关于2022年楼市的13个思考

　　再大的雨也会停，疫情受到有效控制之日，就是房价上涨之时。
　　作者：楼市团长
　　来源：楼市团长（ID：tz52801）
　　关于2022年楼市的13个思考！
　　买房，每一个阶层买房的需求点都是不太一样的，对于买顶级豪宅的人群来讲什么是最重要的？
　　有没有地铁、学区如何、装修是什么风格、选材如何、户型怎么样、周边的商业配套是否齐全，都不是最重要的。
　　这些大众的关注点在豪宅购买群体看来根本就不重要，豪宅购买群体关注的点只有一个，那就是要独占这座城市最稀有地段的景观资源。
　　例如纽约哈德逊河以及东围起来的曼哈顿、金角湾与博思普鲁斯海峡合围起来的伊斯坦布尔、伦敦的的泰晤士河、巴黎的塞纳河、多伦多的安大略湖、首尔的汉江、香港的天平山、上海的陆家嘴和外滩、广州的珠江新城
　　富人的买房逻辑就是这么简单粗暴，然而普通人买房需要考虑的点比较多，操作的技巧和逻辑极为复杂繁琐，特别是刚需一族，大多数是买第一套或第二套房，对于房产的理解还处于一个朦胧期，那么选房就更需要格外谨慎了，毕竟买房对刚需族来说，这差不多是全部身家了。
　　在此，我想给认知和资金有限的刚需们一些真诚的建议，希望大家能有较大的收获，在今后买房时能用更理性的思维去判断房子的优点和缺点。
　　01
　　买房先选择城市
　　不要在县城买房和置换，在小城市买的房子，随着时间拉长，你会发现那些在一二线买房的朋友的房产升值，身价倍增，而你的房子价值改
　　我在很年轻的时候，就跟朋友说过这样一句话：如果我们手里有50万，就要想办法把它变成80万，然后变成150万，260万
　　聪明的人钱是越花越多的，富有是一种势能，当你方向正确，财富是会不断增加的。
　　如果你想在所处的城市购买房产，请记住以下原则：资金充裕可以优先买一线城市：北京、上海、深圳、广州；资金偏少可以去强二线城市：杭州、南京、成都、重庆等城市。
　　在大城市工作的朋友，切记不要回老家买房，特别是那种四五线城市和小县城，对于资金紧张、又要买房结婚的朋友，可以选择去强二线城市的近郊，买一套有地铁的房子；你用青春换来、全家仅有的积蓄绝对不能浪费在县城里。
　　不要给在老家的父母和兄弟姐妹在县城买房，也不要借钱给他们在县城买房和装修，你需要的是劝他们到强二线城市投资置业，那是你们家族逆袭的机会。
　　如果你已经买了县城，赶紧降价卖掉，渣男始终是渣男，不可能改变的，既然您买错了，就要接受市场的教育，及时降价卖掉，拿钱去别的地方投资，把钱赚回来。人生是一个账户，需要算动态计算收益，要看增量。
　　02
　　关于升值
　　刚需买房除了在城市扎根之外，房子核心的价值还是升值，所以不要想着一步到位，等房子升值以后置换，再来享受人生吧。
　　刚需买房第一原则就是升值，自己辛苦熬几年，才能换来家人和下一代更高的起点、更好的生活条件，那么买到升值快就是最最重要的目标了。
　　买进第一套房子之后，千万不要搞精装修，装修尽量一切从简，置换的时候买家一般是不太认可折旧的装修和家具家电的；另外车位更不需要买了，刚需买房通常已经用尽六个钱包了，并且过几年经济上缓过来了还要置换，尽量去节省一切可节约的钱，努力攒钱争取早日换房。
　　03
　　关于洼地及老破小
　　由于资金预算有限，刚需族很容易碰到一类让人心动的房子老破小，因为相同预算对比，老破小往往比其他房子位置要好一点，但买老破小的弊端是卖出难，除非你选的这套老破小是顶级地段，或者带学区，否则都不建议购买，否则你会浪费名额和资金，失去向上置换的机会。
　　04
　　关于配套
　　普通人买房，最重要的是要买对配套，有些配套有用，有些配套就比较鸡肋，因此需要仔细区。
　　给房产加分的配套有：学区、地铁、商场、CBD、江景、湖景、公园等，这些配套将来能为你的房产带来更大的增值空间。
　　影响轻微的配套有：机场、游乐园、批发市场、花鸟市场、火车站、汽车站、国际学校、高尔夫球场、体育场等，这些配套你在日常生活中不会经常用到，所以对房价的影响几乎是忽略不计的。
　　买房决策图，核心因素是人，一座城市人群往哪里迁移就布局哪里，提前发现地段的潜力。
　　优先兼顾产业和交通，有赚钱的产业才有值钱的房子，新型产业的人群有旺盛的购买力，可以把房价推上去。至于交通，一条地铁能拉来多少新的购买力，就意味着以后有多少接盘侠。尤其是近郊区，交通对房价的推动作用非常大，靠近地铁口，意味这地铁沿线几百万居民将来都是你卖房的目标客户。
　　最后才是考虑商业和教育，当然自住需求，追求买菜购物方便，家中有小孩的另当别论。
　　05
　　关于财富转移
　　钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑，越觉得累，还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。
　　正确的做法是，在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局，然后加点耐心，等待收获。过去三十年，中国整体上经历了以下几个风口：倒卖农产品家庭作坊生产小商品批发煤老板通讯设备淘宝开店跨境电商直播卖货，不管社会如何变迁，无论哪些人，如果他们赚了钱都会买房，只要你提前把房子买好，将来高价卖给他们，就把他们的财富转移过来了
　　小鱼才浮出水面找吃的，大鱼都是躲在水底下，什么也不干，默默等着小鱼吃饱长大然后吃小鱼。
　　06
　　关于房住不炒
　　房产不会年年涨，一般三五年一波涨幅，并不属于超级赚钱的东西。但买房投资，普通人实现千万级以上的资产，过上小康生活肯定是没问题的，吃喝玩乐的钱都可以赚到。
　　更重要的是它让你能够在持续通胀之中避免被洗劫，在不确定性的社会中留有一条后路。
　　说真的，现在中国这个环境，一个家庭才有两个按揭贷款名额，真正炒房的人是少之又少的，90都是自住和改善。不要相信媒体宣传的话，房价涨了他们就会赖给炒房客，其实大家可以想想通货膨胀是谁造成的，土地的垄断供应掌握在谁的手里，银行的贷款又是谁放出来的。想明白这些，你再来回答谁才是真正炒房的人。
　　07
　　哪些房子不能买
　　如果不是富豪，不要买海外房产、旅游度假房产以及商铺。不要买非标房产：公寓、小产权房、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房，这些房产普通人碰都不要碰，坚决只买70年产权的住宅。
　　08
　　关于小区体量
　　小区的体量对房价影响也不小，总建筑面积超过200万平米的巨型小区不要买，小区体量大了以后物业管理难度会不断增大，维护会越来越难，久而久之小区会越变越差，卫生没人搞，楼道贴满小广告，污水臭垃圾清运不及时
　　另外大体量的小区停车难、上班早晚高峰交通拥堵，居住体验很差，最重要的是周边小区已经涨了两轮，而你所在的小区还是原价。
　　09
　　关于房产过剩
　　中国每年手机出货量几十亿台，手机持有量12亿，几乎人手一台，完全过剩了。那为什么还是有那么多人买手机？因为旧机换新机，新机换好机，还有一部分人手机丢了也要买。
　　房产也是一样的，真正房产过剩的是县城，至于优质城市，没房的想买房，有房的想买好房，还有拆迁带来的需求。
　　人们追求生活的脚步不会停止，房产也在升级变换中，享受型的需求是没有止境的，另外，房产不仅仅可以用来住，还可以用来升值。
　　升值赚钱，赚钱的欲望是无穷大的，所以房产最终慢慢会集中到一部分头脑聪明的人手中，形成所谓的“结构性供求失衡”，从而导致房价居高不下。
　　10
　　给单身一族的建议
　　给毕业的大学生一点建议，毕业后先买房，再考虑读研读博，现在学历变现的可能性比房子低很多。花500多万去美国留学回来，月薪也只是1。5万而已。
　　有点积蓄的单身一族，特别是女孩子，结婚前能贷款买一套属于自己的房子是再好不过的，新婚姻法对婚前财产是有法律保护的，万一未来家庭婚姻有变，这套婚前房产依旧会一直属于你，房子不会跑，它比老公要更靠谱。
　　如果目前没有足够的钱买房自住，可以先到外地投资，住投分离，投资赚了钱，以后自住的问题就很好解决了。
　　11
　　关于买房贷款
　　关于买房贷款，首房首贷一定要选择30年等额本息的贷款，这是普通人能从银行贷款时间最长、利息最低的福利性质贷款；夫妻买房的话，务必保证只有一个人贷款，最好是收入高的那个，保证夫妻双方有一方的征信没有贷款记录，这样下次换房的时候，通过某些手段，还能有一次首房首贷的机会；房子贷款的杠杆要加足，月供越低越好，不到卖房时万不要提前还款。
　　公积金贷款买房的话，一定要同时申请商贷做组合贷款，不要做纯公积金贷款，纯公积金贷款虽然利率低，但它可贷额度也低，不仅浪费了首贷资格，还不能最大限度的获得银行贷款。
　　通货膨胀从来没有停止，所有人都低估了印钞机的威力
　　1990年，我国GDP为1。87万亿，M2为1。53万亿，M2GDP比值为0。82；2000年，我国GDP为9。92万亿，M2为13。46万亿，M2GDP比值为1。36；2010年，我国GDP为40。15万亿，M2为72。59万亿，M2GDP比值为1。81；2019年，我国GDP为99。09万亿，M2为198。65万亿，M2GDP比值为2。00；2020年，我国GDP为101。60万亿，M2为218。68万亿，M2GDP比值为2。15。
　　而预计到2025年，M总量将会突破300万亿，纸币的数值毫无意义，实物资产才是真正的财富，贷款买房等于远期套利，月供是30年不变的，你2008年买的房，还到今天依然是月供1800元，但是物价、工资早就翻天覆地了，同样的，你2022年买房，今日的月供，在以后洪水滔天一般的货币供应之下，都变得不再重要，10年，20年后，苹果都要100元一斤，大部分人月薪5万。
　　12
　　关于股市
　　关于股市，股市是宽进严出，楼市是严进宽出，大家都能轻易参加的股市，其实是一个博傻的平台，资金总量就那么多，不可能人人赚钱，亏钱的基本都是散户，如果散户赚钱那就代表庄家亏钱了，你觉得合理吗？
　　如果你计划未来几年买房，尽量远离炒股的人，尤其将大半身家投入到股市中的人，这种做法与豪赌无异。
　　和房子多的人做朋友，远离不想买房的人，房子多的人会带动你逐渐买到第二、三套房子，甚至更多。
　　13
　　关于下一代
　　买房子其实是在给下一代铺路，给下一代一个更高的起点，有了大城市的房子和户口，下一代才能接受更优质的教育，才能有更开阔的眼界，才能有更高的起点去追求更好的生活。
　　如果现在不买房，可能你会没什么压力，但是要担心的是：20年后，你子女的首付从哪里来？
　　房价不涨的时候，你觉得没潜力，涨不动；房价涨了，你又嫌贵，总之就是横竖都不买，这是很多人的通病。
　　再大的雨也会停，疫情受到有效控制之日，就是房价上涨之时！人生有几个十年，抄底时机不是想有就有的。