示范性房企屡遭做空，试点融资难以取代销售回款，收缩战线成共同

　　“地产老兵”张海民离开旭辉的消息传出来的时候，有人感叹，虽然是情理之中，也多少有点让人意外。
　　2021年6月11日，旭辉官宣新成立集团拓展中心，在同一时间高调登场的张海民作为集团高级副总裁，负责通过商业、产业、收并购、城市更新等多元化途径为旭辉获取项目。
　　这位曾经在以旧改闻名的升龙、俊发等房企立下汗马功劳的老将加入，在当时让外界对旭辉有了更多想象。
　　但仅一年多后，这种想象随着张海民的离去，发生了种种变化。
　　客观来讲，随着房地产销售市场整体下滑，很多房企在投资领域不断收缩规模。主业艰难的情况下，耗费大量现金流的新业务也势必会受到影响，张海民的离职并不令人意外。
　　况且目前，一贯被归为稳健派的民企旭辉，还正经历一场风波。一条市场流传的非标逾期传言，让其遭遇股债双杀。旭辉控股董事局主席林中在内部信中说，“未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。”
　　房地产下行周期，旭辉和碧桂园、龙湖、美的置业、新城这五家房企一起，被称为“五朵金花”，作为示范性发债试点民企，他们从某种程度上说撑起了民企的门面。
　　但这并不意味着绝对安全。今年以来，他们在资本市场都出现了不同程度的波动。
　　除了旭辉，龙湖、碧桂园也遭遇了做空，尽管最终化险为夷，但这几家房企的遭遇也显示出市场对民营房企信心的脆弱程度。
　　当下，他们只能一方面通过发债还债维持资本市场的信任，另一方面调整战略挽回销售颓势，在这种左右互搏中，寻求生存的缝隙，等待拐点的到来。
　　示范生的困难
　　旭辉非标违约的消息来得非常突然。
　　9月27日，有消息称旭辉控股集团旗下天津兴卓房地产公司所涉信托未能如期支付款项。该公司在天津滨海新区拥有旭辉滨海江来住宅开发项目，彼时旭辉正对到期信托协商展期事宜，仍处于10天宽限期，还未构成违约。
　　次日，旭辉遭遇股债双杀，其中旭辉控股单日下跌32。28，报收0。86港元股。此外，多只债券也出现下跌，“21旭辉03”、“21旭辉01”跌幅均超过20。
　　简单归结一下事情的源头就是，信托方要求提前兑付资金。
　　公开资料显示，天津兴卓背后有两个资本股东为大业信托、平安不动产。
　　旭辉方面回应称其天津项目曾发行股权类信托融资产品，但当地房地产市况，使该项目的开发和销售进度受到影响，进而影响了该信托产品的现金分配。公司正与该金融机构积极沟通，寻求合理解决方案。
　　《凤凰WEEKLY地产》获得一份上述项目信托方大业信托对投资人的临时公告，其中显示其针对该项目成立的安业1号信托计划存续规模为4。5亿元，可分配资金1306万，将全部用于分配信托本金，比例为全体受益人持有的初始份额的1。61。本次分配完成后，累计向受益人合计分配信托本金的46。2。
　　但鉴于资金形式，该信托财产不足以支付已到期的信托单位收益权所对应的信托利益，该信托计划自动进入延长期。
　　就在旭辉遭遇股债双杀的当天，旭辉控股董事局主席林中的内部信也流传出来。
　　林中在信中表示：“过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务。然而事实上，行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。”
　　事实上，作为监管层指定的示范性发债试点房企，旭辉刚刚在9月21日完成2022年度第二期中期票据簿记建档工作，发行规模12亿元，此次中票发行由中债增进公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
　　公开资料显示，这部分资金将用于项目建设、购回或偿还境外美元债券、偿还发行人有息债务。
　　但融资端得到的资金对于房企的债务来说可谓杯水车薪，只能用于保证公开债务，项目上的非标融资很难得到保障。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《凤凰WEEKLY地产》表示：“尽管被选为示范性房企，并在征信方面有一些信用支持，但是，这只是对新发行债券在资本市场上的扶持，既有的债务还是要受资金链状况的影响。”
　　他继而分析称，目前的债务清偿还是要有顺序才行，要以开发商整体的信用为基准的，银行贷款肯定是有抵押的，风险就小一点；信用贷款要承担的风险要大一点。根据轻重缓急，首先肯定是保交楼，然后是银行的贷款，之后才是这种信用债的债权主张。
　　而香颂资本执行董事沈萌则向《凤凰WEEKLY地产》称：“目前的增信等措施更多是为了支持民营房企的保交楼，在改善其生存环境方面作用有限。偿债特别是外债的压力犹存，所以债务违约的避免，只能依靠保交楼后依靠自身力量恢复现金流正常。为了保持正常的金融秩序，尽可能保证偿还外债、不降低中国企业海外评级，不拖累中国经济海外融资渠道畅通，或许是优先项。”
　　事实上，旭辉在偿债方面一直表现得很努力，9月28日，旭辉还兑付了2024年到期的5。55亿美元债券的利息，总金额为1820万美元。林中在中报业绩会上说：“旭辉到目前为止没有一笔负债违约，没有一笔利息没有支付，我们也有信心能100回购所有到期债券。”
　　但此次在刚刚发行中票之时就传出非标产品即将违约的消息，确实让市场对于示范性房企的信心再次下挫。
　　有房企投资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“市场上非标融资违约已经不可避免了。”
　　收缩投资，以销定投
　　林中的内部信，提到了造成目前困难的主要原因：一是销售不及预期，二是资金被严格监管。
　　这也是很多房企面临的问题。目前房企的资金链主要靠销售回款，但目前来看三季度的销售并不是特别乐观，这对开发商资金链的影响是非常大的。
　　进入10月后，来自市场的积极信号从局部开始释放。
　　10月8日，江苏旭辉官宣海报显示，2022年十一黄金周期间，江苏旭辉总销售额达10亿元。
　　一位旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》称：“我们一线最近的销售在回暖，卖得最好的应该是华东。”
　　长沙旭辉一位内部人士表示：“光长沙一个铂悦滨江项目货值就有100多亿，目前，项目靠自身周转能支持经营，暂时不需要融资。”
　　但并不是所有房企、所有区域都能感受到这一丝暖意。
　　一家曾经的TOP10房企内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们在长三角某个省会城市的地标项目，去年开盘当天卖了200套，但这个十一就卖了10套。”
　　李宇嘉称，目前资金链紧张是一个普遍状态，现在在资本市场上融资的恢复，只是稍微缓解资金链紧张的态势，但是难以取代销售回款。
　　面对这种情况，很多房企开始改变策略，收缩投资，以销定投。
　　张海民的离开，或许就是其中一个侧面的注脚。
　　今年以来，旭辉改变了拿地策略。旭辉方面称，未来会重点关注1520个核心城市的铺陈。拿地利润水平要保证一线城市达到10，二、三线城市维持在8左右的要求。
　　投资的收缩也带来人员的变化，旭辉内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“目前投拓口人员流失较多，只保留了几个人。”
　　作为主业的地产投拓在收缩，锦上添花的多元化业务也自然会受到影响，旭辉也表示未来要大力推进轻资产业务发展。
　　另外，为了配合拿地的精准度，旭辉也在频繁进行区域合并。今年10月旭辉将华西区域、西南区域合并，合并后形成华西区域集团，区域总裁由原华西区域林祝波担任，原西南区域贲宇调回东南区域任职区域常务副总裁。去年，旭辉又将原湖南、武汉、郑州区域公司合并为华中区域。
　　这也成为目前还能在市场进行投资的房企的普遍做法。
　　深圳一家央企内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“今年公司拿了20块地，但投资的城市收缩了几乎一半，从之前的30个，降到现在16个核心城市。现在的投资遵循的原则，是以销售定投。哪儿卖得好，就去哪儿拿地。比如上海、苏州，以及安徽等地的长三角城市，在6月份销售很好，我们就在那些城市多拿地。但今年和明年，我们不扩张，就聚焦16个城市。”
　　龙湖的情况也类似，聚焦的城市范围，从之前的60，到30，再到20，战线在逐步收缩。
　　碧桂园管理层也在8月份的电话会议上表示：“我们吸取教训，反思之后做出战略调整，从106个区域调整到63个区域，其中更多的资产和区域集中在五大都市圈和确定性高的封闭性市场。”
　　在目前的市场情况下，保留住核心城市的站位也就保留住了在这一轮周期中生存下来的火种。这道理，大家都明白。