中报点评02越秀地产：上半年业绩同比增长，TOD迈入全国化布

　　2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489。1亿元，同比上升3。2，完成全年1235亿元业绩目标的近40。
　　作者朱一鸣、贡显扬、唐嫣蓓
　　核心观点
　　【完成全年目标40，广州地区去化优势显著】上半年，越秀地产销售金额达489。1亿元，同比上升3。2，完成全年1235亿元业绩目标的近40。在行业下行阶段，越秀按计划完成上半年销售目标，并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。此外，越秀在大湾区合同销售金额略低于去年同期，但在广州地区，销售金额达293。4亿元，同比上升10。4，占总销售金额的60。
　　【积极获取核心城市核心地块，首次摘得大湾区外TOD项目】16月，越秀新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并增加“以销定产”的布置，进行弹性供货，以避免库存积压等问题。同时，成功进入第30座城市合肥，将进一步投资核心城市核心地块。此外，越秀首次在大湾区以外城市，杭州获得TOD项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。
　　【毛利率下滑至21。2，融资成本保持行业较低水平】2022上半年，越秀实现营业收入312。9亿元，同比上升29。1。在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，上半年毛利率较去年同期下降5。6个百分点至21。2，较去年末下降0。6个百分点。此外，“三道红线”保持“绿档”达标，偿债指标与盈利指标优于行业平均水平，且平均借贷成本稳中有降达4。11。
　　【TOD销售稳健增长，“双平台“保持稳定】截至6月末，TOD项目合同销售金额达120。7亿元，同比上升58。8，占越秀上半年销售额的24。7。在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1。8亿元。公司持股39。99的越秀房产基金收入约9。4亿元，同比上升7。0。
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　　销售
　　完成全年目标40广州地区去化优势显著
　　2022年上半年，越秀地产合同销售金额达489。1亿元，同比上升3。2，完成全年1235亿元业绩目标的近40。合同销售面积达178万平方米，同比下降0。8。销售均价27500元平方米，同比上升4。2。综合来看，在行业下行阶段，越秀地产按计划完成上半年销售目标，并实现业绩同比增长，优于百强房企上半年平均销售水平。
　　从销售结构来看，越秀地产受大湾区疫情因素的影响，合同销售金额略低于去年同期，但其在大湾区仍有显著优势，截至6月末实现合同销售金额317。5亿元，占总销售金额的65。其中，越秀地产进一步深耕广州地区，合同销售金额达293。4亿元，同比上升10。4，占总销售金额的60。根据克而瑞排名，越秀全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市第一名。
　　02
　　投资
　　积极获取核心城市核心地块首次摘得大湾区外TOD项目
　　2022年16月，越秀地产在7个城市新增16幅土地，总建筑面积达346万平方米。大湾区新增7幅地块，新增土储163万平方米，占新增土储的近50，其中广州地区新增5幅土地，新增土储126万平方米。越秀坚持“以销定投”的模式，并且上半年以来在区域上增加了“以销定产”的布置，进行弹性供货，以避免库存积压等问题。同时，越秀成功进入第30座城市合肥，未来将进一步投资核心城市核心地块，获取优质地块。
　　此外，越秀地产新增土地储备中，非公开竞争获取方式占55，其中通过TOD、产业勾地、国企合作等多元化渠道增储，分别占23。2、4。4和27。0。TOD项目方面，作为越秀主要增储渠道，共拥有8个项目，总土地储备达359。44万平方米，其中上半年新增广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目，且杭州TOD为越秀首次在大湾区以外城市获得的项目，为越秀TOD全国化布局实现了新的突破。城市运营方面，截至2022上半年，越秀地产拥有7个项目，土地储备达285。54万平方米。
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　　财务
　　毛利率下滑至21。2融资成本保持行业较低水平
　　2022年上半年，越秀地产实现营业收入312。9亿元，同比上升29。1。毛利润为66。5亿元，同比上升2。5。核心净利润为21。3亿元，同比上升1。4。核心净利润率为7，同比下降1。7个百分点。从盈利指标来看，在近年规模房企盈利水平整体明显下滑的行业背景下，越秀2022年上半年毛利率较去年同期下降5。6个百分点至21。2，较去年末下降0。6个百分点。但值得注意的是，近年越秀毛利率一直较为稳定，且始终保持在行业平均水平以上，去年同期较行业平均水平高出4。7个百分点，去年末较行业平均水平高出2。5个百分点。
　　此外，截至6月30日，已售未入账合同销售金额人民币1，564亿元，较年初上升3。8。中期每股派息人民币0。275元，同比上升1。5；派息比率为核心净利润的40。
　　截至2022年6月底，越秀地产持有现金390。5亿元，较去年末下降3。6个百分点。剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69。4、59。7和1。45倍，“三道红线”指标继续保持“绿档”达标，且偿债能力一直优于行业平均水平。长短期债务比为2。14，较上年末有所上升。
　　具体来看，在融资端，越秀抓住市场有利窗口，于境内成功发行低成本公司债券合共61。5亿元人民币，32年期票面利率介于2。84至2。90，52年期票面利率介于3。35至3。38。平均借贷成本较2021年上半年下降0。24个百分点至4。11，融资成本持续优化。穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB投资级信用评级，展望“稳定”。
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　　多元化
　　TOD销售稳健增长“双平台”模式保持稳定
　　截至6月末，TOD项目合同销售金额达120。7亿元，同比上升58。8，占越秀上半年销售额的24。7。其中，琶洲南TOD项目销售达57。9亿元，星瀚TOD项目销售达12。8亿元、星越TOD项目销售达30。1亿元、星汇城TOD销售达13。4亿元。
　　上半年，越秀地产在广州向越秀集团母公司成功收购了琶洲南TOD项目，新增TOD土地储备达43万平方米。在杭州通过摘牌方式收购了勾庄TOD项目，再增加TOD土地储备达37万平方米，首次拿下大湾区以外TOD项目。同时，在公司TOD研究院的助力下，持续完善产品线和服务体系，进一步拓展全国化布局。
　　在商住方面，越秀优化营销能力，积极打造“越秀房宝”，结合线上线下的营销策略，实施精细化管理，有效控制成本。截至6月末，越秀实现商业租赁收入约1。8亿元。公司持股39。99的越秀房产基金收入约9。4亿元，同比上升7。0。越秀基金拥有的写字楼业态持续保持稳定，实现租赁收入约6。4亿元，同比上升37。1，在市场上表现出了一定的稳定性。
　　排版丨Jenny
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