做休闲农业，用地解决不了，发展就成了空谈！

　　近两年国家对“设施农用地”大改革，从2019年“生猪告急”和“大棚房”整治就像是一面“照妖镜”，把国内设施农用地的使用现状反应得淋漓尽致，也把上层农用地管理混乱揭露无遗。
　　政策也对设施农用地“大动干戈”，行业里的“农业勇士”更是屡见不鲜，有一个好想法，找一块地，项目上马。待一切尘埃落定时，上边检查通知送到，整个项目一夜之间被夷为平地。
　　01
　　敬畏政策，避开土地“雷区”
　　在以前，有很多朋友把政策不放在心上，先斩后奏，在部门之间略施小惠，以为这样可以高枕无忧了。可你没想到的是，自己已经进入了土地雷区。
　　所以，我们在投资项目的初始阶段，就要搞清楚哪些土地是“雷区”，以免造成不可挽回的损失。在这个前提下，才有可能发展项目。
　　但也不得不承认，之前的政策对设施农用地管理，并不适应农业农村的发展需求。
　　比如关于农业园区中的果库、道路等附属设施用地，现行规定最多不得超过10亩；关于看护房的认定标准和面积标准，现有政策规定必须是有门通向大棚内的才叫看护房，北方地区面积放宽到22。5平方米以内；关于生猪生产附属设施用地是15亩上限；关于休闲农业配套设施用地空白等等，这些都与地方实际需求严重不符。这也造成了“只要发展项目，必踩土地雷区”的恶性循环。
　　用地解决不了，发展就成了空谈。所以在2019年底到2020年初，集中出台了用地系列政策，中央出台一份指导政策，各地方根据实际情况做细化和调整。
　　02
　　项目用地找出路，设施农用地政策有调整
　　涉农项目要规模化发展，申请设施农用地无可避免，一号文件在乡村发展一、二、三产用地方面都明确了方向，具体政策也在落实。
　　养殖基地设施用地政策调整：
　　此前，2016年11月国务院印发《“十三五”生态环境保护规划的通知》，要求在2017年底前，各地区依法关闭或搬迁禁养区内的畜禽养殖场（小区）。随后，全国20多个省份陆续划定生猪禁养区，并启动猪场拆迁行动。猪场拆除加之非洲猪瘟的叠加影响，猪肉价格翻倍上涨。
　　显而易见，这样一来老百姓生活水平直接受到了影响。而后《自然资源部办公厅关于保障生猪养殖用地有关问题的通知》政策发布，紧急出台了生猪养殖用地政策，保障生猪养殖用地需求，明确取消附属设施用地15亩上限，但不得超过养殖项目用地规模7。
　　当然也有特事特办，即对于用地规模较大的养殖项目，附属设施用地按7比例测算超过15亩的话，政策是支持允许的。
　　种植基地设施农用地政策调整：
　　“大棚房”清理中也算摸清了种植基地所用配套设施用地的情况，给出了明确的界限和标准。比如：大棚“看护房”标准：南方地区控制在“单层、15平方米以内”，北方地区控制在“单层、22。5平方米以内”，其中严寒地区控制在“单层、30平方米以内”（占地面积超过2亩的农业大棚，其看护房控制在“单层、40平方米以内”）等。
　　休闲农业配套设施用地调整：
　　休闲园区的用地需求是没法避开的，虽说是清理“大棚房”，实际针对的就是休闲农业的违建。可是市场是有需求的，不能一棒子把行业就打死，政策上也要适当供地，给乡村旅游发展提供空间。上边把这个权限也已下放到地方，各地方根据实际情况来制定相关用地政策。
　　03
　　犯错不只一家，行政上也将知错就改
　　“冰冻三尺非一日之寒”，投资者对设施农用地认识不足，踩了红线是不假。但也不是他们全部的错，上层也有错，可损失是由项目方全部买单的，下一步，行政上会如何调整呢？
　　过去有一种观念，建造临时建筑物的，按农用地管理；建造永久建筑物的，按建设用地管理。这对区别农业用途或非农业用途是不科学的，无论哪种建筑，都会涵盖生产和生活，界定不清晰。
　　地方对农村土地利用管理重视不够。市、县级政府在土地利用总体规划编制、计划指标安排过程中，对农村用地重视不够，导致土地审批难、项目落地难，难以保障农村合理建设用地需求。
　　随着乡村振兴不断发展，新建农业设施项目多为“三产融合”，集种植生产、产品展示、科技研发、办公住宿、观光旅游、技术培训等为一体，产业融合用地管理缺少具体政策指导，今后“企业花大钱建、政府花巨资拆”这种情况将会被纠正。
　　回头看，过去的用地经验代价太大，浪费了资源与金钱。总而言之“吃一堑，长一智”，我们要对上边的政策饱有敬畏之心，不盲目闯入土地“雷区”，不存侥幸心理“越界”。
　　最后建议大家，要多花时间学习与研究土地政策，为项目发展开个好头，打牢基础，只有地基打牢了，才能盖更高的大楼。特别是乡村属于政策密集区，学会“活用政策、用好政策”才能让项目发展起到事半功倍的成果。
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