王文学要帮许家印“交楼”

　　复工复产保交楼已成为房企当前的工作重点。
　　中秋节期间，恒大内部召开了一场保交楼大会，会上董事局主席许家印透露，目前已复工的668个项目中，有606个达到正常施工水平，还有62个正在恢复正常施工过程中，他要求相关地区公司在9月30日前必须全部达到正常施工水平。
　　作为保交楼工程中涉及项目最多、难度最大的房企，恒大的保交楼工作任重而道远，不少房企已经开始以代建的形式加入到其此前的项目中。
　　01华夏幸福接盘
　　9月14日，华夏幸福全资子公司幸福安基，以公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。后者原为恒大集团持有，涉及沈阳恒大文旅城部分地块，总建筑面积72万平方米，为代建保交付项目。
　　该项目主要为沈阳恒大文化旅游城住宅部分工程。
　　2018年6月，恒大在沈阳苏家屯区佟沟新城拿地开发的沈阳恒大文化旅游城正式签约，这也是恒大集团在东北地区投资开发的首个国际文化旅游综合体项目。按照规划，苏家屯区将在未来五到八年内，变成一个集童世界乐园区、文化旅游商务区、休闲生活居住区三大功能为一体的新城。
　　随后，恒大开始深耕苏家屯区，两年时间内，片区内推出的新地均被恒大收入囊中，文旅城配套带来的溢价，恒大显然不愿错过。有数据统计，2018年至2020年两年时间，该片区推出的地块几乎都被恒大收入囊中，宗数高达13宗，拿地价格超过12亿元。
　　文化旅游城项目中的住宅部分共由6幅地块组成，项目为多层、小高层板楼，主力户型在54。72135平方米的1居3居，共计4326套房源，首批房源于2019年10月开盘，彼时均价8000元平方米左右，预计2022年洋房整体交房入住。
　　得益于文旅城项目的助力，2019年恒大以56万平方米销售面积和52。9亿元销售金额位列沈阳房地产销售榜的第6和第7位。2020年恒大在沈阳进一步发力，文化旅游城、时代新城、经开林溪郡、恒大滨江左岸四个楼盘合计销售了近6000套房源，占据沈阳恒大总销售套数的60以上。同年恒大以9325套的销售套数、96。73万平方米的销售面积仅次于万科，取得了进入沈阳以来最佳战绩，年销售额达95。9亿元。
　　2021年初，恒大率先开启“打折促销”，年中降价力度继续加码，沈阳文旅城的均价也从7500元平方米降到6888元平方米。
　　随着债务危机日益加重，恒大已无力支撑这个建筑面积近千万平方米的超大社区，项目开发进入停滞阶段。
　　因为超期未开发，2021年11月，沈阳市自然资源局公示收回恒大旗下的9宗闲置地块，总面积超过35万方，9宗地中有3块位于苏家屯文旅城。2022年8月，恒大位于苏家屯的2宗闲置住宅用地再被政府收回，合计面积达18万平方米。
　　沈阳市房管局公布的数据显示，截至9月15日，沈阳恒大文化旅游城项目入网销售总套数为5041套，已经销售4564套，尚有477套处于可售状态。
　　02轻资产模式推进
　　此次华夏幸福中标上述代建保交付项目在市场看来并不意外。
　　随着债务重组工作的落地实施，华夏幸福的日常运营也在逐步恢复。
　　去年10月华夏幸福披露了债务重组计划，两个月后获得债委会通过，至此这场危机走向转折。
　　2020年四季度，环京市场的持续低迷叠加京津冀地区疫情反复以及大量债券到期和对赌失败后平安不再注资，让华夏幸福的流动性承压。从危机发生到重组计划通过，华夏幸福历时一年多。
　　它是这轮调控中出险较早的房企，也是较快通过债务重组计划的房企。
　　事实上，华夏幸福化债工作的推进离不开多方面的支持，它与地方政府多年建立起来的信任让危机伊始，政府便牵头成立包括债委会在内的多个工作小组，一路推动其与债权人的沟通。
　　与此同时，司法集中管辖统一到廊坊市中院，也避免了华夏幸福资产被轮候查封以及股权被冻结引发的一系列问题，保证了资产的自身造血能力和流动性。除此之外，华夏幸福危机爆发时行业尚未出现大面积暴雷，市场消化能力优于当下，加之创始人王文学化债态度积极，用行动“不逃废债”，积极变卖资产，回笼资金。
　　重组计划通过后华夏幸福开始推进，中报显示，其长短债情况开始转化，亏损相较去年同期也有所收窄。
　　7月初，华夏幸福在内部召开了战略贯宣大会，提出将在2022年到2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，转型成为产业新城服务商。其具体为企业提供的服务包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等服务的综合服务体系。
　　在王文学看来，未来“招商物业”及空间代建等轻资产模式业务，将成为华夏幸福的重点。
　　宣布向轻资产转型后的一个月，华夏幸福成立了幸福安基公司，注册资本1000万元。幸福安基参与的第一起招投标项目即为沈阳市苏家屯区HD项目。
　　在同策研究院资深分析师肖云祥看来，代建业务对此时的华夏幸福而言算是比较好的选择，首先华夏幸福自身有建设施工的能力，加上代建业务是轻资产，公司不需要较大投入，费率也确定。另外，该代建项目为保交付项目，建设项目资金有保障。
　　对于沈阳市场，华夏幸福并不陌生，在沈阳恒大文旅城开始销售的2019年，华夏幸福凭借3701套的销售套数、36。31万平方米的销售面积跻身沈阳市场前十，由于这些销售数据全部来自孔雀城一个项目，这也让孔雀城的单盘表现仅次于融创观澜一号和中海城，位列沈阳单个项目第三。
　　实际上不仅是华夏幸福，近来多家房企已经入局代建赛道。除了早前的绿城、建业等，去年以来旭辉、世茂、龙湖、上坤、中梁等也开始涉足代建业务。
　　有房企代建业务员工对记者表示，代建对于房企的吸引力在于，其相较住宅开发投入低、风险小，虽然整体收益规模不大，但利润率高。其次，市场需求在增加，去年以来集中供应的地块大多被城投公司和地方国企等托底拿下，它们缺乏专业且规模化的开发能力，因此市场机会在增加。期中业绩会上，龙湖CEO陈序平就直言，代建业务机会比想象中来得更快，因为不少地方平台公司托底了土地市场，但自身缺乏操盘能力。
　　虽然代建和小股操盘一样，都为轻资产业务，但肖云祥指出，小股操盘盈利能力更强，但推广难度大，相比而言代建收入更稳定，在当前的市场背景下，房企更需要稳定的收入。
　　稳定的收入也让涉足其中的旭辉控股董事局主席林中直言代建具有“抗周期”优势。