上半年成交量暴跌65！深圳楼市比想象中更冷

　　全国楼市风向标的深圳，上半年的成交量竟然也暴跌了65！
　　出品首席财经观察作者范智林
　　深圳楼市遇冷
　　7月1日，深圳乐有家研究中心根据深圳市官方平台数据统计，得出了6月份以及今年上半年深圳的楼市交易数据。
　　今年上半年，深圳市二手房成交量为9965套，同比暴跌56，录得2007年以来的最差表现，比2008年还要少52！
　　其中，6月份二手商品房成交套数为2241套，环比下跌3。3。
　　这个数据，可以说是创下了十几年来的新低，比2008年金融危机爆发的时候还要低，可想而知究竟有多冷。
　　以另外三个一线城市对比来看，6月份，北京市的二手房总成交量是11009套，上海二手房成交量超过1。3万套，广州二手房成交了7780套，都远远高于2241套的深圳。
　　深圳楼市的冷，从“网红盘”的变化中就能最明显地感觉到。
　　2020年底，“深圳万人抢房”的消息刷遍了全国各大媒体头条，华润润玺一期成功当了一次网红。
　　根据当时的数据显示，华润润玺一期打新的均价为13。2万元平方米，然而，由于身处南山科技园中心区域，属于南山区最优质的地段之一，华润润玺周边的楼盘均价已经远远超出这个价。
　　当时周边楼盘均价几乎都在18万元每平方米以上，高的甚至有23万元每平方米的。
　　也就是说，华润润玺一期新房，与周边二手房之间的价格倒挂十分严重，100平米的房子打新买入后，转手就有可能赚上千万。
　　如此庞大的利润，自然也就吸引了深圳市的炒房客、刚需群体的目光，使其成为万人打新的超级网红盘，这一楼盘开盘短短几个小时，就被打新抢光了。
　　然而，短短一年多时间，后续入市的华润润玺二期、三期都没有重现“日光盘”的盛况，认购比例也降低到了三倍以下，申请认购的客户深圳不需要看积分就可以直接参与华润城打新。
　　可见，即使是超级网红盘，也抵不过楼市下行带来的压力。
　　从2021年下半年开始至今，全国的这一轮楼市下行中，深圳可以说是受到影响最大的城市之一，因为深圳市是全国第一个上线了二手房指导价的城市。
　　二手房指导价，直接将成交价格限制住，同时降低金融杠杆属性，使得炒房客买房的成本大幅提高，同时大大降低了房价上涨的预期。
　　成本上升、利润下降，这使得想要购房的刚需群体被迫陷入观望之中，静静等待降价，而业主却十分无奈，以二手房指导价卖出有可能亏损，索性摆烂直接不卖了。
　　这便是深圳楼市的现状，刚需群体驻足观望，业主们摆烂不卖，双方仍在持续僵持之中，二手房成交量迅速下跌。
　　另外，由于深圳市的可开发土地已经基本开发殆尽，楼市早已进入二手房市场之中，二手房市场陷入僵持，整个楼市都会陷入僵持之中。
　　2月份、4月份，深圳楼市成交量都走低，5月份开始筑底，原以为6月份能够有所回升，但依然环比下跌了3。3。
　　楼市触底反弹了吗
　　6月28日，万科2021年度股东大会上，董事长郁亮表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程，主要一、二线城市商品住宅销售面积12月同比下降36，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。
　　6月30日，地产第三方机构克尔瑞发布了百强房企2022年6月及上半年销售数据。
　　6月单月数据上，百强房企业绩规模环比显著增长61。2，招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企销售额环比增幅超过100。
　　这一数据基本印证了郁亮所言的“短期市场已触底”的判断，6月份的数据开始回升。
　　不过，6月份全国的房企为了自救，可以说是花样百出，降首付、降房贷利率、送车位、大蒜换房等各种招式都使出来了。
　　不仅如此，各个地方政府为了救楼市也是不断为房企背书，变相下发卖房任务、担保贷款等等助力房企脱困。
　　正是这一连串的救市和优惠，才带来了6月份的销售数据的环比上升。
　　下半年，如果经济持续稳定发展的话，全国的楼市有可能会恢复得更快，毕竟经济才是决定楼市繁荣的根本因素。
　　不过，即便是全国性的楼市复苏，对深圳来说影响可能也不大，因为深圳的政策限制，是国内最严苛的。
　　二手房指导价之后，深圳便再也没有出台能够对楼市有较大的影响政策了，但也没有任何松绑的迹象。
　　自二手房指导价出台后，深圳市便不再公布价格了，只公布成交套数和同比环比涨跌幅。
　　7月1日，安居客的最新数据显示，深圳市的挂牌均价为57717元平方米，环比上月依然下跌0。12。
　　不过，相比2020年最高峰时期的7。2万均价相比，如今的挂牌均价已经跌了约1。5万元平方米左右，可以说是一次大幅的回调了。
　　不过，这个最新的挂牌价格，有可能是二手房指导价之后的市场误差，由于二手房指导价压低了价格，使得业主们卖房的意愿更低，尤其是豪宅，一旦卖出去亏得就更多，不如不卖。
　　所以，这个57717元的均价，有可能是豪宅业主们集体撤回挂牌后的价格，相对市场价有所下调。
　　按照2022年2月的房收入比数据来看的话，深圳市以37。99的数据稳居全国第一。
　　房价收入比就是平均房屋总价与家庭平均年收入之间的比值，反映一个城市的房价合理程度，数值越高，意味着当地的人的收入买房的压力更大。
　　深圳37。99的数值，意味着深圳市的家庭收入，需要不吃不喝38年才能买得起一套房子，压力全国第一。
　　如果再任由深圳房价继续上涨下去，那么高房价将会彻底摧毁深圳市的未来，阶级固化更加严重、年轻人被迫离开。
　　所以，深圳市的政策大概率还会维持当前的走势，不会再加码限制来压低房价，但也不会放松，不会再任由房价涨上去。
　　2022年下半年乃至2023年，即便全国性的楼市出现反弹复苏，深圳市都大概率维持现状不变。
　　深圳是科创之城、珠三角的科技中心城市，是中国未来科技的前沿阵地，绝不能让高房价摧毁发展的希望。