中报点评19荣盛发展：净利润持续亏损，负债承压仍处橙档热传聚

　　2022年上半年荣盛发展营收和利润皆下滑，净利润亏损。现金短债比和剔预收后资产负债比踩线，“三道红线”处于橙档。
　　作者沈晓玲、齐瑞琳
　　核心观点
　　【估算销售业绩200多亿元，下半年业绩依然承压】2022年上半年荣盛发展没有公布其销售业绩。根据经营性现金流量表的销售商品、提供劳务收到的现金来粗略估算荣盛发展的并表率约为64。1，由此估算其2022上半年的销售业绩约200多亿元。且当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，虽然在调控政策松弛的情况下，8月部分城市楼市成交已现筑底回暖信号，但是否具有持续性仍需观察，总体来说荣盛下半年销售依然面临较大压力。
　　【上半年仅新增1幅地块，总土储区域调整缓慢】2022年上半年荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，该地块计容建面为3。02万平方米，土地总价款0。64亿元，权益比例48。6，权益对价0。31亿元。截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，相较年初下降6。2个百分点，结合企业过往销售业绩及上半年预估销售面积推算，目前的土储总量可以满足企业未来3年左右的发展需求。总土储中河北省的土储在省域占比中最高，虽然较年初下降了1。7个百分点，但仍达到41。6，在目前环京区域虽然个别城市通过短期以价换量有回暖迹象，但整体热度仍然低位运行，荣盛发展抗风险情况较难出现乐观预期。
　　【营收下滑，从2021年起持续亏损】2022年上半年荣盛发展实现营业收入145。0亿元，同比下降57。6。其中房地产业务营收127。6亿元，占营业收入比重达88。03，相较去年同期下降4。2个百分点，主要原因是期内结算项目同比降幅较大。毛利率水平为7。0，较去年同期下降18。9个百分点；归母净利率为15。5，下降22。9个百分点。利率和归母净利率较毛利率亏损更高，一是由于三费比率同比增长8。2个百分点至18。0。二是计提减值准备金额上升，其中信用减值损失4。4亿元，资产减值损失3。9亿元，整体达到了8。3亿元，较去年同期增长了4。3倍。在目前河北省楼市目前多是以价换量的情况下，已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。
　　【短期债务风险高，“三道红线”处于橙档】截止到2022年上半年末，荣盛发展持有现金149。3亿元，现金短债比0。5，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至0。6，债务结构持续恶化。且需要关注的是，截止至2022年上半年末，荣盛发展应付票据总额仍有20。9亿元，短期内债务风险较高。净负债率为76。3，较年初下降1。9个百分点。剔除预收账款后资产负债率为75。4，超出监管规则不高于70的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。
　　【多元营收占比上升，物业是唯一增长板块】整体来看，2022年上半年企业多元化营收实现17。36亿元，占比12。0，较2021年同期上升4。2个百分点。其中只有物业板块实现同比增长9。5至8。11亿元，其他板块营收都下滑，尤其是产业园区同比下滑了93。4至0。5亿元。
　　01
　　销售
　　估算销售业绩200多亿元下半年业绩依然承压
　　估算上半年销售业绩估计为200多亿元。2022年上半年荣盛发展没有公布其销售业绩。根据经营性现金流量表的“销售商品、提供劳务收到的现金”来粗略估算荣盛发展的并表率，由2018年2021年加表率在5570之间。上半年荣盛发展的销售商品、提供劳务收到的现金为167。0亿元，由此估算其2022上半年的销售业绩约为200多亿元。且当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，虽然在调控政策松弛的情况下，8月部分城市楼市成交已现筑底回暖信号，但是否具有持续性仍需观察，总体来说荣盛下半年销售依然面临较大压力。
　　02
　　投资
　　上半年仅新增1幅地块总土储区域调整缓慢
　　上半年拿地几乎停滞。2022年上半年荣盛发展只在河北沧州拿了1幅地块，该地块计容建面为3。02万平方米，土地总价款0。64亿元，权益比例48。6，权益对价0。31亿元。实际上荣盛发展从去年下半年开始投资拿地就几乎停滞。
　　总土储存量能保证至少3年开发需求。截至2022年上半年底，荣盛发展的总土储建面约3254万平方米，相较年初下降6。2个百分点，虽然荣盛发展没有公布上半年销售面积，但是结合企业过往销售业绩及上半年估计销售面积推算，目前的土储总量至少可以满足企业未来3年左右的发展需求。
　　区域分布调整缓慢，与年初相差不大。虽然荣盛发展此前一直也在积极调整土储结构，尽量平滑风险。但环渤海区域依然是企业发展的大本营，尤其是河北省的土储在省域占比中最高，虽然较年初下降了1。7个百分点，但达到41。6，在目前环京区域虽然个别城市通过短期以价换量有回暖迹象，但整体热度仍然低位运行，荣盛发展抗风险情况较难出现乐观预期。
　　03
　　营利
　　营收下滑近六成从2021年起持续亏损
　　营收降幅近六成，地产板块贡献88。2022年上半年荣盛发展实现营业收入145。0亿元，同比下降57。6，主要原因是期内结算项目同比降幅较大。其中房地产业务营收127。6亿元，占营业收入比重达88。03，相较去年同期下降4。2个百分点。除了物业服务营收同比增长9。5达8。1亿元，酒店、产业园和其他营收都在下滑，其中产业园收入较去年同期下滑超9成，业务萎缩严重。
　　净利润持续亏损，财务费用率大幅上升。2022年上半年荣盛发展实现毛利润10。11亿元，归母净利润亏损22。5亿元。为促回款，部分项目还通过一定程度的以价换量，实现项目去化，在利润率面临下行压力的行业趋势下，加剧了毛利率下降，毛利率水平为7。0，较去年同期下降18。9个百分点；归母净利率为15。5，下降22。9个百分点。企业的毛利率和归母净利率水平自2018年持续下滑，净利率到2021年出现上市以来首次亏损，2022年上半年亏损更加严重。
　　净利率和归母净利率较毛利率亏损更高。一是由于三费比率同比增长8。2个百分点至18。0，其中上升最快的是财务成本，财务费用率同比增长4。4。二是计提减值准备金额上升，其中信用减值损失4。4亿元，资产减值损失3。9亿元，整体达到了8。3亿元，较去年同期增长了4。3倍。而截止到22年中期，荣盛存货跌价准备依然达到34亿元，在目前河北省楼市目前多是以价换量的情况下，已计提的存货跌价未来大幅回转的可能性较低。
　　04
　　负债
　　短期债务风险高“三道红线”处于橙档
　　债务结构持续恶化，短期债务风险再上升。截止到2022年上半年末，荣盛发展持有现金149。3亿元，较期初下降24。2。现金短债比0。5，较年初下降0。3，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至0。6，债务结构持续恶化。且需要关注的是，截止至2022年上半年末，荣盛发展应付票据总额仍有20。9亿元，短期内债务风险较高。
　　净负债率稍有下降，剔预资产负债率仍然超过监管要求。截止至2022年上半年底，企业净负债率为76。3，较年初下降1。9个百分点。剔除预收账款后资产负债率为75。4，超出监管规则不高于70的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。此外其应付账款中还有逾期未兑付票据33。6亿元；公司还披露截至8月31日担保总额453。3亿元，占最近一期经审计净资产的113。78，也需要警惕担保风险。
　　05
　　多元化
　　多元营收占比上升物业是唯一增长板块
　　物业营收同比增长，产业园业务大幅萎缩。目前荣盛发展已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。整体来看，2022年上半年企业多元化营收实现17。36亿元，占比12。0，较2021年同期上升4。2个百分点。其中只有物业板块实现同比增长9。5至8。11亿元，其他板块营收都下滑，尤其是产业园区同比下滑了93。4至0。5亿元。
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