出手了！10强县市，排队入场救市

　　作者：子非鱼
　　这两天，位于头部的十强县级市与县，开始抢跑救市了。
　　中国第一县级市昆山8月18日已经全盘放开了限购，外地户籍购房不再有社保门槛。位于第12位、同属苏州管辖的太仓，也同时放开了限购。
　　在昨天发布的文章中，我有具体分析。
　　8月19日，另一个位居县（县级市）域经济Top10的长沙县，也开启了救市模式。
　　2021年，长沙县GDP为2003。2亿元，位居县域经济第8位，是42个“千亿县”之一。
　　长沙县此前本就不限购，因此救市只能以补贴为主。在最新发布的《关于促进长沙县房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其提出：
　　1、对2022年9月1日至2022年12月31日期间在长沙县购买新建商品房（不含工业地产），且商品房买卖合同网签时间以及契税、维修资金缴交时间均在此时间段的购房人，按所交契税的50发放财政补贴。
　　2、对45周岁（含）以下的重点产业博士以及事业单位新引进博士，在长沙县首次购房一次性给予10万元购房补贴。对35周岁（含）以下的硕士，在长沙县首次购房一次性给予最高5万元购房补贴。
　　3、优化买房配套入学时间节点。将购房人子女配套入学时间节点由取得不动产登记证后调整为取得网签合同并缴清契税及维修基金后。
　　第一第二条是直接给补贴。
　　第一条适合所有人，只要在规定期间内买房，都补贴一半契税。
　　第二条是给予人才购房补贴，博士给予十万，硕士给5万，有年龄限制。少是少了点，无法对县外高学历形成吸引力，但对本就在长沙县就业的博士硕士，还是有一定的推动作用。
　　最值得分析的，其实是第三条。配套入学时间节点，从之前的拿证变更为网签并缴清契税与维修基金。
　　在此之前绝大多数城市的购房者，购房之后子女想要入学，都是拿证交房之后才能。所以很多人都是按照一般的交房时间预算，提前三年买好房子。
　　比如你小孩刚出生，上小学需要学位，那你得在他两岁之前就要买好房子。因为按照正常进程，网签两三年后，才能交房拿证。
　　可这里就存在一个问题，一旦房子延期交付，就会耽误购房者的子女入学。为了解决购房者的后顾之忧，在当下问题楼盘成规模化的当下，尤其是长沙市问题楼盘全国第一的背景下，长沙县变更配套入学节点，具有非常强的针对性。
　　说白了，就是解决购房者的后顾之忧而设定的。
　　买房只要网签，并缴清了契税和杂费，就拥有学位。也即，即便楼盘延期交付，乃至停摆，也不会影响上学问题。
　　这一招，一定程度上可以慰藉购房者的担忧心理，但对于问题楼盘的解决，没有丝毫帮助。要真正解决购房者的顾虑，唯有用实际行动解决当下的楼市难题，才能给楼市复苏打好基础。
　　不然，购房者仍会心有余悸，不敢买房。
　　目前，在解决问题楼盘方面，郑州已经先行，建立了地方性地产纾困基金。此外，还有一些大型AMC也相继入局。
　　但是，根据郑州市政府印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》来看，其纾困的项目有非常高的门槛：
　　盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。
　　也就只会纾困一些资金进入至少不会亏损的项目。
　　也即一些没有预售或者预售规模不大，资产仍在房企手中的项目。对于已经完成预售或者预售规模较大，资不抵债的项目，不会选择。
　　所以，我们就能看懂郑州市地产纾困基金为何选中的第一个标的是建业在郑东新区北龙湖板块金融岛写字楼项目。
　　因为直到目前，这12宗地块上的建筑还没有全部完工，仅有光大银行等少数几家金融公司入驻。也就是说，建业金融岛还有大批待售、待租货值，郑州地产集团接盘之后，不但大概率不会赔本，还可能小赚。
　　AMC的纾困原则也是如此。
　　在之前本号写的多篇文章中，反复强调过，无论是地方性地产纾困基金，还是AMC，都不是慈善机构，都是寻求利益回报，即便地方性地产纾困基金属于国资入局资助，至少也得是不会亏损的项目。
　　这也就意味着，当下诸多的、已经完成预售的问题楼盘，想要被解决，难度比较大。
　　目前市场仍在出清当中。
　　根据CRIC监测，7月商票逾期名单中，房地产项目公司数量高达2005个，占全部逾期企业的比重较6月上升1。9个百分点至64。4。
　　这意味着，房企债务违约还远没有结束，后来会有很多房企退出这场游戏。
　　在这种背景下，当下显然还不是购房的好时机。
　　一方面，市场房价多数城市开启了调整模式。国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新房环比下跌城市40个，较之前增加了2个；二手房环比下跌城市51个，较之前增加了3个。
　　另一方面，房企在出清，债务违约、问题项目等问题仍在延续。
　　这两个大背景不改善，当下无论是放开限购，还是给予购房补贴，都难奏效，都是隔靴搔痒。