成都楼市，压力来了

　　作者：子非鱼
　　01成都楼市转折点出现
　　前两天，根据成都当下的楼市现状写过成都市场的分析文章，当时给出的结论是：
　　成都楼市的压力，全都交给了四季度。
　　这个结论在最近完成的土拍中，得到了印证。成都10月27日完成的第三轮集中供地，一片肃杀。
　　第一，流拍率4宗，流拍率8。
　　推出的48宗地，成交了44宗，揽金325亿。流拍了4宗，这个流拍率看起来并不高，但要知道这次土拍是国资房企兜底的结果，民企存在感极低，大多都成了捧人气的角色。
　　第二，国资房企兜底率84。
　　此次成交的40宗地，有37宗土地被“央国平”拿下，占成交土地的比重约84。其中，成都高投2块，成都城投3块，成都兴城人居2块，武侯区仁居荟2块。
　　民企中只有龙湖一家品牌房企，其余都是四川本地的小民企，包括冠能、康斯佳置业、四川希望、瑞新汇创。5家民企中龙湖拿了3宗，其余各拿下1宗。
　　第三，溢价率跌幅谷底。
　　成交的44宗地块，42宗底价成交，只有2宗有溢价，平均溢价率跌至0。44，和第一轮的5、第二轮的5。25有云泥之别。
　　更为关键的是，成都这次供地比第一轮第二轮都要优质，供应建面中有56位于市区范围内。
　　而且，放松了地块的项目限价，给予了房企更高的利润空间。其中天府新区锦江生态板块放松力度最大，第二轮供地的商品房限价是2。3万元平方米，现在直接放宽至3万元平方米。
　　02成都房价正在转向中
　　土地市场的转折，其实与二级商品房成交市场直接相关，两者互为表里。
　　二级商品房成交市场冷，一级土地市场早晚也得冷。同样的，土地市场冷，商品房成交也不会好受。反过来也是一样，土地市场激烈能带动商品房转热，商品房火热土地市场也会迎来大卖。
　　成都第三轮集中供地转冷，根源就在于商品房市场已经转冷。
　　在前几天的文章中，我已经说过，表面上看，成都今年新房和二手房价格涨幅始终位居全国前列。
　　10月24日，国家统计局披露的数据显示，成都新房环比与合肥并列位居第一，同比涨幅均位居全国第二，二手房环比涨幅与昆明并列位居第三，同比涨幅位居第一。
　　数据：国家统计局
　　但民间机构披露的数据却显示，成都当下新房打折普遍，二手房降价出售不断。
　　9月份因为疫情因素，成都新房成交面积环比缩量47，同比缩量59，都是腰斩力度，难受程度和其他城市比，一点也不小。
　　二手房成交7406套，相较于8月份的14609套同样腰斩。
　　新房价格方面，有机构披露，当下成都14个片区中，7个在下调，1个不变，6个上涨。主城区中的青羊、成华、金牛也在调整。
　　此外，开发商打折非常普遍。直接优惠，全款优惠8，按揭优惠5。还有工抵房、员工房、渠道房等名义上的折扣房。还有以砸金蛋，砸出黄金或几万现金等方式给优惠的，至于首付分期，零首付等形式也是常见的事情。
　　二手房价格方面，诸葛找房数据研究中心披露，当下的成都市场，降价房源远多于涨价房源。
　　来源：诸葛找房
　　另外一家机构给出的数据类似。
　　换句话说，国家统计局统计中的上涨，在民间机构这里都变成了降级才是主流。
　　为何会存在种冲突呢？可能存在的原因有二：
　　第一，国家统计局统计的数据存在滞后性。一般来说，成交与网签之间存在时间间隔，统计局披露的数据，往往都是一个月前的数据，也就是说，统计局披露的9月份房价表现，大多都是七八月份的网签价。
　　而机构都是掌握着一手资讯，相对来说，反映的都是最近的状况。
　　第二，或者说成都当下有涨有调整，调整的数量虽多，但幅度偏小，在整体反映上，还不足以让成都的房价转向。
　　也就是说，成都房价在9月份其实已经转向，只是统计局存在数据滞后性。同时也意味着，成都的楼市压力，交给了四季度。
　　03没有谁能置身事外
　　成都之所以这么能扛，其实和楼市的轮动效应有很大关系。不光成都，西安也很能扛，此外西部的银川、兰州等城市在当下的情况下，比东部、中部的市场都表现更好一些。
　　这主要是楼市存在轮动效应。
　　每一轮上涨，基本上都是由东南沿海热点城市掀起，然后再轮动到中部热点城市，次第传导给西部城市。
　　比如上一轮牛市行情由深圳出发，立刻传导给上海、杭州、南京、苏州、合肥、厦门等东部城市，之后传导给武汉、南昌、郑州，最后才传导给成都、西安等。
　　到成都、西安开涨的时候，深圳、上海等城市都开启了调控。
　　这一轮调整亦是如此，同样是深圳掀起，去年2月份的二手房指导价是导火索，深圳房价开始转向，在去年年中，市场整体转向之下，宁波、广州、苏州等城市转向，到今年，中部的武汉、南昌、郑州都成为了调整中的典型。
　　重庆已经先知先觉，成为了下部调整的代表。下面的表演，会交给成都、西安等西部城市。
　　当然，调整幅度应该不会太大。
　　一方面，成都、西安的房价泡沫相比于东部城市小很多。
　　另一方面，两座城市的人口增量始终表现不错。去年公布的七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581。9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。西安增加了448。5万，全国第四。
　　去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24。5万人，位居第二。西安增加了20。3万人，位居第四。
　　数据：各城市统计局
　　从目前深圳、广州、杭州的调整情况来看，调整已经从外围区蔓延至了主城区。成都已经开启的这场调整，全面调整在所难免。
　　但从人口角度、产业角度和角度来看，明显外围区压力会更大。
　　数据：成都市统计局
　　目前，成都的人口、产业和经济主要集中在市区，外围区人口密度非常小，每年增加的人口也大多流入了主城区，库存则主要积压在外围区和外围县市。