王石预测中国未来房地产走向，或大概率是对的

　　这几天看了几个消息，思索了一番，更坚信万科创始人王石对房地产的预测是对的。
　　一则是居然之间汪林朋说我国有400亿平米商品房，按平均100平米一套算，那就是4亿套房子。此外，还有100亿平米小产权房，对应的是1亿套房子。这样，在城镇就有5亿套房子，按照官方公布的2。02亿个城镇家庭户算，平均每户2。47套房子。
　　二则是经济学家、浙大资深教授李实通过长期跟踪中等收入人群，测算出我国中等收入达到4。6亿人，月入3千算达到中等收入标准。
　　三则是武汉二手房挂牌量升至19万套，出现十几个中介抢一个购房人情况。
　　四则是万科创始人王石针对俞洪敏的提问，“中国的房地产还有未来吗？”，王石的回复大意是“当然有未来，房地产转型不是结束，而是刚刚开始，某个方向还大有可为”。
　　表面上看，几个消息没什么直接联系，但实际则是共通的。为什么这么说呢？简单分析一下便知。
　　第一，居然之家，主要经营家居建材、物业租赁等等业务，2018年阿里投了54。5亿元，说明风投是比较看好这家公司的，其创始人应该是非常了解我国的存量住房市场，从创始人推算出的户均2。47套房子应该也差不多，现在身边人谁没两三套房子？他的测算结果表明，我们确实不缺住房了，整体住房市场已经趋于饱和。
　　第二，相对于目前的房价，老百姓的收入确实显得不高。李教授说的这4。6亿中等收入人群基，按他的话说，如果采用欧盟60收入作为中等收入下限算的话，我国的中等收入规模占比就更高一些，达到近50。虽然这是中等收入的下限门槛，但也基本代表了我们的整体收入水平。试想，对于这样高的房价，如果家里没有矿，谁能买得起目前的房子呢？
　　第三，武汉的二手房挂牌量飙升，只是目前存量房市场的一个缩影。在第一财经选取的某家平台的二手房挂牌量显示，重庆、成都超20万套，南京、天津超17万套，沈阳、广州、杭州、北京、合肥、西安等城市均超10万套，且大部分都是10年以上房龄的房子，这还是某单个平台的挂牌量，算上其他渠道只会更多。目前的房地产市场本来就趋冷，看房客户都少得可怜，不断增长且创当地挂牌纪录的二手房，卖给谁去？
　　当然，最重头的戏，还是万科创始人对未来中国房地产的预测。老实讲，除去花边新闻暂且不谈，对房地产的理解，王石无疑是最专业的，这一点不得不服，有网友评论就说，对内地房地产市场的理解，王石应该属于超过李嘉诚的人。这一点，可以简单梳理一下。
　　早在2018年，王石就喊出要“活下去”口号，那个时候正是各千亿房企如日中天之时，很多人都觉得王石的话是危言耸听，故弄玄虚。没想到两年后，销售规模超过他的恒大开始暴雷、碧桂园收缩战线，一些千亿房企债务开始违约，直到现在，越来越多的A股房企不得不退市。现在看，房地产玩了二十年，万科仍旧是当之无愧的行业“老大”，为啥别人在冲规模的时候，万科没有放开一搏呢？这正是由于他们对未来房地产市场的准确判断。
　　因此，在王石的最新判断中，认为我们房地产与国外对比，最具参考的就是日本。他以日本三大住宅公司之一大和房屋为例，在90年代，超过34的业务都来源于房地产开发，但30年过去了，该公司的房地产开发比例下降到不到14，与建筑相关的服务，如租赁、酒店等占到了超34。而万科，现在基本就是走的这条路，据他说，万科现在的仓储物流、公寓都做到了国内第一，他要不说，估计很多人都不知道万科的转型居然如此之猛、如此之成功。
　　那么，王石谈的万科转型，与前面几条信息又有什么关系呢？很明显，住房总量已经不缺了，市场蛋糕就那么大，不能再建那么多房子了，何况现在房子又不便宜，住房租售比、房价收入比都远超国际平衡标准，正如央媒中国经济时报所言，“年轻人心态变了倒逼房地产转型”，“租金远低于月供，年轻人宁愿选择租房”，王石何尝没看中这一点呢？所以，王石预测房地产高速发展已经结束，有吸人眼球的标题说，王石讲的“房地产市场不是结束了，而是开始”，却把中间这句话给省略了，人家说的开始是指与房地产有关的另一个方面，即服务，绝不是传统的房地产开发。
　　这个服务又指的是什么呢？除了仓储物流，王石透露的他们已经是全国最大的公寓出租公司，王石自己也说，房子卖不出去不要紧，他们可以租出去。万科看中了年轻人租赁市场这一块，而且万科也有这个实力持有相当部分的房产用于租赁。从王石的这个逻辑看，未来房地产市场要想在拿地、建新房、售卖上获取利润越来越难，市场也会越做越小。那么，大型房企可以转型做与房地产相关服务，但对于普通的个体来说，自然没有那个实力去做更多的事。不过，王石对未来房地产的看法对我们还是有非常深的启示。
　　首先一点是，不要再一股脑买房子。毕竟，像万科这样的龙头房企都转型，不再大面积建房，意味着他们并不太看好未来市场的需求。这一点很好理解，前面说了，收入跟不上房价上涨，举个例子，你收入涨500元月，但由于房价基数越来越大，如果房价也涨500元平米，还要乘以面积系数，相当于一年收入涨了6000元，但房价则涨了5万元。所以，应了曹德旺那句话，未来的房子都是“有钱人卖给有钱人”，普通人是玩不转房子的了。
　　至于出生人口下降、人口老龄化加深、城市化进入后期等等因素都是房地产市场需求的减分项。说白了，住房饱和以后，接盘侠将越来越少，你买那么多房子，未来卖给谁？这是必须要考虑的问题。
　　其次是，若要新配置房产，一定要考虑租售比。万科可以把没卖出去的房子用于租赁，说明他们收的租金基本能覆盖开发资金成本，甚至还有利润可赚。对于我们个人买房来说，买房同样要考虑租售比（目前很多房子的租售比是不正常的，说白了，买远没租划算），起码在市场长期横盘时可以用租金扛。
　　啥叫租售比？就是房子的月租与房子总价比值。如，国际惯例1：300属于标准比值，需租300个月（25年）可以收回购房本金。换算成房价的话，100万的房子，月租金要达到3500左右，其他总价按比例换算即可。月租金达不到这个标准，说明有泡沫，租金比值越低，说明泡沫越大，不适合再买了。
　　最后还要说一点，考虑到楼市下行压力大，房地产税在短期内应该是不会出来了，但早晚肯定是要开征的，我们在房产配置上需要有一定的前瞻性。目前国际通行做法是按照评估值或者虚拟租金征收，结合我们的国情，目前比较通行的做法是按照面积征收。这样的话，我们会按人口设定一定比例的免征面积，有财税专家提出的是60平米人，超过的再按照税率征收，且设定累进税率，一个家庭的总面积越大，支付的税金就越多。
　　若按以上标准的话，一套自住房基本是不用交的，但第二套或多或少都要支出税费成本了，如果没有租金覆盖，或者覆盖比例差距太大，这类群体可能会选择将房子抛向市场变现，而首先被售出的应该就是那种品质不好、房龄较老的房子。但话题又回到前面，刚性需求减少，富人看不上，普通人选择面又多，谁又来接盘这种人人都嫌弃的房子呢？没有办法，如果一定要变现的话，那只能骨折价、友情价转手咯。
　　总结一句话，王石这种老江湖，我们没有理由把他的话当耳旁风，他说的房地产方向，应是客观趋势，个人是无法改变的，我们只能顺势而为。