南京土拍突然大火！是闹剧还是楼市真热起来了？答案与想象不一样

　　510南京土拍竟然成为了全国网友热议的话题，这可能是主办方此前没有想到的。
　　不少网友表示，南京近年经济增速不行，人口流入不行，不仅与省内苏州差距越来越大，又被隔壁杭州拉下了一个等级，何德何能炒热了土拍市场？
　　事情的真相到底如何？我们不妨回顾一下。
　　从官方报道的数据看，这次土拍本来要卖11块地的，但在土拍前一天，桥北一块地被中止出让，正常理解其实就是没人报名呗。其他10块地土拍情况：有3块地每块地都有10多20家开发商报名竞价，最终达到最高限价成交，剩下的5块地都是底价成交，共揽金150亿。
　　从开发商拿地的结果看，只对确定性强的地块感兴趣，没有十拿九稳赚钱的地块不拿，不熟悉的区域不会贸然进入。像桥北那地块，周边的项目本身就不好卖，没有开发商再冒险报名，中止出让也是正常。像保利，深耕南站附近，开发了多个项目有丰富操盘经验，触顶价也要拿大校场的地。
　　还比如像中海这次也报名了大热门地块百家湖地块，这块地离目前在售的方山新城3个项目不远，虽然这几个项目口碑做的比较差，比如中海方山印建的像安置房似的，质量问题不断，中海和山也卖的不好，而旁边的中海观山樾因卖不好有停工缓建之嫌，但中海是不是觉得这地方的购房者比较好收割，仍然去报名找存在感。对购房者来说，自然不欢迎这样的开发商祸害一方。
　　这次土拍真的很火吗？在业内看来，这不过是一个正常土拍，跟今年南京的第一次土拍情况差不多。仍旧拿这次最大热门江宁百家湖地块来说，有20多家房企报名。为啥远离传统主城区的百家湖这次土拍能够这么火？简单剖析一下，百家湖这块地楼面价21280元平米，比不远处的九龙湖金隅地价19700元平米高1500元平米，当时金隅均价卖38000元平米，这块百家湖地上市卖4万肯定没问题的，还是赚，这么多房企抢也是必然。
　　此外，这与江宁核心区今年没有供地也有很大关系，“僧多粥少”，地块上市没有竞品。何况江宁经济发达，作为江宁最核心区域，百家湖及周边人口众多，改善需求旺盛，去化基本不会有问题。其他热门地块也能从中找到答案，像大校场、雨核能触顶成交，都是因地段好，周边需求旺盛，开发商能赚钱的确定好。至于其他地块，能底价成交就不错了。这里要普及一个知识，就是我们的触顶限价往往比前些年牛市成交价低，有虚假火热嫌疑。
　　南京这次土拍之所以成为热议话题，还有一个原因是，上半年的楼市已经转冷，但土拍热度还没有明显下降，与市场出现一定反差。笔者想说的是，确定能赚钱的项目，开发商不会错过是正常现象，何况这次土拍供量本身就比较少，如果像过去那样一下供应几十块，其境况肯定又不一样。
　　当然，我们还要关注到两个信息：
　　一是二手房挂牌量居高不下，新房库存高位运行。根据某壳平台的数据显示，南京二手房挂牌量接近17万套，远高于前几年10万套以下的水平。新房库存同样如此，年初时新房库存为7。3万套，经过楼市金三银四的去化，目前库存不降反增，接近7。8万套。关注南京楼市的应了解，5万套新房库存差不多是南京楼市的供需平衡线，现在库存远高于此，开盘的房子卖不动成为常态，二手房如何卖的动？千万不要听开发商瞎忽悠，个别热盘说明不了大势，因为数据不会说谎。看看那些所谓的专家们说辞就知道，他们希望出台更有力的稳楼市措施，说白了，知情人着急啊。
　　二是供地计划开始调整。面对高库存，过去几年土地供应过多是重要原因之一，道理很简单，既要又要，土地收入是多了不少，但供应量超过城市的平衡点，只能导致库存不断积压，房子不好卖后又反作用于土拍。所以，现在土拍一次都不敢多拿地出来，怕卖不掉影响市场情绪。相信决策者也注意到这一问题，2023年南京市商品住宅用地计划供应为493公顷，降到了2014年2015年的水平。目的不言自明，减少供应消化库存，同时有利于土地市场进一步回升，土地能卖个好价钱。
　　通过以上两个信息可以总结出一个结论，短期市场仍然比较难，房价上涨更是不可能，只有待相关的去库存措施产生作用后才会迎来市场反转，这期间不排除还有更多的刺激市场措施出来，我们静观其变。
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