今明两年，做好资产贬值的准备？2大信号出现，房价走向逐渐清晰

　　在房地产业界、朋友圈传着一张表，这张表的数据来源是CRTC中国房地产决策咨询系统，统计的是19月份全国12个重点城市的二手房成交量。说实在的，应该跟我们所在城市的感受应该差不多，但看到这个数据后，心里还是有些拔凉拔凉的。不由得说一句，整个行业这么多房产中介是如何生存的？
　　先来简单说说这张很有代表性的表。
　　前9个月二手房累计成交量与去年同期比较：
　　一线城市：北京、深圳降幅分别为26、52；
　　二线城市：厦门、苏州、南京、青岛、杭州降幅分别为41、23、33、38、47；
　　三四线城市：佛山、舟山、资阳、衢州、宝鸡降幅分别为23、29、27、46、29。
　　当然，这张表还配有各城市的环比数据，降幅为957不等。所以，整张表，无论是同比，还是环比，均是负数，而且幅度还不小，如果要取一个均值的话，整体降幅在3成以上。
　　二手房成交量明显下降，最大的影响就是房东信心，特别是那些急需用钱的业主，他们为了尽快变现，会选择明显低于市场价的方式脱手。假如一套房子在热市期可以卖300W，现在只需200W，对小区其他的业主来说，如果也需卖房，即便不会卖300W，但也不会比200W高太多，毕竟接盘的人也对前期的成交价格有参考。
　　二手房市场都这样了，势必也会影响到新房。如此，量在价先，楼市成交量呈现进一步下降趋势，那么整个楼市价格都会比较低迷。谁都知道，眼下楼市的持续遇冷，除了疫情的影响外，一个最为关键的原因就是资产泡沫长期积累的结果。在经济学家马光远看来，全球经济在遭受重创后，大宗商品价格还屡创新高，这是很荒唐的事，享受了泡沫盛宴，就要承受泡沫破裂的痛苦，要做好资产泡沫破裂的准备。
　　房子作为我们家庭的最大资产，这些年一直没有经受过像样的调整，无论是好房子还是差房子，无论房子在大城市，还是在小城市，都是一涨俱涨，看似财富增加了，但当你要换房时，还得掏一大笔钱，没有就只能贷款。然而，在家庭收入不同程度受影响，加上预期不明朗的情况下，谁还敢执念的购房呢？起码，改善置换需求放缓了。
　　今明两年，要做好资产贬值的准备？
　　研究关注过内地房地产发展史都知道，自1998年我国住房商品房化改革以来，土地出让实行招拍挂，我们的商品房市场进入发展快车道。房价几乎都呈现螺旋式上升，可以这么说，但凡你不买到鹤岗、鸡西等极个别采坑城市，在那以后的20年里，基本就很少有听说过买房亏钱的故事，房产投资思维深入人心，我们大多数中国家庭70的家庭资产都在房产上。很显然，房子是一种商品，也必然遵循商品价值规律，单边的上扬，也必然聚集着泡沫风险。
　　这一点，国家其实早已意识到了。早在2020年，银保监主席郭树清就在《求是》杂志上发文，第一次提到了“房地产是威胁金融安全最大灰犀牛”，可以说，这是官方高层首次点出房地产泡沫。紧接着，央行、银保监的“三道红线”监管托盘而出，该方案从2021年1月1日正式施行，业内惊呼：中国房企好日子宣告结束！以恒大为首的一众千亿龙头房企纷纷败下阵来，压缩战线，准备过冬。
　　有人说，要不是这突如其来的三道红线，我们的房地产还会如火如荼，眼下的房地产市场应该是一番欣欣向荣景象。此言明显是搞反了，稍微认真思考一下就知道，如果在泡沫高位扩展期还不收手，那势必是“爬得越高摔得越疼”，重蹈日本90年代房地产泡沫破裂后失去20年也不是不可能。也有人说，我们的房地产不是挺健康的嘛，哪有什么泡沫？真的如此吗？我们不妨来看看两个指标：
　　1。住房饱和程度。
　　根据国家统计局发布的中国人口普查年鉴显示，我国城镇居民的人均住房面积为41。7平米，高于诸多发达国家（英国35。4平米、德国39。4平米、荷兰40。8平米）。此外，空置率数据也证实了这一点，根据贝壳最新调研报告显示，在28个城市中，除了一线城市空置率是低于10的，为7，二三线城市的空置率达到了1216，像南昌、廊坊的空置率甚至来到了20大关。所以，一些有远见的企业家表达了担忧，马云说未来一对年轻夫妻要管理5套房，曹德旺说，未来的房子租不出去也卖不掉，还要交管理费。
　　总体看来，虽然还有少部分人没有房子，面积也不够，但住房整体饱和是毋容置疑的，不过是地区与地区、城市与城市、家庭与家庭之间的结构性失衡而已。
　　2。房地产杠杆指数。
　　银保监高层今年关于“房地产泡沫化势头”表了两次态，一是3月份郭主席说的“得到根本性扭转”，二是9月23日，银保监相关负责人提到的“得到实质性扭转”。很多人可能不懂这到底啥意思？其实，就看两个数据：
　　一是家庭负债率。根据央行的数据显示，我国城市家庭负债率为56。5，这其中基本都是房贷占大头。这是一个啥概念？我们作为发展中国家，其家庭负债率仅低于西方发达国家（60多点），远高于新兴发展中国家。说白了，我们家庭负债继续上升的空间已然不大，倒是有下降的必要性。
　　二是房企负债。这两年接连有千亿房企债务暴雷，一个根本原因就是从银行、信托空手借钱，负债率过高，现在三道红线限制你的杠杆，借新还旧也实施不起来，这些暴雷房企资产负债率普遍都在80以上，有的甚至有100200的。对此，黄老先生认为，全世界房企的负债率没有超过50的，目前三道红线控制的70目标也只是阶段性的，长期看还要降到50、40，最终超9成的房企要么转行、要么关闭注销。
　　看了以上两个数据应该明白，房地产泡沫化势头到了必须扭转的时候，官方的最新表态说是得到实质性扭转，扭转，只能说泡沫未继续扩大，像房价，大多地方都跌了，泡沫减少也是情理之中，但大多数地方的房地产市场在地方呵护下，泡沫并未明显出尽，当这两大信号相继到来时，房价的走向也渐渐清晰，所以，我们对资产贬值要有所准备，以防太过固执而蒙受损失。
　　第一个信号，货币供应M2与房价背离，依靠房地产刺激经济时代正式宣告结束。
　　央行公布的最新一期金融数据显示，货币供应M2增速连续3个月都在12以上，超去年同期34个百分点。按照以往，只要一放水，快则1个月，慢则23个月房地产市场必将迎来反弹，但实际则相反，根据易居研究院发布了《50城监测系统房价指数报告》显示，其中有38个城市房价已经持续下跌超过1年，像郑州的房价已经连续下跌接近4年，济南、青岛、天津、贵阳、太原等城市持续下跌也超过了30个月。说白了，货币再宽松，资金就是不让流入房地产市场，现在可以正式宣告，本轮楼市调控定调的不以房地产作为刺激短期经济发展已经真正落到实处，地方经济再困难，也不允许通过刺激楼市来增加GDP了。
　　第二个信号，土地失去炒作土壤，购房者趋于理性，真正进入房住不炒时代。
　　土地与房价素有面粉与面包之说，一场土拍，对周边小区的房价影响是直接的。正如前文所言，房企空手套白狼，从银行信托借出大笔资金撬动土地市场，导致各地地王频出，助推地价快速上涨的同时，房价不断攀升。然而，随着三道红线降房企杠杆的推进，民营房企拿地比例从47下降到21，目前土拍大都以底价成交或者流拍，而拿地者也以国企、央企和地方城投为主，拿不拿地是国家行为，国家说不炒，那自然炒不起来了。举个例子，以前一平米地价被炒到2万元，对应的房价是3。5万，现在地价只有1万元，开发商卖2万都是赚。
　　没有土地市场助推，购房者也自然趋于理性，根据央行发布的2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，倾向更多储蓄的居民占到了58。1，他们自然也不会轻易把钱拿出来买房。道理很简单，大都不认为房价会继续上涨，随着房住不炒逐渐深入人心，如果不是马上要结婚、子女要上学，谁会着急买呢？
　　总结一下。
　　两大信号的到来，楼市泡沫得以逐步消除，以求尽可能减少对金融和经济的绑架，房地产将进入相对健康发展轨道，房价走向也就比较清楚了：第一，一涨俱涨的时代宣告结束，市场进入分化时代，以核心城市为首的大城市群、都市圈遵循二八原则，部分三线和四线五线城市人口继续流入前者，以居住需求为主的购房市场仍会继续发展，房价只会稳步增长；第二，七普数据显示，目前有超过35的家庭居住的房子是上个世纪建造的，他们有改善置换需求，分地区看，东部比西部、南方比北方老旧房更多，释放的改善需求更为强烈；三是要注意资源枯竭型、老龄化严重中小城市需求青黄不接趋势，没有产业、没有收入，炒作潮水退却后，人口注定是留不住的，只剩下老年人的城市，房人比只会越来越高，房子有人要就不错了。
　　最后说一下现阶段买房，先考虑清楚两个问题再决定：一是510年后，你的房子是什么人群来接盘？二是房子在不在核心城市，地段潜力如何？答案都OK，那就买，暂时还不清楚，先观望吧。
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