指望外资“抄底”楼市？醒醒吧！

　　近日，很多媒体都报道了“3600亿外资正在杀入中国房地产”的相关新闻。
　　在国内房地产调整探底、市场情绪不振的关键时刻，外资巨头纷纷跑步进场，试图“抄底”？
　　看到这儿，上层君替人尴尬的毛病又犯了。
　　图源：微博截图
　　这就好比再说“白衣骑士”带着美金漂洋过海，楼市马上迎来转折点，房价离涨不远了！
　　显然，这种夸张的氛围营造只能体现在影视剧中，但绝对不能写在新闻里。
　　暂且不谈外资进场几乎涉及不到住宅市场，就单说股市的“底”到底存不存在，都是未知。
　　今天抄、明天卖，在资本市场太正常不过。
　　所以，上层君提醒大家，市场情绪越高涨，咱们越要保持冷静，反之亦然。
　　仔细想想，连你和我都知道的事情，简单看个热闹就行了。
　　外资扎堆儿进场
　　2022年10月，新加坡房企凯德集团以底价20。37亿元拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动作。
　　北京博瑞大厦图源：好搜百科
　　但事实上，外资进场却并非刚刚开始。
　　自2021年下半年以来，随着国内房企资金面临危机、行业周期下行，境外资本就开始蠢蠢欲动，并为此准备了大量资金。
　　据华尔街见闻报道，美国最大的住宅和商业地产商、私募巨头黑石集团，专门成立了一只房地产基金，目前资金池已筹集了近500亿美元（人民币3600亿元）。
　　图源：百度
　　此前，确实有一部分外资巨头投资的国内地产。
　　加拿大的资管公司博枫资产将收购上海五角场新江湾板块的一个租赁住宅项目。
　　美国高盛资产管理和森瑶中国联合宣布：成立合资公司，首期投资约6。75亿美元，用于收购开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。
　　而凯德集团，继3月初分别在成都、武汉更摘一块地后，10月又以15亿元成功购入杭州钱塘区一宗40亩住宅地块。
　　粗算一下，真的拿出真金白银买地的零零总总几十亿，黑石的3600亿还是未知数，毕竟资金一天没到位就一直存在变数。
　　即便，这些外资们板上钉钉该来的都来了，就能让楼市逆势看涨？
　　上层君保留意见。
　　外资的拿地逻辑
　　为什么房地产越低谷，外资就越活跃？
　　因为潮水退去，所有资本的真面目显露无疑，对外资企业来说，选择就变得更加容易。
　　当世界顶尖企业选择在这样的时刻入场，一方面证明了对内地楼市的看好，同时，也能让我们看出其背后的投资逻辑，无非是买入、修复、退出。
　　图源：第一财经
　　首先，这些被买入的地块基本都是在一二线城市的核心地段。
　　无论是铁狮门重仓加码的上海长宁，还是凯德相中的成都成华，随便哪个拎出来都是走势如虹的黄金C位。
　　图源：卢俊
　　其次，外资投资的一个重要前提肯定是低溢价。
　　市值低于实际价格的优质资产，简单说就是货好、钱少，的确是外资抄底的最好时机。
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　　同时，外资企业更倾向于将目光放在大规模持有的物业项目。
　　比如黑石集团，之所以能花3000亿元抄底，也正是因为它一直以来确实靠着收并购赚得盆满钵满。
　　2014年，在酒店大萧条时期，黑石集团以17。3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店。
　　图源：百度
　　据说，当时黑石安排了专业团队提升酒店住宿、餐饮水准，同时还大肆改良基础设施和环境。
　　如今，该酒店的出售价格已经达到56。5美元。
　　轻轻松松30亿美元的利润，这还没有算上酒店日常收入。
　　普通人买房，买涨不买跌。
　　但对于外资企业来说，现在的确是看清国内楼市的最好时间。
　　哪里还有人买房，哪里还有消费力，哪里的写字楼生命力完全，哪里的产业受到政策鼓励。。。。。。危机之下，真假易辨。
　　信心和情绪
　　整个看下来，大家就会发现，所谓的“外资杀入”主要指的并非是住宅，而是物流、写字楼等物业。
　　也就是说，跟我们日常买房没多大关系。
　　其实过去，每当楼市行情差，我们就总是会看到外资抄底、李嘉诚投资内地房地产等诸如此类的新闻。
　　但实际上，国内对外资买住宅一直是有限制的。
　　指望这些外资扭转楼市，或许只是一种安慰。
　　更不要说，外资企业也不是刚刚才看好中国市场，投资也一直在进行。
　　面对国外局势波谲云诡，企业分散投资、风险对冲，很好理解。
　　所以，以目前的外资加速布局国内的实际情况，可以说是对信心的提振，但你说外资抄底，化危为安就有点夸张。
　　如果你问上层君如何看待这件事？下面就简单来说说。
　　首先，上层君认为，房地产市场的周期是相对稳定的。
　　同时，从国内颁布“限购”政策后，中国房地产市场其实与国际市场其实是“弱相关”的。
　　很最重要一点是因为外资手里没有房票，增持住宅不太可能。
　　而且，中国楼市的“炒房客”无非就是普通家庭的小散户，作用力微乎其微。外资企业的动作更是带不来什么刺激，更别提会让房价上涨或大跌。
　　更何况，外资加仓的主要是公寓写字楼，影响的也大概率是商业地产。
　　图源：百度
　　这里面最关键，其实是市场信心传递的问题。
　　今年以来，全国各地出台的救市政策700多次，房贷利率也下降至新低。
　　但以目前的情况来看，一二线城市市场取向稳定，而三四线城市却面临这“越放松，越没人敢买”的局面。
　　所以对市场和企业来说，现在最缺的是信心。
　　所以，我们可以讲“外资逆势抄底楼市”实际上就是那个激活情绪的一个信号。
　　最后，跟大家分享一个很简单的道理，那就是不要在经济一片大好的时候买车买房，也不要在经济一片低迷的时候卖车卖房。
　　要相信在“房住不炒”的宏观调控之下，势必会迎来上扬的曲线。