广州旧改换路子了，如何影响楼市

　　如果不能大拆大建，广州城中村还有没有另外一种模式？
　　有，广州提出了一个整体的解决思路。
　　就在昨天（10月21日），广州市住房和城乡建设局发布了一则通知：
　　广州市住房和城乡建设局关于印发支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见的通知
　　内容重点可概括为以下四点：
　　一，在村民自愿的基础上，支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营。
　　具体方式包括：1）村集体经济组织、村民自主成立专业化规模化住房租赁企业运营租赁房源；
　　2）村集体经济组织、村民以入股的形式与专业化规模化住房租赁企业合作运营租赁房源；
　　3）村集体经济组织、村民将租赁房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。
　　二，拓宽“城中村”租赁住房品质化提升范围
　　具有不动产权证、房地产权证等权属证明，宅基地证或其他房屋合法来源资料；
　　以及在保证合法性基础上，经区保障性租赁住房工作领导小组审议同意的。
　　三，明确“城中村”租赁住房品质化提升的流程
　　首先要制定品质化提升方案，地方政府参与指导。
　　选定的项目设计房屋建筑工程施工的，按照相关要求，办理施工许可证。
　　符合限额以下小型工程的项目，需到相关政府机构录入手续。
　　物业服务区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务人。
　　品质化提升涉及非居住存量房屋改建的，应当符合非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的有关规定。
　　品质化提升项目房屋投入使用前要取得房屋安全可靠性材料。
　　四，明确支持政策。
　　被认定为保障性租赁住房的项目，不但享受各种资金支持，且金融机构还会提供长期的低息贷款。
　　而且这些保障性住宅以后的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
　　在税收方面，品质化提升项目依规享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，属保障性租赁住房的，依规免征城市基础设施配套费。
　　整体看下来，你会发现，这个模式类似于当年深圳万科的万村模式。
　　万科泊寓来源网络
　　即村民可以与规模房企合作，让房企通过先承租后改造的方式对城中村进行精细化运营。
　　以“城中村综合整治引进物资营管城市化商业运营”模式，来实现城中村改造与房企的盈利。
　　01
　　在此之前，广州的城中村整改，主要是拆除重建，即拆除原建筑，覆盖在原土地上的建筑便合法确权。
　　但不得不承认，一方面，拆除重建是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。
　　而且在当下，市场下行，再加上防止大拆大建的政策不放松，很多企业自身面临偿债难关，观望氛围浓厚，许多旧改项目也难见起色。
　　另一方面，在广州城中村的拆除重建的过程中，导致村民一夜暴富，租客不断迁徙，中低收入人群无房可租等社会问题频生。
　　广州旧村拆神细鹏摄
　　所以，广州开始谋求另外一条整改城中村的出路：
　　通过综合整治，提升城中村卫生，房屋安全，消防，交通，配套设施，升级大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件。
　　这种模式，既切合如今防止大拆大建的政策，又可以对城中村进行改造升级。
　　且通过稳定的租金的方式，降低广大中低收入家庭的居住成本，减少社会问题。
　　最关键的是，综合整治相对于拆除重建来说是一种成本很低的改造，在如今房企们资金捉襟见肘的背景下，显然更适用。
　　02
　　当然，此政策的出炉，对楼市来说也将产生长远的影响。
　　1）楼市进入存量时代，土地供应变少了，房价分化会更严重。
　　如果城中村的整改的主流从拆除重建转变为综合整改，那么未来不仅土地供应会减少，且市面上还将存在大量的保障性租赁住房。
　　这也就意味着，未来的纯商品房将会更加稀缺，也促使其无论品质或定位，会更偏向改善与高端，继续推高房价。
　　而随着保障性租赁住房建设的推进，广州中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。
　　房地产市场的分化将进一步加剧，高端住宅与普通住宅的价格差距也将拉大。
　　2）周边改造变慢了，城市界面，配套升级难以寄托旧改。
　　虽然拆除重建伴随着一系列的社会问题，但不可否认的是，其带给城市的是更优越的配套设施，更丰富的活动空间，更有想象力的城市界面与更有活力的产业。
　　当旧村只通过细水长流的综合整治来改造，那么其改造的彻底性与速度，自然不可能与拆除重建相比。
　　举个最直接的例子，只是综合整治改造旧村，那么高楼大厦很难再有，产业难以导入，片区也难以形成蝶变。
　　广州某旧村改造后效果图
　　不过综合整治也有其优点，就是会保留原有城中村建筑，其一可以保护城中村的整体历史与文脉，其二则是不涉及土地及物业产权调整，可以减少诸多纠纷。
　　3）对于本地居民来说，拆迁“暴富”更加难了。
　　过去的旧村拆除重建，对于村民们最关键的一点就是拆赔环节。
　　毕竟曾经的猎德村、杨箕村、潭村暴富神话还在被人们相传，村民动辄获CBD十几套回迁房，价值千万。
　　尽管不是所有的旧村村民都能动辄变千万富豪，但拆迁后获得一笔巨款，或拥有多栋房源的村民一次性补偿十来套房子，都是真实存在的。
　　如今城中村整改换路子以后，村民没办法短时间将利益最大化，更多的是与企业合作，细水长流地获取租金。
　　可以说，村民们想通过拆迁“暴富”，更难了。
　　拆迁中的旧村拆神细鹏摄
　　当然，这对于城市的发展来说，是一件好事。
　　毕竟城中村整改方向的转变，可以激活一个巨大的租赁市场，形成多层次的租赁供应体系。
　　政策的支持，专业机构的进入，相信以后在不同地段的城中村，可以释放出不同价位的租赁性住房。
　　它们都应该会有共同的特点：租金相对较低、环境清新、交通便利、基本配套完善等。
　　让不同收入、诉求的新市民，能找到适合自己在城市“安顿”的栖息居所。
　　相信广州的未来，是广厦千万间，是天下寒士俱欢颜。
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