门窗成本控制，这些招数太狠了

　　01
　　又双叒叕说外窗
　　地产无效成本，一方面来源于成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本；另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费，比如图纸的错漏空缺，比如处理投诉事件的人员、费用投入成本；还有一种就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，举个例子来说：地产平均管控能级为80分，这个企业可以做到70分的水准，那么这个企业就存在着10分无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部门置身其中的人来说，发现自己问题比看到别人毛病困难的多。
　　门窗工程，显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界，最高一层：门窗规划阶段，从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。下一层境界：门窗优化阶段，开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。再下一层境界：门窗深化阶段，开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。最低一层境界：门窗自由化阶段，直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。
　　每一层境界都有开发商身居其中，自上一层境界看下一层境界，都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程，是一个集设计、施工、运营多位一体的行业，绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界，无论如何，门窗工程的重要性一直存在，无论你控制它还是不控制它。
　　02
　　门窗这些事，甲方务必要知道
　　No。1节能标准越来越高，外窗成本越来越大
　　图片来源：中国建筑科学研究院
　　19801981年，根据各地区住宅（4个单元6层楼，体形系数为0。3左右建筑物），经过统计分析，线性处理后的耗热量指标定义为基准水准，此时认为能耗指标为100。
　　1986年，在基准水准上降低30确定的耗热性指标定义为30节能标准。
　　1995年，在30节能标准上继续降低30的能耗，即50，此时定义为50节能标准。
　　65节能标准上即在95年50节能标准上，继续降低30的能耗，即65。
　　75节能标准即在65节能上，继续降低30的能耗，即65353075。
　　75节能上，继续降低30的能耗，即82。5，即80节能标准。
　　随着节能标准的逐步提高，外窗作为能耗最大的维护结构，其成本越来越高。戳这里，一键对标成本力
　　【案例1】
　　以山东省为例，针对不同的节能设计标准，对门窗的选用参数及价格进行对比分析（详表2）。总体上，节能标准60、75、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30、400及以上。
　　（1）由65节能提高到75节能设计标准，外窗单方造价提高约30，建安成本提高0。8左右；
　　（2）由75节能提高到超低能耗建筑，外窗单方造价提高约400及以上，建安成本提高10以上。
　　【案例2】以西安市节能标准
　　原设计：《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61442007标准中楼层6层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是2。52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61652011表F。0。1外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要断桥铝合金配置5mmLowE（在线）9A5mm的中空玻璃。K值是2。5。
　　节能标准提高后：
　　《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ611642019标准中0。30窗墙面积比0。50，楼层4层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是1。80。那么根据表C。0。41常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要配置隔热条宽度20mm的断桥铝合金，玻璃需要配置5mmLowE12A6mm12A5mm的中空玻璃，由于玻璃总厚度是40mm，根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ2142010表5。3。22中空玻璃最小安装尺寸中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔lowe玻璃。K值是1。76。
　　节能标准变化后成本对比：
　　以LC1814为例：
　　按照老标准K值2。5来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是606。68元。
　　按照新标准K值1。76来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是855。57元
　　单方成本约增加98。8元。
　　成本增加原因分析：
　　1。断桥铝型材由55系列变成65系列，型材米重发生变化，每樘窗断桥铝型材含量增加2。5
　　2。断桥铝合金型材由55系列变成65系列后，隔热条由原来的14。8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2。4元；
　　3。玻璃由原来的5lowe（在线）9A5中空玻璃
　　变成5lowe12A612A5中空玻璃，每平方玻璃单价增加76元。
　　No。2门窗标准提高，成本依然讲究“高效”投放
　　门窗标注随着节能设计越来越高，但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放，对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。戳这里，一键对标成本力
　　2。1铝合金门窗提质增效方案
　　铝合金采用粉末喷涂工艺，室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉，可提高型材面层金属质感或覆膜。
　　玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用lowe玻璃。
　　五金配件，重点部位重点成本投放。根据楼盘档次或者营销需求，增加增加儿童锁，低层门窗可采用防翘五金蘑菇头锁点；内开内倒窗，微通风设计。
　　公共空间业主敏感度较低，可简配设计。公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗；楼梯间满足最低的通风要求即可，较少门窗开启数量。
　　设计成本营销关注点
　　2。2塑钢窗提质增效方案
　　型材。室内共挤或覆膜（木纹膜和金属膜），公共空间可以采用适当降低标准。
　　玻璃配置可适当提高。对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用lowe玻璃。
　　五金及其他同铝合金窗。
　　设计成本营销关注点
　　No。3减小设计错误，降低变更风险
　　重视安全玻璃使用范围及最大许用面积
　　规范要求：
　　建筑物下列部位的门窗应使用安全玻璃：
　　（1）地弹簧门用玻璃及无框玻璃门；
　　（2）有框门玻璃、无框门窗玻璃（无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm）；
　　（3）7层及7层以上建筑物外开窗窗扇玻璃；
　　（4）窗单块玻璃面积大于1。5，有框门单块玻璃面积大于0。5；
　　（5）铝合金窗玻璃底边离最终装修面高度小于500mm的落地窗；
　　塑钢窗玻璃底边离最终装修面高度小于900mm的落地窗；
　　（6）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶；
　　安全玻璃最大许用面积
　　安全玻璃：是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等，也就是双钢化。
　　在线lowe和离线lowe
　　节能设计及招标时应注明采用lowe离线产品。
　　隔热条、塑钢型材腔体数量和空气层
　　门窗隔热条和空气层并不是越宽厚节能越好，节能设计要有的放矢的去选择。
　　隔热铝合金型材：
　　隔热条宽度40mm以内时，随隔热条宽度增加传热系数降低；
　　隔热条宽度40mm50mm时，随隔热条宽度增加传热系数降低不明显；
　　隔热条宽度大于50mm时，若无填充，随隔热条宽度增加传热系数增大。
　　塑钢腔体越多，越节能、成本越高
　　空气层厚度和传热系数
　　5mm玻璃与6mm玻璃传热系数差别很小，设计时5mm玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm玻璃的外窗热工参数选用。
　　平开门、地弹门、单元门
　　No。4甲方不能当甩手掌柜，这些要点要记清
　　节能汇总核查清单：
　　1、找差异：建筑图、节能计算书、大样图中数据作对比看配置是否一致；
　　2、做对比：对比节能数据与规范对照看是否一致；
　　3、找产品：查看外窗传热系数表格产品是否存在；
　　4、找最优：同样K值不同配置达到不同效果，找出最优方案；
　　5、看厚度：查看节能计算书、建筑设计说明是否标记玻璃厚度（建议玻璃厚度5mm）；
　　6、有区分：查看节能计算书里对各立面传热系数是否单独计算；
　　7、查凸窗：查看节能计算书里凸窗是否单独计算；
　　8、分立面：区分商业立面玻璃配置是否单独计算；
　　9、引正规：查引用规范是不是最新，是不是当地需引用标准。
　　10、比对值：查考窗墙比对应K值是不是和规范表格一致。
　　来源：胖栋有话说，本文已获作者授权，对此表示感谢。
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