信达啃硬骨头：左手许家印，右手郭英成起底AMC

　　编者按：地产触底，缓慢恢复，AMC跑步进场。乐居财经特别推出《起底地产AMC》系列，追踪、洞悉AMC纾困地产的模式与前景。本期推出系列之信达啃硬骨头：左手许家印，右手郭英成。
　　文乐居财经吕秀伦
　　反观过去数月，中国信达忙碌的身影，在地产圈随处可见。它接盘恒大、佳兆业、新力烂尾项目，拉了佳源国际一把，同时与地方国资合作共同设立地产纾困基金。
　　单单佳兆业一个烂尾项目南沙悦伴湾，信达通过存量债务重组、续建资金补足、引入代建等途径，保障4424套商品房按期交付，兑付10亿元房企理财产品，支付5。8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。
　　而信达在纾困地产方面，也有自己独特的路径，对项目纾困采用的是“金融机构接管委托代建”的模式。
　　在代建商选择上，中国信达更多倾向于“知根知底”的合作方。比如，启用自家旗下的信达地产，毕竟肥水不流外人田。但对于外部代建商，它则启用了有合作、信任基础的企业，比如华宇集团就是其中之一。
　　业内人士评价，信达的这种模式其实是标准的烂尾楼处理模式，可以复制。等于是债权人引入一个垫资方和承建方，把项目做完以后，再支付承建方、垫资方的钱，收回自己的钱，然后再还给出险房企。
　　虽然给地产带来了源源不断的“活水”与信心，但信达的业绩却表现乏力，归母净利润仍未止跌。8月29日，中国信达发布2022年中期业绩公告，实现归母净利润45。08亿元，同比下降32。6。
　　信达“救火”
　　反观过去的数个月，信达忙碌的身影随处可见。
　　8月22日，中国信达福建分公司公布一则资产处置公告，拟对中庚集团项目债权进行债务重组处置。
　　据乐居财经了解到，此次债务重组涉及中庚集团旗下连江、琅岐两个项目，债权总额逾13亿元。而重组期限为3年，中庚集团、福建连龙投资公司应按期向信达合计支付重组对价8。91亿元。
　　而在4天前，信达还跑到安徽，接盘省内最大烂尾楼群阳光半岛。
　　7月29日，阳光半岛所属项目公司“安徽省阳光半岛文化发展”的股东生变。大股东寿县粤通置业（恒大旗下企业）悉数退出其所持有的公司51股份，接盘方正是二股东中国信达旗下芜湖粤信投资中心（有限合伙）。
　　变更后，芜湖粤信投资中心持有项目公司股权升至99，另外1股份则在三股东安徽业瑞企业管理有限公司（华宇集团旗下企业）手中。
　　伴随着恒大退出，信达联合华宇成为项目新主人，这意味着安徽省内最大烂尾楼群将由双方合作接手。其中，信达负责为该项目注资，华宇则担任操盘及代建角色。
　　阳光半岛项目自2011开工，过去了十年也没有建成，并遭遇两次烂尾停工。最开始，它由安徽省政府牵头，阳光半岛投资（后更名“安徽省阳光半岛文化发展”）与山水盛典文化产业共同打造。
　　开工后3年多时间，由于原开发商资金链的断裂导致工程停滞，安徽省寿县人民法院裁定对阳光半岛公司进行重整。
　　2017年，新桥阳光半岛项目迎来了首位“白衣骑士”，被恒大投资100亿元接盘，并更名为“恒大阳光半岛”，于同年9月底复工，项目得以盘活。然而好景不长，2021年下半年，恒大爆发债务危机，该项目又一次沦为烂尾的宿命。
　　对于此次信达进场“救火”恒大项目，外界并不感意外。
　　实际上，早在去年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会；紧接着1月23日，信达香港原董事长梁森林加盟恒大，任非执行董事。这两则人事变动，为信达进场恒大埋下了伏笔。
　　另一边，出险房企佳兆业也是信达这股“活水”的受益者之一。7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。这是中国信达对出险房企进行救助的首个成功落地项目。
　　2020年11月底，南沙湾2020NJY16地块经过62轮竞拍最终被佳兆业联合体拿下，成交价为20。18亿元12150平米的配建。扣除配建后，楼面价达到22700元平米，创下历史最高纪录，该楼盘即悦伴湾项目。
　　地王从诞生一年后，佳兆业理财爆雷，深陷债务危机，悦伴湾也由此停摆。债务压顶之下，佳兆业加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产全部股权卖给了平安信托。
　　此后，中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作，以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）外部合作”模式对南沙悦伴湾项目进行盘活。
　　盘活恒大、佳兆业旗下项目，只是信达纾困开发商的一个缩影。除此之外，它还与佳源国际展开合作。6月1日，佳源国际与中国信达香港签署了合作备忘录，后者将帮助其盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性及企业纾困等。
　　两个月后，有知情人士对媒体透露，中国信达香港对佳源国际澳门项目相关纾困举措已有一些眉目。据了解，澳门项目正是此前佳源国际与中国信达香港此前合作的其中一个落地项目。未来并不排除中国信达香港对佳源国际其他一些项目的进行纾困。
　　更早前的3月，有消息称，融创正与中国信达洽谈出售京沪两地物业。出售的两个项目或为北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目，该资产此前被融创质押给中国信达，以获取融资。
　　除了出售动作，传闻还提到，融创正在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作，合作规模均为百亿级别。直至8月23日，双方终于有了合作动静，信达地产1。57亿接手与融创安徽合营项目公司50股权及对应债权。
　　实际上，信达不仅充当开发商的“白衣骑士”，盘活烂尾项目，它还大手笔与地方国资合作，参与成立地产方面纾困基金。
　　4月中旬，陕建地产集团与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录，双方将共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。转眼至8月，中豫建投集团也与中国信达河南分公司达成共识，将在地产纾困基金等方面展开合作。
　　“AMC代建”新CP
　　下半年以来，包括信达在内的四大AMC频频加码纾困地产，这背后离不开政策方面的支持。1月底，金融监管部门召集全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企项目并购等金融服务等。
　　紧接着6月，银保监会发布《关于引导金融资产管理公司聚焦主业积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》，对金融AMC在化解金融风险方面提出更高期望，大幅放宽了金融AMC的作业范围，并给予一系列政策支持。
　　政策方面的支持，加速了AMC纾困地产的步伐。而信达在纾困地产上策略也有了新的变化。
　　此前较为知名的是2020年初，在世茂福晟的世纪并购案中，虽然世茂成为接盘侠，但幕后真正白衣骑士是东方资产和中国信达。
　　2020年1月，世茂、福晟、东方资产、中国信达四方共同成立有限合伙企业。然而，由于福晟集团复杂的债权债务，并没有因为AMC的入局而得到真正重组与清理。福晟集团表外负债的实际情况也大大超出了东方资产和中国信达入局时候初步估计的情况。
　　可以看到的是，当初信达是以股权投资形式介入问题房企整体层面。相比之下，目前信达介入出险房企更多是在项目层面。
　　换言之，中国信达从“救房企”转变为“救项目”策略。尤为关注的是，目前信达对项目纾困采用的是“金融机构接管委托代建”的模式。
　　例如，在信达接盘的佳兆业南沙烂尾楼悦伴湾项目中，信达介入方式为中国信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理。
　　在更早之前的信达出手新力旗下广州增城海石洲悦项目亦是如此。今年1月，信达地产签订该项目代建协议，3月即实现全面复工复产，5月实现项目再次开卖。
　　外界评价道，自家信达地产直接操盘代建，这是中国信达在问题项目纾困过程中的独特优势。与此同时，这对其他AMC也有重要借鉴作用，即是AMC为项目提供资金支撑，再由开发商或者第三方进行代建。
　　做好自己该做的事，专业的事交给专业的人。通常而言，AMC并不差钱，但其局限是开发和周转速度都远不如品牌房企，且地产开发与项目管理经验不足；而代建方拥有品牌溢价，无需耗费资金便可“免费”获取的利润；如此而来，AMC与代建商自然是一拍即合。
　　实际上，除了利用自家地产公司信达地产对纾困项目进行代建外，中国信达还找了外部第三方。例如，上述安徽阳光半岛项目则是联合开发商华宇进行代建。
　　之所以选择华宇作为合作对象，也有它的背后逻辑。除了相关流程“考核”外，近年来华宇集团与信达地产在安徽省域有多个合作开发楼盘。例如，双方在合肥热点板块开发锦绣龙川、锦绣花城、锦绣蘭庭、北麓雅舍，以及共进六安的锦绣江山等项目。
　　地产棋子
　　在大力纾困地产的背后，信达不得不面对的事实是，自家业绩表现上的乏力。
　　去年，信达实现收入总额与上年相比有所下降，由2020年的1001。34亿元下降至2021年的977。31亿元，降幅达2。4；同期，信达归母净利润120。62亿元，相较2020年的132。48亿元下降11。86亿元，降幅达8。95
　　到了今年上半年，中国信达归母净利润仍未止跌。8月29日，中国信达发布2022年中期业绩公告，实现归母净利润45。08亿元，同比下降32。6。
　　信达将下跌的主因归结于，受宏观经济形势和市场环境变化的影响，公司持有的部分以摊馀成本计量的金融资产质量承受较大压力，公司增加计提信用风险拨备。
　　8月，标普全球评级宣布，将中国信达的长期评级展望从“稳定”调整为“负面”。其指出，截至2021年底，涉地产业务占到中国信达类贷款敞口的42。
　　最新半年报数据显示，2022上半年，信达收购重组类不良资产中，房地产业收购金额占615。71亿元，占比44；而2021年，信达收购重组类不良资产中房地产业收购金额占625。12亿元，占比42。
　　据乐居财经统计，信达对外投资子公司高达449家，所涉房地产业仅仅6家。在这6家子公司中，仅剩2家企业甘肃瑞赛可循环经济产业集团（持股21。8474）、海南阳光城开发股份（持股25。2632）处于存续状态。其余4家企业均已注销或吊销。
　　值得注意的是，信达大部分地产企业被“藏”在全资子公司信达投资中，后者旗下不仅有上市房企信达地产，还包括了河北信达金建投资、河北国源房地产开发、信达建润地产、陕西恒安昕园置业等20多家涉房子公司。
　　但目前，信达对外投资房企中，不少企业出现了“劣迹”，例如，黄山五福置业（持股40）、津中昂地产（持股23。0769）等均被法院列为失信被执行人、被执行人。
　　又如，信达投资所持股16的湖南省恒力置业，因被列入经营异常名录届满3年仍未履行相关义务，连续4年被相关部门列入严重违法失信企业名单。同时，该企业欠税余额总金额达331。11万元。
　　另一边，信达也在转让一些地产公司的债权。6月，北交所披露，邯郸市联邦伟业房地产开发、邯郸市邯台房地产开发债权拟转让，挂牌金额合约6。67亿元。转让方均为中国信达河北分公司。8月，信达北京分公司拟转让中天宏业15。64亿元债权处置项目。
　　但即便自身净利润下降，信达仍在大力纾困地产，这与它自身基因传承密不可分，早些年，为应对金融风暴，中国政府于1999年分别设立了包括中国信达在内的四大资产管理公司，剥离处理银行不良资产是他们最初的使命。
　　在早期剥离的不良资产中，有很多抵押物是土地、在建工程、烂尾楼、投资性房产等，包括信达在内的四大AMC除了转让、出租以及通过其他金融化手段处置上述抵押物以外，在处置这些资产过程中，自然而然涉足进了房地产领域。
　　甚至，中国信达成立了地产运营平台信达地产。在2016年，信达地产曾在全国各地频频高价拿地，其中大部分是“地王”。
　　但由于地王项目体量大、占用资金规模大，开发本就不易，紧随而来的地产调控，更让信达地产遭受了极大的压力。在此情况下，信达地产的发展显得不愠不火，在接连的资产抛售之后，甚至有一段时间慢慢淡出人们的视野。
　　如今，房企遇困，信达地产和中国信达利用自身独特优势，扛起纾困大旗，为开发商带来“活水”。
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