冯仑谈投资纽约地产又贵又矫情

　　7月2日，冯仑在中国企业海外房地产投资高峰论坛上分享了自己一个农村人在纽约投资地产的感悟。12年前，冯仑领导万通走出国门，成为最早走出去的地产企业之一。
　　以下为冯仑演讲摘要
　　2001年，拉登强拆了美国世贸中心，美国要重建，于是我们获得机会，在这栋541米高的大楼的最顶楼，做了一个中国中心。12年来，我飞了60多次纽约，获得一些体会，与大家分享。
　　第一个体会，就是我到纽约以后，包括所有的海外投资人，都面临着相当于我们刚从乡下到城里的生活体验。
　　这种生活体验大体上包括三件事，第一就是什么都不会。大家从乡下到城里，就好像一个乡下妞儿嫁到城里做媳妇，发现洗头水都这么贵，热水洗澡更贵，马桶抽水水费也贵，什么都贵，但是这就是城里人的生活。
　　在纽约做投资，律师费每天都不得了。所有的律师每天一出门就掐表，在路上的时间都要算我的钱。我们跟他讨论业务，我说话的时间他也收钱，所以就是贵。
　　所以，大家在纽约投资，一定要有大概投资预算加一倍的心理承受力。
　　第二个体会就是投资纽约地产，复杂、矫情。乡下人可以随地大小便，挖个坑埋了，进了城，那叫不文明，有伤风化，所以提上裤子还得跟警察讨论讨论，这个事情该不该办，你觉得这是天经地义的事，但进城了，要在指定的地方办。
　　所以在纽约，所有的行为都必须按照当地的法律来。
　　纽约的人均年GDP是6万美元，它有很多特殊的要求。比如说凡是跟皮肤接触的地方，一定只能用美国的材料。我们当时想用中国的材料，便宜点，不行。因为美国人对生活质量有更高要求。
　　另外，所有的工人只能用工会的工人，只能8小时工作，而且，中间喝咖啡的时间必须保证。
　　特别是在装修上，成本的60是人工。所以我们在最后所有的发展项目中一算帐，不断去褶子。比如你设计一个房子，里边设计的特漂亮，达到漂亮效果，人工成本就高。所以，现在能理解美国为什么室内都这么简单，要尽量把褶子都去了。
　　在美国，现在所有的建筑都要做绿色建筑，绿色的建筑平均售价比不绿色的要高1015，所以你的建筑不达到绿色标准，你就不可能有客人，至少不可能有特别有影响力的跨国公司进入。但是在这一点上，要加多少成本？一般成本至少加1530，做到白金级。
　　第三个，客户对好东西的要求特别高，而我们这些村里人不知道好东西的标准是什么。
　　如果你是米其林标准的餐厅，盘子的光洁度，不能粘，甚至温度都有要求，这是标准。
　　我们在原世贸大楼的楼顶上做了中国中心，我们做高级用餐，俏江南有兴趣，最后发现太矫情，太复杂，要求太高，弄不了。后来新加坡的人接手做了，他们有国际化的管理餐厅经验。
　　所有中国人到纽约做房地产，大体上都有这三个心理上的体验，第一贵，第二矫情，事多，第三服务标准高，对方的客户要求太具体，太仔细。
　　在纽约投资地产的三种模式
　　第一个模式，财务投资模式。SOHO张欣做的就是这种模式，在一个成熟的写字楼里带有租约，在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，管理还是原来的团队，继续收租。
　　这种财务投资模式风险最小。我刚才讲的这三件事，它都有道理。因为你就是买，买的时候有点律师费，剩下的事，包括运营管理，原来都有成熟的一套办法，不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对比较高。只要你周期算得准，就OK了。
　　第二个模式，开发模式。这是万科在做的事情。开发只要你的合作伙伴找对，问题不大。万科现在的两个合作伙伴，汉斯在北京做了公园大道（资料、团购、论坛），对中国的地产比较熟悉。另一个合作伙伴在中国有七个项目，这两家公司熟悉中国的开发商思维，在当地又是大佬，所以万科的合作风险不大。万科用它一贯的竞争优势，再找到好的合作伙伴，就能够成功。
　　绿地也是第二种模式，但绿地目前没有固定的当地牛逼的合作伙伴。
　　第三种模式，房地产空间的经营。我解释一下这种模式，房地产是干什么的呢？一句话，是创造最有价值的固定的空间。郭广昌和我们一个模式，是拥有空间，结合经营。价值不在制造上创造出来，而在运营当中创造出来。
　　我们原来做预算的时候，我们没有考虑绿色，后来一看边上高盛已经是金级，那我们只能做白金级。所以我们把中国中心新楼都改造绿色环保的。
　　我们的边上有一个国际金融中心，改造的面积没有郭广昌那么大，已经花了一亿多美金，帝国大厦改造成绿色环保的，花了一亿美金。所以我们碰到的就是贵，整个在空间经营上我们非常简单。
　　再一个困难是经营。比如写字楼，全中国在纽约写字楼的租户中，中资企业租的所有的面积，加起来不超过十万平米，我们大概是2万平米的空间，复星集团差不多是16万平米的空间，都要面临经营，所以我们只能以当地市场为主，面临的问题就是经营这一块，这也是现在遇到最大的困难。
　　总体来看，这三种模式在纽约，财务投资的模式要买对周期，开发的模式要找对伙伴，经营的模式要舍得花钱。
　　举一个例子，我在中国中心有一层是俱乐部，俱乐部装修要上档次，一平米要七八千美金，但装修后以后客人到底来多少，在这个时候还是不精确的，我们经常纠结。
　　另外，设计非常重要。吃饭是社交的媒介，既然要社交，空间的特殊设计和特色风格，才能吸引客人。所以设计是最重要的，光一个灯光设计都几百万。所以现在我们在那做餐饮，不是为了让大家简单吃饱，得有空间的风格，用这个来吸引当地居民，挑战非常大。
　　总之，在美国有这三种模式，如果大家第一次去投，建议采取第一种模式。如果有点开发能力，找到好的合作伙伴，可以做第二种模式。但是尽量避免第三种模式，因为这个东西就像村里的人能管好国贸，我不相信。
　　中国人在海外投资房地产，优势是钱多人少，决策快，拍脑门快，所以美国人现在知道，这个楼卖给中国人，老板上去拍板就行，不需要看那么多东西。所以我们比较建议大家用前两种模式去做。
　　我们当时少不更事，比较年轻，12年前，我们跟拉登较个劲儿，你拆了我们建，而且要把中国中心放到最高。现在是面子上做到了，里子能不能做到最高境界（资料、团购、论坛）？一年能赚多少钱？最后发展怎么样？还要拭目以待，还希望大家今后去纽约的时候去看看。
　　中国住宅地产的青春期已结束
　　对今后中国地产市场的看法，大家都很关注。
　　先打个比喻，人到青春期后，才开始有性别角色，男的往左，女的往右，各去各的地方，各穿各的衣服，各说各的话，各交各的朋友。
　　青春期后还有一个重要特点，就是不长个了，但此刻不等于弯腰驼背，中国的房地产现在就处于青春期当口。
　　在这个当口，第一，住宅和非住宅已经明显分开，住宅是住宅的事儿，住宅以外商用是商用的事儿，现在已经分得很清楚了，这就是一个转折的标志。
　　第二个，从住宅来说，青春期刚结束，不长个了，我认为这个大周期的拐点已经到了，今后大规模的市场规模性的扩张，靠规模取胜已经越来越难。
　　这种转折在全球成熟市场上有四个标志，简单说，第一个，人均GDP要过8000美金，8000美金之前是规模增长，过了8000美金住宅建筑物饱和。第二个，新房和旧房的交易要1：1。第三个就是人口的增量，如果人口的增量停止了，市场就饱和了。第四个标志就是资本市场，资本市场给开发公司57倍的PE，所以西方人开发公司都不上市，股价还不如净资产高，上什么市。资产经营类的公司给管理类的公司1520倍的PE，第三个模式的PE就是REITS，不动产金融大概给2030倍的PE，互联网金融给的是30倍起。
　　基本上，住宅青春期结束了。接下来住宅类的地产公司要么转型，要么退市，基本上就是这几种情况，但这是一个正常的情况，就相当于青春期过了，原来的衣服就不能穿了，原来的玩具就收起来了，但这不等于是失败，这是一个成功的过程。
　　但是另外一个方面，住宅以外商用不动产现在是刚刚开始发育，比如说物流地产、健康不动产等，开始在差异性和服务商竞争。
　　总之，我们现在对中国地产的判断实际上就是，住宅的青春期结束了，但是，其他的非住宅正在发育当中，开始了新的青春期的过程。