震惊！四分之一日本人靠投资房产提前退休？！

　　作者爱丽丝
　　来源掘金日本房产（ID：Japangold）已获授权
　　因为工作的原因，我经常在网上翻看日本相关的文章。关于这个国家，国内互联网热文写得最多的莫过于几个关键词：低欲望、衰弱、老龄化、少子，最近还多了俩日本制造衰败、日本人不投资。
　　要说前面四个关键词毕竟是日本人自己说自己，外人最多也就是转述，不足为奇，毕竟全世界最热衷于看衰自己国家，并还有很大影响力的群体，大约肯定就是日本人了。
　　不过，后面的两个词，特别是第二个，日本人不投资，我是第一个不赞同的。
　　基本上说日本不行的文章，都会提到上世纪末的泡沫破灭、错过互联网“失去的一代”。之前的发条拧太紧，因此如今不再对任何事情抱有热情，其中就包括房地产。
　　太多文章强调“日本人不投资房地产”，为什么？因为你们喜欢看呀。但这其实是很典型的错误认知。
　　要纠正它，首先得介绍一个新词。中国年轻人很多新概念是从日本来的，比如御宅族、壁咚、萝莉控等等，2020年后多了一个“FIRE”，若是动词，字面意义是“开除”，但它其实是一个词组的缩写。
　　这个词的全称是“FinancialIndependence，RetireEarly”达到了财务独立，然后退休。它起源于上世纪末的美国，但疫情元年于日本爆火，2021年又传入中国。豆瓣上有个“FIRE生活”小组，一年半内已经吸引了21万名成员，每天都在讨论想如何实现提前退休。
　　为什么要介绍这个词？因为日本一家问卷机构在对1019名FIRE人群的调查结果显示，从房产投资中获得收益，得以支撑其退休后生活开销的人，占总人数的26。5。
　　每四个FIRE人里，就有一个投资日本房产，这个比例可还行？
　　意味着，日本房产投资的收益，不仅足够支持人们的日常开销，甚至绰绰有余。
　　接下来就讲一讲我身边的日本人（或在日华人）FIRE的真实经历。
　　从工程师变成教育者，工资缩水的
　　说到收租投资，国内大多数人会想到“拆迁造富”。这些人祖上积德在一线市中心有地，又赶上政府急着拆地重建、整顿市容，就拿到手一堆房子。
　　地处中心，地价高自然房价高，同时还临近金融中心，大批白领上班族有租房需求。挖掘机一拆，地主还是地主，拿两盘钥匙，穿个人字拖，吊儿郎当喝早茶，优哉游哉。
　　在东京，这样的事情也同样成立，只是没有了祖上庇护，需要仍在上班时就不断积累。
　　比如这位资深工程师，因为日文太麻烦我们暂且叫他P先生。
　　P先生离职前，在一家外企从事工程师管理工作，手下管理着数十名下属，有着不错的收益。但从小就希望从事公益教育的P先生，辞去工作后，用自己的专业知识，教孩子们如何在社会上立足、理解社会规则。
　　但这样一来，他的收入马上缩水到原先的14，加上家里有两个孩子正在上大学要开销，支出大于收入，P先生看到每天的荷包都在缩小，很是焦急。
　　那段时间，恰逢P先生身边的朋友投资的不动产，规模在一点点扩大，他发现投资房产也是个机会，于是放下了戒备心，开始筹备让自己早日实现财务独立的资产配置计划。那一年是2011年。
　　次年，P先生全面投资房地产。
　　追求现金流，也要储蓄，房产投资的资产形成
　　在跟房产中介了解各类租客信息时，P先生发现，不少租单间的人（特别是男性），租房的时间都特别长。有的从26岁一直租到他看房时的46岁，20年之久还要续租！
　　都说日本人单身化、低欲望，按部就班上班族，没想到被外人诟病的民族性，正好打中了房产投资的需求。
　　因此，P先生就主动关注位于东京市区的单间投资标的，这些房产包括强调现金流的低价小单间，也包括好脱手、需要贷款的RC一栋楼、或者新建的木造楼。
　　日本人相对外国人购房有一个优势：个人也可以贷款买投资房，特别是知名开发商开发的新房。
　　P先生选了一套钢筋RC公寓，建造时间25年，贷款下来毛年收益达到11，他看中房子地处交通枢纽附近，租客也表现出极强的稳定性。
　　而后，他又贷款购买了一栋大开发商开发的木造楼，用杠杆给他赚来了7的回报。不过贷款也有限度，P先生不想背负很多债务，所以也全款买过几个小公寓。
　　除了现金流，P先生还关注房产给他带来的“无形储蓄”。买房对他来说就是间接储蓄，如果是全款买的房，那么收租除了补贴现金流，当总金额越接近房价，他后续卖的价钱就越是收益；同样的，他贷款买的房，还掉的债务越多，他累计的收益也越高。
　　易于脱手的小公寓，买下就相当于有无形储蓄
　　与此同时，卖房只是储蓄变现。“就算不卖也没关系，因为有收入，如果卖了，我很幸运能得到资本收益，不是吗？”
　　P先生在2011年立下了一个目标，55岁时年现金流能达到2000万日元，赚取CASH1亿日元，FIRE然后移居泰国。
　　在泰国面朝大海悠闲生活，P先生供图
　　没想到十年过去，如今P先生相当于超额完成目标。55岁的他年现金流3000万日元和CASH8000万日元，虽然存款还有2000万没达标，但每年现金流多出了1000万。对他来说，这个储蓄不工作就绰绰有余了。
　　如今，P先生成功实现FIRE生活，这个时候他又有了新目标，利用他作为外商和教育家的从业经验，以及他强大的工程和英语能力，为无法在东南亚接受好教育的孩子创造一个平台，为国际做出贡献。
　　而要做这样烧钱的事业，产生稳定现金流的房地产投资必不可少，所以他如今仍然在投资房产和选择新标的。
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　　阅读【日本选房指南】，了解更多内行人的选房、买房标准
　　在日本买一栋楼，收租够生活
　　在日本，甚至有人出书教人如何投资房产，以达到FIRE的目的，
　　翻开这本书的目录能发现有不少FIRE房产投资的事前准备、选房小技巧，
　　作者冈本康今年58岁，爱知大学法学院毕业，一直在做销售相关的工作。经过30多年的工作打拼，他在不动产上的投资金额已经达到10亿日元。
　　2021年3月，冈本结束了上班族生活，达成FIRE目标。如今，房产投资形成的现金流每年有8位数，而房产以外的资产也有九位数。这些都是他作为普通上班族，领工资外加不断投资楼、股市积累下来的财富。
　　现在冈本在经营一家不动产资产管理和情报分享的服务平台，为那些想做日本房产投资以达到FIRE目的的人，提供支持，相当于半退休状态。这里又可以实力抨击那些说日本人70多岁还工作的“工作致死论”了。
　　除了日本人投资房产从而实现财务独立、提前退休，我们的中国买家客户中，也不乏这样的“半FIRE”人群。
　　他们普遍在40岁左右，一般会买总价12亿的一栋楼资产，有完整的土地，银行融资评估也有优势。首付5成的话，在中国上班期间存够了300万人民币的资金，便可以通过我们贷款买房。
　　其中一间留出来开公司、办理经营管理签证，可以选择租赁业务，移居日本收收租。有了房产也为后续在日本开展其他事业提供保障。
　　我们有一位客户，40岁前工作和炒股积累了400余万人民币的启动资金，找我们在日本买了一栋5户的小楼。
　　如今月收入84万日元，还掉月供还有50万左右，相当于年收入600万，超过了日本全国的平均工资（日本国家税务总局统计，2020年上班族平均工资为436万日元）。有了房，他们一家三口在日本的生活基础也更扎实。
　　所以，如果你想投资房产收租做FIRE，还是要早早开始规划，仅投资一两套小公寓并不够，有一定的启动资金，一步到位投个大物件，成功的可能性会更高。
　　当然，完全投资房产也不行，要综合自己的账户进行分散投资。有一位“半FIRE”的日本人分享过他的投资账户，房产投资占其30左右，其余是股票和太阳光板这类新能源资产。
　　各位要结合自身实际情况来规划资产。引用高瓴投资张磊说的一句话，“投资到最后，反映的是你个人的真实性情和价值观成功诚然需要运气和机遇的配合，但能否幸福地去做投资则掌握在你自己手里。”
　　最后祝大家都能幸福地投资，早早实现FIRE自由！