《地产》杂志封面文章《爆炒特色小镇》专访领易咨询总经理邹毅热

　　近日，中国顶级地产杂志《地产》对今年风头正劲的国内特色小镇现象热潮进行了深度报道，全文超过万字，值得参阅。
　　作为中国办刊时间最长、内容专业水准最高的地产杂志，《地产》一直秉承着业界少有的深度和客观，博采业内大家之长的内容，以此持续输出高水平之作。在策划这次的小镇专题过程中，《地产》对领易咨询总经理邹毅进行了深入的采访，共同探讨特色小镇的拥有的魅力以及不得不面对的现实。
　　邹总在接受采访期间，针对中国特色小镇的发展缘由、发展趋势、产品模式、小镇存在问题共四大方面进行了深入沟通。采访至兴起之时，邹总还大方分享了自己在一线市场项目操作遇到实际困难，并结合国内外的城市发展、产业发展趋势和具体项目案例，关于当前特色小镇领域遇到的瓶颈给予了深入总结。
　　全文采访邹毅的主要观点总结如下。
　　研究美国和德国的学者可以发现，德国排名前百位的大企业，只有3家将总部放在首都柏林。这些大企业并不喜欢扎堆在大城市，而是扎根于其出生地。比如大名鼎鼎的贝塔斯曼集团，总部一直设在一个名为居特斯洛的小镇；全球化工巨头巴斯夫的总部位于路德维希港；而大众、奥迪的总部分别位于世人所不熟悉的沃尔斯堡和因戈尔施塔特。
　　所谓穷乡僻壤有企业，正是欧美国家小城镇生生不息的根本。在那里，大中城市和小城镇构成了独特的梯级带动方式。
　　如今，在中国，类似良渚文化村这样“非镇非区”的“特色小镇”正在中国各地蓬勃生长。规划面积一般控制在3平方公里左右，建筑面积控制在1平方公里左右，或有特定的产业基础，或有独特的资源禀赋，或有鲜明的旅游特色，或在空间布局和功能上可媲美超级社区。
　　随着住建部、发改委和财政部3部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，到2020年，全国范围内将建设1000个特色小镇。
　　这，是一个野心勃勃的计划。
　　一、关于小镇的区域选择
　　领易咨询邹毅总经理在采访中谈到，随着小镇的进一步发展，区域选择也会深化，拓展到一线城市之外。当然这需要有各种数据模型支撑下的区位选择和考量。针对不同梯队的城市，对于小镇区域的考量亦不相同，要考虑城市能级、交通条件、地貌生态和地块基因等要素。在这种逆城市化的发展趋势下，第一梯队如北京、上海、广州、深圳等一线城市周边12小时车程的区县或乡镇；第二梯队如杭州、成都、天津、南京等新一线城市周边1小时车程的中郊或远郊地区；第三梯队如福州、合肥、郑州等二线城市周边半小时车程的近郊区县，这些区域具备了小镇的发展基础。
　　在国内，像居住在杭州良渚文化村的村民会越来越多。围绕大城市带的小镇生活成为一种新的生态系统和开发业态。从城市发展路径来看，产业布局正从大城市走向大城市带，大城市外溢区域开始逐渐聚集新的产业，进而催生特色小镇“热”。
　　城市基础设施完善和互联网技术的发展，为核心城市辐射周边城市和郊区提供了可行条件。特别是互联网、金融、私募基金、生物医药、创意设计、大数据和云计算，以及健康服务和文化旅游等企业，对于城市周边配套的要求比较低，完全可以在核心城市周边布局，分散核心城市和中心城区的压力。
　　比方说，早期华尔街的金融中心地位来自其作为交易聚集地。由于科技让人们可以在任何地方通过电脑联网工作，类似这样拥有数万名雇员的传统金融中心如芝加哥商品交易所、谷物交易所和期权交易所等，未来将作为一个虚拟地点而不是地理实体存在，其价值讲体现在投资家风险的判断及经纪人的良策中。
　　二、构建小镇的磁力场
　　英国城市规划大师霍华德在其名著《明日的田园城市》中，明确描绘了他所向往的田园城市：在城市的周围保留一条乡村带，随着时间的推移形成一个城市群，组群中的居民看上去居住在一个小镇上，实际上住在一座宏大而美丽的城市中，既享有城市的优越性，也享用了乡村特有的清新自然，而这正是小镇的魅力所在。打造小镇的生活方式的核心本质就是要建立不同于大城市模式的磁力场。而这其中产业是小镇磁力场的构成核心。
　　针对这一问题，邹毅在采访中谈到，无论城镇化程度如何，产业始终是特色小镇的根本。缺乏产业驱动的小镇，说到底只相当于远郊大盘项目。但又不同于产业园区，小镇不仅仅是工作之处，也代表一种生活方式，因此业态的多样性和复合性就非常重要。而从产业导入角度来看，产业基础架构搭建的关键是要能引进产业链布局的龙头企业或核心企业。
　　比如云栖小镇就是抓住了这个时代的明星企业。作为云计算空间聚集的发轫之地，自2011年建设以来，云栖小镇集聚了阿里云、富士康、Intel、数梦工厂、华通、猪八戒网、中航联创等210家创新科技类企业，包括国家信息中心电子教务外网安全研发中心、杭州电子商务研究院以及风投、创投、基金机构等也落户小镇。
　　当然，产业导入毕竟是一项系统工程。“无论开发企业或政府专业职能部门，在产业选择、产业链上下游的梳理、空间需求以及相关扶持配套政策的制定等多个方面，都值得下一番功夫。”邹毅说道。
　　即使是生活型小镇，同样需要建立特色产业体系，以维持小镇的持续发展和运营，也为小镇居民提供小镇地理范围内更多的工作机会，创作新的产出和价值。
　　”每个小镇可以根据自身的优势资源进行产业复合，譬如蓝城小镇的产业构成包括农业、颐养、教育、旅游、文化甚至宗教、艺术等12个元素。与之相似，上海春风江南的养旅农复合型小镇、莫干山观云小镇以及旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区，以及成都多利桃花源的产融创新示范区等，都是产业复合的体现。”邹毅总结道。
　　三、防止千镇一面，完善配套小镇配套设施
　　在某种程度上，规划面积约3平方公里的特色小镇，用小而美的方式解决了新区变“睡城”的尴尬。然而，与官方定义中“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台相比，现在的一些特色小镇仍然面临大拆大建、同质化严重、产业联动不足以及房地产“一业独大”等问题，与产、城一体和人、文融合有段不小距离。
　　由旧仓库、旧厂房、农居以及历史建筑等农村存量建设用地改建而来的山南基金小镇，并未实行大拆大建，而是采用现代旅游度假项目常用的野奢、藏屋于林的理念，将改造后多种不同风格的建筑群落在小镇不同的组团单元中，并且水系、林木和景观公园的覆盖率达70以上。
　　“尤其值得一提的是，小镇办公楼全部为2～3层独栋别墅，在3000亩的土地上只做25万方平米的建筑面积，容积率仅为0。125。”邹毅认为，对于人才引入、拓展和开放投资领域，这种保持原有空间特色和低密度环境的举措无疑更具吸引力。
　　关于此文全部内容，请参考2017年3月号《地产》杂志。
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