中报点评09金地集团：深申两城销售额超百亿，土储权益维持低位

　　行业排名明显提升，深圳、上海两城销售规模突破百亿，量入为出控制投资规模，上半年新增土地权益比重不足40，加权平均融资成本下降，三道红线维持绿档，多元化营收占比显著提升。
　　作者沈晓玲、张少贤
　　核心观点
　　【行业排名提升，深申两城销售额超百亿】2022年上半年，金地集团实现合约销售金额1006。1亿元，同比下降38。21，降幅远小于百强房企平均的50。2022年上半年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第8位，行业排名有了明显提升。金地集团长期深耕一二线重点城市，仅半年时间就有深圳、上海两城单城销售额超百亿。
　　【量入为出控制拿地，新增土地权益比不足40】2022年上半年金地集团新增土储建面156万方，权益土储建面56万方，权益比例36，与2021年同期相比下降约6。7个百分点。2022年上半年金地集团共新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储中九成均位于一二线城市，其中投资城市主要集中在上海、北京、深圳等高能级城市。
　　【土地储备总量充裕，土储权益维持46】截止2022年6月30日，金地集团总土地储备约6，193万平方米，较2021年末同比下降8，权益土地储备约2，840万平方米，土储权益为46，与期初权益持平且处于近年来的低位。按照企业新增土储的权益比例36来看，总土储的权益比例仍将保持较低水平。根据企业目前的合约销售规模和增速计算，土储足以支撑企业未来10年左右发展需要，土储充裕。
　　【营收规模下滑近两成，净利率提升至12】2022年上半年金地集团实现营业收入281。12亿元，同比下降18，主要是因为期内房地产项目结算项目减少导致，2022年上半年金地整体毛利率约为22。2，同比提高了4。5个百分点，其中房地产业务结算毛利率为21。2，较去年同期提高了7。0个百分点，主要由于本期结转较多高毛利项目。期内净利率为12，同比提高3。6个百分点，一方面由于销管费用的降低，另一方面期内出现了公允价值变动和资产处置等非常规收益。
　　【融资成本保持低位，“三道红线”保持绿档】截止至2022年上半年，金地集团拥有现金648亿元（包含受限资金），短期债务418。8亿元，较去年同期增长5，现金短债比1。55，长短期债务比2。11，加权平均融资成本仅为4。54。截止2022年6月30日，金地集团的净负债率为58。7，相比去年同期下降8。9个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达66。9，低于监管70的阈值，“三道红线”维持绿档。
　　【多元营收占比大幅提升，代建新签项目超20个】截止2022年上半年，多元业务营收到达47。2亿元，同比增长69，多元营收占比达16。9。其中代建业务持续拓展，截至2022年6月末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1，600万平方米，2022年上半年签约深圳、西安、武汉、苏州等城市20余个项目。
　　01
　　销售
　　行业排名提升深申两城销售额超百亿
　　销售同比下滑近四成，降幅小于行业平均水平。2022年上半年，金地集团实现合约销售金额1006。1亿元，同比下降38。21，销售面积419。2万平方米，同比下降44。33，销售均价较2021年进一步提升至24000元平方米。销售规模降幅小于百强房企收缩50。7的平均水平，2022年上半年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第8位，行业排名有了明显提升。
　　聚焦一二线城市，深圳单城销售超174亿。金地集团长期深耕一二线重点城市，由于销售均价较高，仅半年时间就有深圳、上海两城单城销售额超百亿，除此之外，还有南京、北京、金华、广州等6座城市销售金额超20亿元，其中金地进入深圳、上海、南京、北京、金华等5城市的《2022年上半年城市权益销售排行榜TOP10》。从具体项目看，深圳前海润峯府上半年单盘销售金额接近100亿，深圳天元、上海松江中山街道项目、深圳宝安润峯云上府、南京大成雅境等6个项目的销售金额均超过20亿元。
　　02
　　投资
　　量入为出控制拿地新增土地权益比不足40
　　拿地销售金额比0。18，新增土储权益持续下降。2022年上半年金地集团新增土储建面156万方，权益土储建面56万方，权益比例36，与2021年同期相比下降约6。7个百分点，新增土储权益持续下降。在“量入为出”的投资原则下，2022年上半年总投资额179亿元，拿地销售比为0。18，拿地态度谨慎，但高于百强房企0。16的平均水平。2022年上半年新增土储的楼面地价为11474元平方米，较去年同期提高54。9，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。
　　加强一二线城市布局，投资比重接近九成。2022年上半年金地集团共新增地块11幅，其中除一幅地块位于绍兴外，其余新增土储均位于一二线城市，其中投资城市主要集中在上海、北京、深圳等高能级城市。期内一二线城市新增土储的投资额占比合计约87。3，投资占比显著提升，从投资额来看，期内企业加大了在二线城市的投资力度，投资比重较2021年底提升14个百分点至45，且一线城市投资力度也由2021年底的34增加到2022年中期的43。
　　03
　　土地
　　土地储备总量充裕土储权益降至46
　　土储充裕，总土储权益占比偏低。截止2022年6月30日，金地集团总土地储备约6，193万平方米，较2021年末同比下降8，权益土地储备约2，840万平方米，土储权益为46，与期初权益持平且处于近年来的低位。按照企业今年上半年新增土储的权益比例36来看，总土储的权益比例仍将保持较低水平。根据企业目前的合约销售规模和增速计算，土储足以支撑企业未来五年左右发展需要，土储充裕。
　　04
　　盈利
　　营收规模下滑近两成利润水平保持稳定
　　营收同比下滑18，期内结算规模缩减。2022年上半年金地集团实现营业收入281。12亿元，同比下降18，主要是因为期内房地产项目结算项目减少导致，截止2022年中期，金地结算面积115。8万平方米，贡献结算收入232。5亿，均同比下滑21。
　　利润水平小幅扩张，与结转项目结构有关。2022年上半年金地实现毛利润62。4亿元，同比增长2。6，整体毛利率约为22。2，相比2021年同期提高了4。5个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为21。2，较去年同期提高了7。0个百分点，主要由于本期结转较多高毛利项目。期内净利率为12，较2021年同期提高3。6个百分点，一方面由于销管费用的降低，从中报公布数据来看，2022年上半年推广费用较去年同期减少2。2亿元，管理费用中的人工费用较去年同期减少5。5亿元，另一方面期内出现了公允价值变动和资产处置等非常规收益，报告期内公允价值变动收益、信用减值利得以及资产处置收益达到1。8亿元。
　　05
　　负债
　　融资成本保持低位“三道红线”保持绿档
　　债务结构保持稳定，融资成本小幅下降。截止2022年6月30日，金地集团拥有现金648亿元（包含受限资金），相比去年同期增长8。4，而短期债务418。8亿元，较去年同期增长5，现金短债比由1。5升至1。55。同时，长期债务为884。9亿元，较期初增长3。2，长短期债务比2。11，基本与期初持平，债务结构稳定。此外，金地加权平均融资成本仅为4。54，较期初下降0。02个百分点。
　　“三道红线”维持绿档。截止2022年6月30日，金地集团的净负债率为58。7，相比去年同期下降8。9个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达66。9，低于监管70的阈值，“三道红线”维持绿档。
　　06
　　多元化
　　多元营收占比大幅提升代建新签项目超20个
　　集团业务以房地产开发为主，多元营收占比显著提升。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为房地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。截止2022年上半年，多元业务营收到达47。2亿元，同比增长69，多元营收占比达16。9。
　　商业产业业务租赁收入同比增加，商办物业平均出租率保持较高水平。商业地产、产业地产业务主要由金地商置运营，截止2022年上半年持有营运的商业项目总建面达93。6万平方米，期内租赁及相关服务总收入5。1亿元，较2021年同期同比增长61；持有营运的产业园总建面达150。6万平方米，期内从产业园项目中录得租赁及相关服务总收入3。2亿元，较2021年同期增长53。从商办物业、产业物业出租率上看，营购物中心平均出租率维持90以上，其中深圳南山区深圳威新科技园1期及2期出租率达100、杭州金地广场出租率达97，成熟期产业地产项目平均出租率维持在95以上，为租金收入的稳步增长奠定基础。
　　物管规模持续扩张，业务范围涵盖多领域。截至2022年上半年末，金地智慧服务合约管理面积达3。6亿平方米，较2021年末增长9，其中在管面积达1。94亿平方米。期内金地智慧服务先后中标深圳平乐骨伤科医院、长春市中级人民法院、杭州奥的斯制造园、西安交大大荔胜达实验中学、内蒙古警察职业学院等多种业态类型的项目。同时期内新增7个软件著作证书和1个实用新型专利，不断完善信息化建设能力和平台开发能力。
　　代建业务市场拓展，服务业态呈多元化。截至2022年6月末，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1，600万平方米，住宅项目累计货值超1，000亿元，其中商办项目累计投资规模超420亿元，政府公建项目累计签约面积超360万平方米。2022年上半年签约深圳、西安、武汉、苏州等城市20余个项目，同时金地管理还服务于国家级重大科研实验室、互联网产业综合体、市政基建等多种业态类型。
　　排版丨土木
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