下半年楼市怎么走？万科，中海，龙湖对形势作出了最新判断热议聚

　　吴亚军说：穿越周期的过程虽然很痛，但不全是坏事。
　　截至8月26日，约有103家房企发布了2022年半年报或中期业绩预告。万科、碧桂园、中海、龙湖、绿城中国等头部房企，也都陆续召开了业绩发布会。
　　其中，龙湖执行总裁陈序平在发布会上指出，6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象，不少城市开始看到转机。今年的整体市场走势，将是低开触底向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。
　　旭辉林中认为，今年7、8月份天气过度异常，特别炎热，以及停工停贷潮引发客户信心不足，需求被暂时隐藏。随着9、10月份气温恢复正常，以及更多鼓励购房政策继续推出，市场恐慌会逐渐消散，购房需求将开始释放，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。
　　趁着半年度财报季，我们来看看万科、绿城、碧桂园、旭辉等房企对地产行业下一阶段的预判和他们的实际行动。
　　郁亮亲自督战35城
　　8月31日上午，万科董事会主席郁亮与管理团队准时出现在公司2022年中期业绩会上。这次他没有再抛出行业“危机论”，而是试图向外界传递更多对于房地产行业的信心以及努力的态度。
　　越是在艰难的时候，越要克服各种困难，绝不躺平，走出周期。这是大家眼中好学生模样，也是“好学生”万科，或者说是郁亮，对自我的倔强要求。
　　据了解，郁亮做了一件可能很多企业高管并未做到的事：亲自走访35城，看了100多个项目，重要任务就是督战“保质量交楼”。
　　上半年万科平稳交付了11。5万套住宅。目前为止，70的准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。今年万科开始推进交房即交证工作，目前已实现35的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里。
　　7月以来，市场出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
　　就在万科召开业绩会当天，国常会提出，要灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。由此，保交付已不仅仅只是企业的自身行为，这是一件宏观民生大事。所以，郁亮的这个动作很实际，不论对于企业自身发展还是行业信心都很重要。
　　特别好的项目才会出手
　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科的目标是一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态。
　　要想达到这种状态，有两个必然条件：一是安全，二是发展。前者被郁亮称之为“底线要求”，为保证安全，万科做了很多工作，表现出了一如既往的克制：
　　三道红线绿档，净负债率已经连续21年低于40的基础上，还在进一步下降，说明万科债务还在减少；
　　上半年拿地面积大幅减少80，拿地金额减少66。投资原则非常严苛，除非是特别好的项目才会出手，所谓“特别好的项目”，首先要求片区市场比较好，这是最重要的标准；其次要有把握为客户提供好产品、好服务；第三，财务指标、经营指标、效率指标，尤其净利润、ROI（投资回报率）指标要比较出色。毕竟做好投资，是提高毛利的重要因素。
　　在以往市场好的时候，克制好像是一个不太褒义的形容词；但在市场下行期，克制反而成了万科的优势。由此也可以看出，不管市场好坏，一家企业如果一直坚持稳健克制发展，其实反映的是企业背后的战略基础。
　　对未来楼市怎么看？
　　以下为部分代表房企高管在2022年中期业绩会上对楼市预判的主要观点：
　　万科的预判和相关策略调整
　　两个月前我在股东会上说短期来看市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。我们仍然坚持这个判断，房地产依然是一个十万级市场，常做常有，常做常新。
　　比如说房子也是一种自然更新的需求，在现存量住宅中，按照自然更新速度，每年需要淘汰1011亿平方米左右，一二线城市大概需要3亿平方米左右；但是按照目前的开工情况，今年开工预计数字连这么一个自然更新的速度都达不到。
　　市场收缩过了头，反而会积聚起自动修复的动能。要相信大家追求美好生活、改善居住条件的力量。所以住宅刚需是存在的，这个市场仍然是蛮大的。
　　和上半年业绩会相比，我们相信下半年的销售业绩会更好。第一，市场触底以后回升是一个总体趋势；另一方面主要跟我们自身的经营安排有关系，各一线公司也涌现了与市场相适应的动作。比如工地开放，虽然以前也做，但今年力度比以前更大。工地开放，给客户带来了信心，让他们对我们的工程质量有信心，有助于促进转化率提升常规转化率一般在1015之间，带看开放工地之后提升到了30左右。
　　我们认为做房地产这个生意不是跟整体市场做生意，而是跟每一个具体的客户做生意。
　　公司的拿地策略长期以来还是比较稳定的，但是如果提到今年上半年，还要增加一条要获得特别好的项目。
　　今年特别重视获取特别好的项目。特别好的项目，首先是片区市场要比较好。我们不仅要看一个城市怎么样，更要看一个片区怎么样，有些热点城市也不是每一个片区都好。好的片区能够给我们带来经营安全性，带来非常充分的客户积累。第二，看有没有把握为客户提供好产品、好服务，有没有非常好的经营团队。第三，财务指标、经营指标，包括效益、净利、ROI指标要比较出色。
　　绿城的预判和相关策略调整
　　从短期看，承压筑底的态势，我们认为会持续到年底。从长期看，我们认为还是稳定向好的。房地产行业还是主导产业，全国房地产销售额预计维持在12万亿元的水平上。
　　现在400亿平米住宅，如果按照50年折旧的话，每年约有8亿平米住宅更新。在更新过程中，人均面积会增加，比如增长50，每年会有12亿平米的住宅更新和开发，按照1万元平模拟计算，中国房地产还会保持规模，所以长期看好行业。
　　我们的重资产自投项目，强调更加聚焦、更加深耕，我们以后的布局是1025的城市布局，更聚焦核心城市、核心地段、核心项目。所以在此指导下，我们的管控思路，组织构架，效能安排以及效益倾向，都会发生变化。
　　下一步我们将从扩张的三级架构，到聚焦的两级架构进行管理，以前是集团区域项目群三级架构，下一步将弱化区域公司，强化项目群城市公司，变成集团城市公司的两级架构，由原来的放权到现在的部分收权，进行强管控。这样的管控更加扁平，把区域和城市公司压成一级，保证品质均好性，保证品质提升。
　　现在回过头看，我们强调的最懂产品与最懂客户战略，非常契合行业的要求；正是这样的契合，才有今天好成绩的呈现，我们也相信未来绿城在行业发展中会占据更多空间，占据更多优势。
　　绿城可能是高极最，即高颜值、极贤惠、最聪明。这是产品的长相，好像也代表不了整体长相。
　　如果一定要给绿城一个综合的全面的画像，我觉得用原来的定位：有特长且全面发展的优等生，有特长，有特殊气质。这也是我们追求的目标。
　　碧桂园的预判和相关策略调整
　　国家政策的调控目的都是让房地产健康发展，从去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。
　　现在最重要的就是市场信心的恢复，你们也可以看到，特别是728政治局会议时，专门出台了让各地因城施策、用足用好工具箱的政策，特别是把维护房地产健康发展放在第一句话，所以我相信包括压实地方政府责任、保交楼、稳民生，这些政策实施过程中，也一定会让市场信心逐步恢复。
　　但市场信心的恢复应该不会那么快，是逐步的恢复，所以时间的长短也有不确定性。
　　碧桂园把预算从今年6月份做到了明年6月份，我们认为在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。
　　另外在经营上碧桂园从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，一方面是在布局上向着确定性的市场，还有就是在市场端向着人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节，这是一个总体的策略。
　　今年上半年我们参与了上海、杭州的公开市场土拍，向着确定性的市场，向着比较可控的方式，上半年获取了9块地，2块是收并购，剩下都是一二级联动获取。
　　碧桂园一直强调是一线到五线城市均衡布局的宏观策略，微观策略是哪里有市场或者是哪里的市场在当期比较有确定性，就会向哪里配置。
　　可以看到今年上半年和去年，碧桂园配置的主要的资产还是在长三角、大湾区等相对能级高的地区和人口流入的城市，市场供求关系较好的城市。
　　龙湖的预判和相关策略调整
　　“我们预判今年是一个低开、筑底、向好的态势，整体稳中向好，全年房地产商品房成交规模同比去年预计会出现30左右的降幅。”市场下行的行情下，陈序平称，龙湖不会为了销售规模而做一些被动动作，今年会基于整个集团现金流安全和维持合理利润增长的目标，来确定推盘节奏。
　　据其透露，随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份龙湖有信心实现当月同比销售额转正。此外，龙湖取消了全年销售目标，而是根据市场情况实时动态调整具体销售计划，今年全年，龙湖的可售货值约为4000亿元。
　　吴亚军时常在想，前方有没有看不见的冰山，如果龙湖撞上了应该怎样应对。从半年报来看，龙湖已经发生了变化，今年上半年其营收中，来自商业投资、冠寓、龙湖智创生活的经营性收入正在快速增长，首次在上半年突破百亿，至110亿元，同比增长26，3年复合增长率为36。
　　其中，龙湖商业累计开业运营商场65座，整体出租率95。6，商业租金同比增长26至46。5亿元；龙湖智创生活实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33，3年复合增长率59，综合毛利率约29；冠寓租金收入同比增长11至11。8亿元，累计开业房间数超11万间，截至报告期末整体出租率为93。3，开业超过六个月的房源出租率为95。4。
　　事实上，早在几年前房地产行业增速下滑初见端倪的时候，房企就纷纷寻求转型和多元化，龙湖亦不例外。过去几年的业绩会上，商业、长租公寓、物管等业务在龙湖业绩会上所占的篇幅越来越大，尤其是去年以来，住宅市场每况愈下，龙湖在其他航道的动作便多了起来。
　　例如，年初龙湖推出全新空间服务品牌龙湖智创生活，并正式在港交所提交IPO申请；商业地产方面，龙湖以重资产模式走了很长一段时间之后，如今开始加快轻资产项目的落地。
　　根据陈序平介绍，截至6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2。8亿平方米，合同面积约4。8亿平方米；在手商业项目共计近130个，其中近20个是轻资产项目，主要位于杭州、重庆、武汉等城市；长租公寓在手房源16万间，已开业超11万间。
　　关于未来的目标，陈序平说，“力争保持每年经营性收入3040的年化增长。”
　　旭辉的预判和相关策略调整
　　旭辉董事局主席林中分享了他对于行业及企业经营的看法。
　　随着9、10月份气温恢复正常，以及更多各地不断推出的鼓励购房政策，市场恐慌期会逐步地消失，购房需求将被逐步地释放，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。
　　传统金九银十还会出现，我相信9、10月份销售环比7、8月份应该有20、30增长，但是成色可能不如市场很好的年份。
　　从目前来看，市场是在触底到逐渐恢复的过程，所以信心很重要。第一，对行业的信心、对经济的信心、对收入的信息。相信政府未来还会持续推出这些政策，在疫情得到有效控制以后，这些信心会得到逐步恢复。
　　第二，相信有大部分城市可能会逐步取消限购、限贷、限售的政策，使这个市场回归正常，以扩大需求的基数。
　　第三，从监管部门得到的消息，未来还会有一些降首付、降利息的政策，我相信这些举措会增加需求的基数，会提高客户的购买能力和支付能力。
　　所以相信会逐步地恢复。
　　房地产行业是一个永续行业，从高速增长的步调回到平稳健康常态化，从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向未来低负债、低风险、轻资产的新模式。
　　未来房企经营要遵循三个原则：一是尊重常识、敬畏规律、回归本质；二是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现金流。
　　中南的预判和相关策略调整
　　我们现在短期很煎熬，但是长期有信心。
　　短期内，包括未来一年，我们都非常严格贯彻安全至上。
　　今年与去年策略不同的地方，就是我们可能会从止血更多地转向造血，要用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。
　　首先，我们必须还是要重新的审视这个市场，在房住不炒大背景下，中国进入高质量发展的新阶段，同样遇到了一个后疫情时代，也遇到了结构性的人口和家庭数量的调整，在结构和居住的需求上，也有一些变化，同时也遇到了支付能力跟购买意愿的变化，所以这些都是我们接下来要研究的方向，都要给出一些更加系统性和具体的回答。
　　第二，我们必须要重新理解政策，尤其是在保障民生、防范风险大背景下，预售制会面临什么挑战，资金使用会是怎样的一个常态化约束，融资通路以及渠道是什么样变化，以及土地市场态势会是怎么样变化，这些都会影响我们的业务模式，所以这些都需要具体研究。
　　大概率我们未来几年在规模上面会比之前小，但是小多少现在还不好说。与此同时，我们一定会更专注于开发主业，也要花点时间消化亏损，回到盈利的轨道。
　　我们会更加强调盈利的能力，当然也会把杠杆放的更低一些，无论是主动也好，还是被动也好，将来的杠杆会更低，对产品的品质的要求也会更高一些。
　　来源：明源地产研究院、中国企业家杂志、地产观察、乐居网、和讯房产等
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