加拿大省房地产新税再袭

　　加拿大BC省政府2018年2月20日宣布2018年预算，同时推出30条住房政策，旨在控制过高的房价，并提供更多可负担的住房。新政条款解读
　　在BC省新30条中，最受关注的是20海外买家税和2投机税。
　　20海外买家税（ForeignBuyerTax）
　　在2018年2月21日后签约，或是2018年5月18日后过户的房产买卖，需要遵循海外买家税新规。新规有两个方面的扩大：一是把原有15的海外买家税到提高到现行的20；二是扩大海外买家税实施区域，从原先的只有大温地区征收，扩大到5个大区大维多利亚地区（CapitalRegionalDistrict）、菲莎河谷地区（FraserValleyRegionalDistrict）、大温哥华地区（GreaterVancouverRegionalDistrict）、欧垦娜根河谷地区（RegionalDistrictofCentralOkanagan）、纳奈莫地区（RegionalDistrictofNanaimo）。
　　5月18日过户这个限制，让很多在上述区域购买了楼花的购房者左右为难。如果5月18日前不能交房，那么必须交纳20的海外买家税。而如果这时选择终止合约，则有可能损失定金，甚至被追究法律责任。
　　2投机税（SpeculationTax）
　　无论是本国人还是外国人，在上述5大区拥有住房，如果房产并非主要居所或长期出租，则需要交纳投机税。投机税中的一个细则备受争议：拥有高海外收入，而不在BC省缴税的卫星家庭，即使房产为自住用途，也要交纳投机税。
　　所谓卫星家庭，指的是有夫妻双方一方在海外工作，一方在加拿大生活的家庭。在投机税新政下，有些家庭每年需要额外缴纳几万加元的税费，很难继续在BC省需要交纳投机税的地区安居。如果这样的家庭在BC省有缴税，那么会获得一定程度的退税，退税具体计算方式尚未公布。新政影响分析
　　这一系列政策出台后，将对市场造成怎样的影响？笔者以最受投资者喜爱的西海岸3城市大温哥华、大维多利亚和大纳奈莫为例来说明。
　　大温哥华地区
　　大温哥华地区由于之前已经存在15的海外买家税，这次虽然上调至20，但是很多其他区域也开始征收，反而把小部分海外买家挤回了温哥华。投机税虽然对大温不利，但今年在温哥华开征的房产空置税，已经在很大程度上释放了投机税产生的影响。所以对大温哥华地区来说，这次加税对市场整体来说影响不大。只是之前为了规避15海外买家税退而选择楼花的购房者中，如果不能在5月18日之前交割，会有相当一部分转让楼花甚至毁约，这对于温哥华的期房市场和公寓市场会造成一定冲击。
　　大维多利亚地区
　　在2016年8月大温地区开征15海外买家税后，一些海外买家转战BC省气候温暖地带的另外一个大城市维多利亚，使得维多利亚坐稳加拿大房价第三高的城市。这次维多利亚和大温同步征税，造成当地市场一片哀号，市场信心受挫，交易量大幅下降。
　　大纳奈莫地区
　　在2月21日新政公布后，纳奈莫没有出现不正常毁单，也没有出现抛售，需求继续旺盛，多人竞价的现象继续。加税应该是利空，为什么市场没有反应呢？
　　纳奈莫市场房源紧张，供不应求的现象已经持续超过两年。即使今年1月1日开始实行的贷款压力测试减少20的购买力，市场依旧没有被挫败。而20的海外买家税和2的空置税所影响的人群非常有限，在纳奈莫市场不到5。即使降低5的需求，也不能改变市场需求大于供给的局面，所以市场没有犹豫，也在情理之中。温哥华岛地产管理局（VIREB）2016年买家来源数据统计，岛内需求仅占31，而BC省其他区域和加拿大其他省的需求，占据了约23，而海外买家仅占市场的2。6。
　　事实上，2。6的海外买家需求，大量集中于高端房中（100万加元以上）。在2018年1月的纳奈莫房地产市场分析中，就已经出现了高端房遇冷、中低端房走热的现象。20海外买家税2投机税出台之后，纳奈莫的高端房地产市场销售变得更加严峻；而60万加元以下房地产市场影响微小，即纳奈莫房地产市场高冷低热的现象，在未来的一段时间内将更加明显而持久。新税后投资之道
　　笔者下面对3类人群进行分类讨论：
　　没有取得加拿大身份的同胞
　　从投资角度出发，如果没有加拿大身份，最好考虑在不收取20海外买家税的区域投资，也就是避开大维多利亚地区、菲莎河谷地区、大温哥华地区、欧垦娜根河谷地区、纳奈莫地区这五大区。因为，无论市场走向如何，绝大多数购房者多支付的这20税费并不能带来任何回报，是纯粹的消费行为。而BC省气候温暖地区，有一些并没有征收新税。选择这些地区投资有两大优势：第一，免去额外税费；第二，不收额外税费的区域，可能会成为下一个投资热点，市场迅速走强。
　　新移民
　　2月1日起，CIBC银行正式宣布取消在不审查工作和收入的前提下，为新移民提供贷款。新移民如果未曾在加拿大报稅，则要审查国内的收入证明和银行流水；如若在加拿大完成过报税，则要审查加拿大收入，贷款批复条件和当地人相同。五大银行中，很多银行表示可能会在不远的将来实行该新政。所以，如果属于新移民并希望贷款买房，笔者建议尽早行动。由于不受新税影响，区域选择较为灵活，可以按照自己工作、生活计划选择投资的城市。
　　加拿大公民或永久居民
　　如果已经获得了公民或永久居民身份，那么这次的新税则没有直接影响，可参照上文中介绍的新税后不同区域的市场表现，进行投资组合。