为什么香港没有烂尾楼？

　　原创：楼癫
　　来源：挑个房
　　文章已获授权（本文不代表金融五道口立场）
　　最近各地地产问题愈演愈烈。
　　愤慨之余，不禁让人思考。
　　内地的期房制度源自香港，为什么人家那边。
　　就几乎没有烂尾的情况出现呢？
　　作为深港两地家庭，楼癫刚好有机会接触到。
　　两边看似相同，又有所不同的买房流程和制度。
　　作为购房者，在两边买期房最大的区别，其实只有两点。
　　一是资金监管方不一样。
　　内地是银行和相关部门负责，而在香港是律师楼。
　　内地的首付，是交到开发商的银行监管账户。
　　由银行和相关部门，根据施工进度，控制监管账号里资金的释放。
　　但是在香港，除了5的订金是直接交给开发商的。
　　剩下的首付，都是交给开发商律师楼的信托户口。
　　开发商需先付款给建筑商完成一定工序。
　　取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。
　　确保买家的订金，是用来支付建筑费。
　　这个信托户口的作用，就类似于咱们这边的支付宝。
　　二是在香港买期房，在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。
　　换句话说，交楼前，银行也是不会介入按揭业务。
　　只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭。
　　也就是说，银行并不会承担交不了楼的风险。
　　银行参与的时候，房子已经盖完了。
　　所以从两边制度和流程的对比，就可以看出来。
　　内地之所以出现这么多烂尾楼，主要是因为权责不清晰。
　　国内银行在比较前期就介入。
　　掌握监管账户资金释放权利的，是银行和相关行政部门。
　　但是承担风险的又主要是购房者。
　　且不可无责退房退首付，属于终身责任制。
　　也就是不管房子能不能按时按点交出来，购房者的月供都少不了。
　　所以，既然风雨无阻都能收到钱。
　　那银行怎么会有动力和责任，去卡着开发商的资金呢。
　　毕竟开发商其实都是银行的大客户。
　　得罪了他们，银行下个月的业绩可能就完不成。
　　那是不是有必要像香港那样，跳开银行由律师楼去操作监管资金呢。
　　不同的经济环境，适合不同的经济制度。
　　事实上，香港也发生过律师楼违规挪用监管资金的事件。
　　但是香港商业和法律制度健全，且处罚非常严苛，所以很少发生。
　　可是考虑国内良莠不齐的律师水平和素质。
　　以及建设项目资金监管的业务，基本上是由银行来运作的惯例。
　　在国内全面推行律师资金监管制度，暂时还不现实。
　　而且，完全以现房形式来销售楼盘，也不现实。
　　那我们就要思考下，怎么能在不动大手术的情况下解决这个问题。
　　其实不管谁监管，都有一定的违规风险，关键是要权责统一。
　　所以整个流程其实只需要调整一步。
　　比如像香港一样，规定“不交楼前，不用月供”。
　　这么做，道理其实也很简单。
　　既然在国内银行介入的早，那就从一开始就承担这份风险。
　　如果银行自己早就知道。
　　一旦烂尾，这套房子中有大部分的风险都是由自己去承担。
　　那他比任何人，都在意楼盘的施工进度。
　　比老百姓更有信息优势，也更有动力去控制监管资金的释放。
　　所以，只需要这么一小步调整就好。