租房迎来“新规定”？这4类住房不能再出租，房东租客都需留意热

　　随着楼市的遇冷，很多城市房价持续下跌成了大趋势。根据国家统计局发布的数据显示，9月份，全国新房均价已经重回3年前水平，跌倒了9552元平方米，相比去年3月底房价最高点10720元平方米，下跌了1168元平。相比房价下跌，最重要的还是人们对未来楼市发展信心的不足，因此很多人买房的热情没有了，甚至很多刚需都不愿意再买房。
　　过去人们之所以热衷于买房，原因是因为住在自己的房子里确实会让他们更加有安全感和归属感，但最主要的原因还是过去20年房价持续上涨，很多人认为买房相当于投资，在买房居住的同时，财富也得到升值。其实相比买房，租房生活其实能让我们的生活过得更加轻松，生活质量提高不少。
　　就拿我的一位朋友举例，想在郑州买一套100平方米左右的房子，基本上需要150万左右，首付需要45万，贷款115万，以现在的利率来算贷款30年，每个月房贷也需要将近6000元。但如果租房的话，现在在郑州租一套100平方米的房子，每个月房租也就2000元左右，每年房租也就2。4万，租个60年也仅仅需要144万，即使未来房租会涨，买房需要的钱也远远高于租房需要的钱。
　　因此相比买房，租房生活会让我们的生活过更加轻松，生活质量也会提高。而过去人们更愿意买房的主要原因，还在于很多人认为买房是投资，租房是消费，买房虽然比较贵，但房子是自己的，以后可以变现，而租房相当于把钱交给了房东，相当于消费。其实这套理论在房价持续上涨时还能勉强站住脚，但房价下跌时就很难再站住脚了。一方面很多刚需的房子住个40～50年可能就老化了，根本无法变现，另一方面随着房价的持续，房子也就失去了投资价值。
　　因此笔者认为，随着楼市的遇冷，我国年轻人解决住房问题也会慢慢向发达国家看齐，越来越多的人会选择租房生活而不是买房。
　　而这几年国家高层也在大力支持年轻人采用租房的方式解决住房问题。去年住建部部长王蒙徽就在国新办发布会上透露：在“十四五”期间重点发展保障性租房，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给，努力实现全体人民住有所居；下决心、下力气解决好新市民和青年人的住房问题。也就是说未来高层会大力发展租赁住房市场，让买不起商品房人通过租房解决居住问题。
　　尽管我国的住房租赁市场发展潜力巨大，但也存在一些问题亟待解决。特别是一些住房需求旺盛的一二线城市，租客的权益得不到保障，经常遇到一些糟心事。例如遇到房东暴力威胁租户腾退，黑中介卷钱跑路，房东单方面无理由涨房租等等。为了规范租赁市场，在2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。而新的规定在很多城市已经发布，从新规内容来看，很多条例更加精准地解决租赁双方的很多难题，而且很多都是更好的维护租客的利益。其中值得一提的是，新规中明确指出4类住房不能再出租，租客房东都需要留意。
　　第一：不符合工程建设强制性标准，存在安全隐患的房子不允许对外出租
　　可能很多人租房时考虑最多的都是房子的装修是否豪华、家具家电是否齐全，很少考虑房子是否存在安全问题。其实对于租房者来说，房子安全问题才是重中之重。租房首先要看房子是否符合工程建设强制性标准，所谓工程建设强制性标准是指：房子的设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求都要达到相应的标准。一般来说大部分商品房都会符合标准，但也存在一些小产权房和自建房存在不符合标准的情况。因此在租房时首先要看一下房东的房产证，一方面避免遇到二房东，另一方面可以了解房子的性质，是否符合安全标准。
　　除此以外，一些房龄比较大的房子也可能存在安全隐患，因此在租赁房龄比较大的房子时也要格外小心，最好让房东去找专业的检验人员，检验一下房子是否符合安全标准。
　　第二：卫生间、厨房、地下室等非居住空间和一些隔断房不能往外出租
　　由于大城市住房需求一般是处在供不应求的状态，租房市场也是一样，因此很多房东为了提高租金回报率，把房子的卫生间、厨房、地下室当做独立的房间租给租客。还有一些还一些房东把客厅进行隔断，隔成一些单间对外出租。这些房间居住环境极差，很多都没有采光和通风，而且隔音条件很差，还有乱拉乱扯电线问题，很容易发生火灾，租客的人身安全得不到保障。
　　因此国家为了杜绝这种现象，新的规定明确禁止把非居住空间和一些隔断房对外出租。在最新的《住房租赁条例（征求意见稿）》中明确规定了：将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三：不符合装修标准的房子不能对外出租
　　大部分都知道，刚装修好的房子是不能居住的，因为新的装修材料中含有苯、甲醛等有害气体，会对人们的身体造成伤害。因此新装修好的房子必须空置几个月，把有害气体散发出去后才能住人。但有些房东为了快速拿到房租，很可能会把刚装修好没多久的房子租出去，租客一旦租到这样的房子，住进去后身体会受到伤害。因此对于租客来说，如果租到装修比较新的房子，一定要问清楚房子装修的时间，最好要求房东找专业人员进行检测一下，只有符合装修标准才能入住。
　　第四：被法院查封，没有经过原房东同意和设立居住权的房子不能对外出租
　　现在楼市遇冷，我们会看到很多法拍房，这些法拍房很可能是业主还不起房贷被法院查封的房子。而现在房子又不好拍卖，因此很多房东会私下把房子租出去，这是新规不允许的。因为一旦哪天房子被卖出去，法院就可能要求房东腾空房子，租客的利益可能就会受到损害。
　　还有一些租客租了一套房子和房东签了一年的合同，但由于各种原因不想租了，就可能会把房子转租出去，也就是我们常说的二房东。租客想把房子转租，必须经过原房东的同意，否则不能转租。
　　另外在新的《民法典》中对房子设立了居住权的内容，一旦房子被设立了居住权，房子也是不能对外出租的。
　　最后对于租房新规你有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。