压力，来到了房子这边

　　美国的通胀，能不能缓解，现在是全球金融市场最为关心的问题。
　　如果说，2022年上半年美国通胀的主力是能源价格暴涨的话，那么从6月开始，国际原油价格就开始一路下行。应该说，能源价格对于美国通胀数据的边际贡献，已经变成了负值。
　　然而，可惜的是，美国近几个月来的通胀率数据，却并没有明显改善。
　　特别是剔除了食品和能源价格变化的核心CPI数据，反而是在一路走高。被美联储用作政策目标的核心PCE数据，也在8月份出现了反弹。
　　正是这些数据，成为了美联储持续暴力加息的原因。
　　那我们不仅要问了，油价降了这么多，为什么美国的通胀数据，还不下降？
　　原因在于：
　　房子。
　　我们来看一下美国CPI通货膨胀指数的构成。
　　根据美国劳工统计局最新公布的数据，在美国的CPI指数构成中，能源相关的商品和服务，占了总权重的7。35，而食品相关的商品和服务，占了CPI总权重的13。37，两者合计占了CPI总权重的20。72，剔除了食品和能源之后的其他商品和服务，被称为核心CPI构成，其占比为79。28。
　　核心CPI构成中，市场房租（Rent）与业主等价租金（Ower’EquivalentRent，OER）这两项，在总权重中的占比分别是7。4和24。25，合计为31。65这两项在核心CPI中的占比，整整达到了40，而其他所有的非食品和能源的商品和服务相加，总权重才有60。
　　根据中金公司对于美国CPI通胀率的环比和同比拆解贡献值来看，几乎可以说，房子是现在影响美国通胀数据回落的核心因素只要能够控制住房子相关的CPI，美国对于通货膨胀控制，基本上可以说就完成了。
　　现在，终于绕回到了我们一开始最关心的问题
　　房租的通胀什么时候能够下降？
　　房租什么时候下降，关键要看房价什么时候能下降，因为，根据世界各国的普遍经验，房价通常是房租的领先指标。
　　例如，美国CPI构成中最大分项业主等价租金，其走势基本滞后于美国的CaseShiller房屋价格指数12个月。
　　数据来源：美国劳工统计局，美联储。
　　至于那个市场房租（Rent）分项，则与Corelogic市价房租，也相差约一年时间。
　　在过去半年美联储的强力加息当中，作为房屋贷款基准的30年期固定利率抵押贷款利率，也在随之快速走高，从最低点的不足3，目前已经来到6。7，这是20年来的最高水平。
　　因为房贷利率的快速上升，由此导致了美国房价的环比涨幅，在7月份就出现了快速掉头，从上个月的0。6变成了1。39。
　　换句话说，美国的房价已经从7月份开始掉头，而在那个时候，美国的30年期固定利率抵押贷款利率还在5。5附近（见下图）。
　　数据来源：美联储。
　　可惜的是，因为业主等价租金和市场房租的涨幅，滞后于房价同比涨幅12个月，而不是房价环比涨幅，所以环比涨幅变为负值，只能表明美国房价短期到顶，却并不足以推动明年此时CPI中的居住分项实现有效下降。
　　根据最新数据，美国房价同比涨幅依然高达16。
　　在接下来的几个月里，只有让房价的同比涨幅出现明显下降（如降至5以下），才能在第二年同期实现核心CPI的有效控制同比涨幅降至5以下，也就意味着美国房价在当前的基础上再下降58。
　　换到美国房价的环比数据上，7月份美国房价环比出现1。4的下降，这种降幅，需要再持续3个月以上，才能够真正实现房价同比涨幅的有效下降，进而有效影响明年的CPI指数。
　　这有没有可能实现？
　　相当有可能会实现。
　　根据过去20年美国房价变化的情况来看，只要固定抵押贷款的利率保持在6。5以上，美国的房价通常会出现明显的下降。
　　所以，美联储只需要让目前的抵押贷款利率维持下去，四季度美国的房价同比涨幅很有可能会降至5以下，这样一来，明年四季度美国的核心CPI指数就能够实现有效的降低。