备案价4。7万，现卖2。8万！武汉楼市，该来的还是来了热传聚

　　作者：子非鱼
　　关于武汉楼市，最近写得有点多，没办法，武汉楼市的热点太多了。近日，又有一个大热点。
　　位于武汉老城区硚口汉正街附近两江交汇处豪宅复星外滩中心卖出了跳水价。
　　这个项目去年9月3日开售，当时的备案价是4。7万元，该楼盘户型区间为175至194平方米，也即一套房子800万起步。因此也被武汉业内人士称之为武汉版的陆家嘴汤臣一品，是武汉的顶豪楼盘之一。
　　然而，现在却被卖出2。8万元的单价，原价840万的房子，现在400多万就能买到。
　　当然，从绝对价格来看，400多万也是大部分人无法承受之重。这不是重点，重点是此前需要840万，现在只需要400多万，价格几乎腰斩。
　　此事一出，惊呆了众人。错愕点有两个：
　　第一，武汉普通住宅的确跌跌不休，但豪宅成交量虽然缩水，价格却异常坚挺。
　　数据显示，9月份，武汉4万级豪宅网签117套，环比下滑约40。而4个头部流量豪宅，单月网签分别超过13套。同时，豪宅价格坚挺，TOP15的价格门槛，单价超过4。2万元。
　　第二，复星外滩中心的配套可谓是黄金配置，理论上应该相当抗跌。
　　项目地处武汉内环核心，对面就是长江，标准的江景房。坐拥地铁1、2、6号线，13号线（规划中）；内部拥有幼儿园配套用地，崇仁路小学等优质教育资源。周边配套有武汉国际广场、凯德广场、汉商武展购物中心，还有南岸嘴江滩公园、龙王庙公园，周边医疗资源便利，配有同济医院、协和医院。
　　无论从哪个角度看，都不至于跌这么厉害，但事实却是复星外滩中心价格大跳水。本号以为，主要有两个原因：
　　第一，扛不住整个市场的拖累。
　　武汉因为庞大的库存量，在市场转向之下，成为当下中心城市中下跌的典型代表。
　　新房成交方面，在中心城市中，武汉的跌幅位居前列。9月份新房成交面积环比下跌39，同比下跌63，前三季度累计成交量较去年同期下跌了55。
　　价格方面，武汉基本已经成为热点城市中下跌的典范。9月份，武汉多个楼盘出现了价格大跳水。
　　徐东的朗诗，也就是朗诗熙华府，去年开盘时的备案价是2。7万元，现在降到了1。88万卖。二环内地带，卖出了三环的价格。
　　跌得最离谱的还是后官湖的大别墅，从2。8万单价直接降到了1。1万，跌幅高达60。7。
　　此外武汉昔日的各种单价地王、总价地王、区域地王的楼盘现状，结果也是不忍直视：
　　南山领峯，2022年6月首开，高层带装修备案价31000，折后28000。香港置地元庐，2022年5月首开，带装修备案价31000，折后29000。南山樾府，2022年1月，带装修备案价30000，折后27000。华发公园首府，毛坯备案价36947，折后29XXX起。中海寰宇天下，带装修备案价30501，折后251XX起。恒基旭辉铂悦园著，带装修备案价25686，折后22000起。禹洲新希望雍禧兰台，带装修备案价19616，特价房12XXX起。
　　在整体市场寒意如斯的背景下，哪怕今年走出独立行情的豪宅，在武汉也没有躁动起来。
　　今年豪宅市场整体迎来了大卖，在抗通胀和对抗不确定性推动下，一线城市与强二线城市的豪宅都卖得不错。而且豪宅还凭借一己之力，将全国商品房均价再次超越万元，并创下了新高。
　　以深圳来说，今年深圳的普通商品房成交量始终处在每月2000套左右的低迷线上徘徊，但豪宅却非常火爆，上半年的海德园与9月份开盘的招商玺家园均两个千万豪宅，均是日光。
　　但豪宅现象在武汉没有上演。武汉豪宅也和普通住宅一样成交量维持在低位。
　　在这种背景下，武汉的豪宅在低迷的成交量面前也扛不住。这是复星外滩中心价格大跳水的大背景之一。
　　更重要的可能还是接下来要说到的第二个原因。
　　第二，背后的开发商或许是引发价格跳水的主要原因之一。
　　从项目资料来看，复星外滩中心的操盘手是武汉复智地产。透过企查查可以顺藤摸瓜查询到，复星国际才是项目的大股东，拥有项目50的股权，从项目的名称也可以一目了然。
　　复星国际最近也是大瓜缠身。“复星国际6500亿债务压顶”的消息，在网络上引发热议。
　　8月23日，穆迪将复星国际的公司家族评级从Ba3下调至B1。并且将FortuneStar（BVI）Limited所发行债券的高级无抵押债务评级从Ba3下调至B1，该债券由复星提供无条件及不可撤销的担保。
　　这一操作，让资本市场一头雾水。
　　到9月13日，市场上又传出了两条与复星相关的负面消息：
　　消息一：彭博社称，有知情人士透露中国银保监会近期要求商业银行摸底复星集团的债务敞口。
　　消息二：网传部分企业收到北京国资委通知，要求针对复星集团股票近期遭大举抛售情况，梳理与复星集团合作情况并研判相关合作风险。
　　不过，针对传言，复星国际掌舵人郭广昌立刻通过微博辟谣，并且表示要起诉彭博社，“彭博新闻社的失实报道及侵权行为，已经严重地伤害到了复星。复星将正式向法院提起诉讼，坚决追究其法律责任。”
　　从复星国际发布的年中报来看，截止到6月30日，复星国际流动负债合计3754。0亿元，非流动负债合计2757。6亿元，合计6511。6亿元。
　　这个数字似乎和网上的传言对上了。
　　但复星国际执行总裁、CFO龚平表示，6500亿的数字，是复星国际合并报表的全部债务，包含了旗下金融机构如保险公司的债务。但是，金融机构的债务和企业的传统债务不是同一个概念，复星国际真实的企业债务实际上只有2600亿。
　　此外，券商中国对2600亿的债务进行了拆解，表示包含了旗下如豫园股份和复星医药等并表上市子公司的债务；其债务由各上市公司独立承担偿付责任。
　　最终得出的结论是，复星国际的真实负债只有1000亿左右，不存在较大还债压力。其他金融媒体也得出了相同的结论。
　　事实究竟如何，我们这些不了解细节的人无法得知，但复星国际最近的套现操作却很频繁。
　　对此，复星方面表示：
　　近期减持是为了进一步提升评级，夯实流动性安全垫，增强跨越经济周期的能力，这也是近几年财务战略的正常延续。复星近期看似频繁地减持和出售是过去几年坚持“投退平衡”的财务战略的延续。
　　无论如何，复星外滩中心的价格大跳水是不争的事实。这背后究竟与复星的传言有多少关系，大家自己琢磨一下吧。