好文：买房子要注意哪些问题

　　最近扬州新房特别难买，热点楼盘一房难求。不少买房人向我大吐苦水并咨询：扬州的二手房，到底值不值得买？
　　今天，我查找了大量资料，针对大家最关注的5大热点问题，进行一一解答，希望能为各位买房人的购房决策提供参考。
　　热点问题一：扬州二手房市场整体现状如何？
　　根据扬州房地产信息网显示，扬州二手房挂牌价走势图如下：
　　我们从图表中可以得到以下信息：
　　1、从一年的时间周期来看，扬州二手房挂牌价稳步上涨，尤其是今年2月之后，涨速加快，但4月涨幅又缓了下来；
　　2、从具体数据来看，去年6月，扬州二手房挂牌均价9667元；今年5月，扬州二手房挂牌均价11932元，一年时间，均价相差2265元。
　　热点问题二：扬州各区域二手房市场如何？
　　我在扬州房地产信息网上，查询并整理了各区域住宅挂牌均价排行前五名楼盘和后五名楼盘。我以扬州东区、西区、南区、北区、老城区这五大项分类，一共列举了50个小区，数据仅供参考。
　　通过以上5张图表，我们可以得到以下信息：
　　1、在我列举的以下50个小区中，二手房挂牌价格有涨有跌，但整体是上涨态势。在具体的小区中，涨幅偏大，而跌幅极小；
　　2、从区域来看，二手房价格和新房价格较为一致，西区整体价格偏高，南区整体价格偏低；
　　3、从各区域最高挂牌价和最低挂牌价来看，西区差价最大，而南区差价最小；
　　4、从涨跌情况来看，西区和昌森林湖的涨幅最大，高达21。85；而北区万科城跌幅最大，为3。42；
　　热点问题三：现在扬州新房和二手房价格差距大吗？
　　我刚刚查阅了中国房价行情网，发现扬州市区上月新房均价10024元，扬州市区近1个月二手房均价9441元，差价为583元，不算很大。
　　扬州市区上月新房均价
　　扬州市区近1个月二手房均价
　　据我实地调查，发现扬州二手房市场是这样的：
　　上个月，我在扬州西区实探了两家二手房中介门店，稿件可戳：扬州房子还能买吗？7大猛料揭秘真相！
　　我实探打听到的5大重要信息，下面再给大家播报一下：
　　1、不管是新房还是二手房，价格方面，从去年年底开始涨价，到今年3月达到最高点，5月慢慢淡了下来；
　　2、去年10月，南京实施新政限购之后，不少南京投资客被挤压到扬州市场；
　　3、扬州政府对楼市的调控及时、有效，像今年3月扬州楼市十分火爆，4月10日就发布新政，新房两年之内限售；
　　4、从2016年年底开始扬州政府就有限价行为了，非常严格的限价从今年3月开始并可能会持续到年底；
　　5、南京限购限贷政策、扬州限价政策等因素，都会导致扬州新房市场供不应求的状态，从而会挤压部分真正有急切购房需求的人流动至二手房市场，继而会在一定程度上抬高二手房价格。
　　热点问题四：现在扬州新房难买，我可以去买二手房吗？
　　现在的扬州，新房买不到，我可以去买二手房吗？是很多买房人心里的疑问，这种情况不止存在于扬州，周边城市像镇江、南京也有很多，主要是因为：
　　1、从扬州新房现在过于火爆，很难买到，而刚需和一些换房人却又急于买房，这时是可以考虑二手房的；
　　2、二手房即买即住，省去了很多租房费用，可以早日安家，并且二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障；
　　3、作为现房的二手房，房屋问题清晰可见，房屋状况一目了然，比如渗水漏水，房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝等；
　　4、二手房周边区域经过一定年限的规划和发展，周围商业生活配套等都会非常完善，业主的日常生活也会便利许多，如菜市场、医院、学校、公交车等，日常生活方便；
　　5、二手房的建成日期相对较早，有机会占据更好的地理位置、交通位置；
　　6、二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。如果运气好，遇到房主急需资金，可能会以低于市场价的价格购入。
　　热点问题五：在扬州，应该买什么样的二手房？
　　1、要根据自己工作、生活、社交等区域，确定所购二手房的位置；根据自己的经济承受能力，确定预算总价；
　　2、选择由品牌开发商开发、物业口碑较好的楼盘，小区品质有保障；
　　3、尽量购买1999年2月以后造的楼盘！因为1999年2月后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内（过去标准40cm），设计也要请监理等技术措施。
　　热点问题六：在扬州买二手房，要注意哪些问题？
　　一、交易流程：个人交易或委托中介交易
　　个人交易流程如下
　　委托中介交易流程如下
　　二、交易税费：
　　住宅用房：住宅用房分为普通住宅和非普通住宅。非普通住宅是指单套建筑面积144平米，住宅小区建筑容积率1。0，实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1。44倍及以上，其他即为普通住宅。
　　非住宅用房：一般指营业性用房（商铺）、办公房、公寓等产权为40年的商业用房。
　　契税：
　　1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶及未成年子女），面积为90平方米及以下的，按1的税率征收契税；
　　面积为90平方米以上的，按1。5的税率征收契税。
　　2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2的税率征收契税。
　　增值税：
　　个人将购买不足二年的住房对外销售的，全额征收5营业税，个人将购买二年以上（含二年）的住房对外销售的，免征营业税。
　　个税：
　　1、个人购买普通住房未满5年的，出售时须缴纳1的个税，也可以按照房屋增值部分的20缴纳。
　　2、个人购买普通住房已满5年，且是家庭唯一住房的，个税可以免征。
　　3、个人购买144平米以上（含144平米）的非普通住宅，无论满不满5年，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收个人所得税（税率20）或者按照售房金额全额征收（税率1）两种方式自由选择。
　　其他费用：
　　交易费：6元平米x建筑面积。（买卖双方各缴纳一半）
　　登记费：80元户。（购买方缴纳）
　　配图费：20元户。（购买方缴纳）
　　土地证过户费：按土地面积x2。5元缴纳。（购买方缴纳）
　　土地证工本费：18元户。（购买方缴纳）
　　如果办理了按揭贷款，还应多缴纳80元每户的抵押登记费，如需办理共有权证，则每本证要多加10元的工本费。
　　三、过户所需材料：
　　卖方需提供的材料：
　　1、产权人的身份证原件。如果房屋有共有权人，那么全部共有权人必须亲自到扬州房管局交易大厅办理，如果产权人无法亲自到场，则必须出具经公证部门公证的委托书。
　　2、房产证原件，如果有共有权人的，还必须带齐共有权证。
　　3、土地证原件，如果土地性质是划拨的，请先到扬州市国土局办理划拨土地转让许可证明。
　　买方需提供的材料：
　　1、买方身份证原件，如果是外籍人士购房，还需到扬州市行政服务大厅涉外窗口办理备案登记。
　　2、如果是买给未成年人，那还要出具未成年人的监护证明和未成年人的户口本。
　　3、如果需要贷款，还应准备贷款需要的相关材料。