央行官宣！支持房地产，全新2000亿贷款计划来了

　　民营房企融资环境或迎来本质转变。
　　11月21日，在2022金融街论坛年会上，三大金融部门针对房地产再次表态。
　　证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
　　央行行长易纲明确，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。
　　与此同时，国家外汇管理局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，这些政策较好地发挥了逆周期调节的作用，同时将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。
　　同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调，保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。
　　11月以来，楼市利好政策频出：
　　11月8日，交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资再加力》，推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划，预计规模可达2500亿元，后续视情况进一步扩容。
　　11月11日，央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。
　　11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。
　　央行召开高规格座谈会：推出全新2000亿“保交楼”贷款支持计划
　　11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。
　　除了人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席肖远企，还有国有四大行、邮储银行，中信银行、光大银行、民生银行、兴业银行、华夏银行等股份制商业银行主要负责人，以及人民银行、银保监会相关司局人士，人民银行副省级以上分支机构和各银保监局负责人参加了会议。
　　规格高、人员齐，可见金融系统对于保民生各项金融服务以及促进房地产市场平稳健康发展的重视程度。
　　在这场长达两个半小时的高规格座谈会上，人民银行、银保监会、商业银行、交易商协会的相关负责人介绍了金融支持实体、保交楼的最新进展以及政策落实情况，同时介绍了接下来即将出台的系列举措，全力推动经济进一步回稳向上，释放了多项重磅政策信号。
　　座谈会强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。
　　在会上，据第一财经了解，近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划；截至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。
　　支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。目前，这一贷款支持计划正在对行业征求意见。
　　据悉，该项贷款支持计划为全新的、阶段性政策，与此前出台的保交楼专项借款有所不同。政策一方面为了解决现行机制的问题，即“银行想做、做不了，地方政府、企业认识不到位、不配合”；此外，也是为了化解金融机构存量贷款风险。
　　座谈会还指出，全国性商业银行要增强责任担当，发挥“头雁”作用，主动靠前发力。要用好政策性开发性金融工具，扩大中长期贷款投放，推动加快形成更多实物工作量，更好发挥有效投资的关键作用。
　　此外，座谈会强调，发挥好设备更新改造专项再贷款和财政贴息政策合力，积极支持制造业和服务业有效需求。要进一步加大对小微企业、个体工商户、货车司机等市场主体的支持力度，按照市场化原则积极支持符合条件的普惠小微企业贷款延期还本付息，主动向实体经济减费让利。
　　房地产良性循环意义重大
　　央行行长易纲昨日在金融街论坛上也指出，“当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，‘一城一策’用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，央行出台了2000亿元‘保交楼’专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具。”。
　　“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，我们配合有关部门和地方政府，‘一城一策’用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。”易纲表示。
　　易会满表示，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
　　“金融部门出台了多项金融支持政策，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。包括房地产政策在内的各项政策较好地发挥了逆周期调节的作用，产生了积极的市场效果。”潘功胜表示。
　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，房地产是实体经济，对经济健康发展具有重要意义。对房地产业地位的再明确将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场；接下来，优质民营房企将更多得到政策支持，促进民营企业融资恢复，进而改善房企资产负债表，使房企经营回归正常。
　　展望后市，东方金诚分析师唐晓琳指出，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律，将支持竣工面积增速持续修复。
　　郭树清谈“房地产危机”
　　“最近一段时期，海外媒体持续炒作中国‘房地产危机’和‘建筑业衰落’，实际上我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”11月21日，在2022年金融街论坛上，银保监会主席郭树清说。
　　郭树清表示，今年以来，美欧通货膨胀率创40年之最，货币政策由极限宽松猛然转向激进加息，叠加新冠疫情反复、地缘政治冲突及其他问题，极大地增加了世界经济复苏的难度和不确定性。中国具有独特制度优势，拥有世界上最齐全的产业体系和最广阔的统一市场，经济韧性强、潜力足、回旋余地大，长期向好的基本面最为坚实。
　　当前，中国金融业进入了高水平对外开放的新阶段。十九大以来，在华外资银行资产增长近30，在华外资保险公司资产增长约120，一批外资控股的理财、资管、基金和保险集团公司已陆续开业经营。
　　郭树清称，坚持对外开放始终是我国的基本国策。将一如既往地欢迎经营稳健、资质优良、特色突出的外资金融机构参与中国市场，共享世纪性增长机遇，共创中国经济和金融的辉煌。
　　11月以来，国内债券市场出现明显调整，对投资债券为主的理财产品净值造成较大冲击。“我们注意到，最近由于市场看好经济恢复前景，债券收益率有所上升，引发部分银行理财产品净值波动，这是市场自身调整表现，总体风险完全可控。”郭树清称。
　　此外，他还指出，现在个人投资者可选择的金融产品越来越丰富多样，同时面临的风险也越来越复杂，需要很好地把握收益和风险的平衡。市场经济条件下，高收益必然伴随着高风险，宣扬“保本高收益”“低风险高收益”肯定都是金融诈骗。“我们要持之以恒、不厌其烦地开展宣传教育，让人民群众时刻警惕高息诱惑，避免上当受骗，以理性投资收获合理回报，增加更多安全稳定的财产性收入。”
　　一年4次座谈会“稳经济”信号明确
　　今年以来，金融管理部门已召开4次关于金融支持实体的座谈会。在市场看来，高层的频频表态，释放出明确的“稳经济”信号。
　　前三次会议时间分别为：8月22日，人民银行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会；5月24日，人民银行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，研究部署加大信贷投放力度；4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。
　　市场分析认为，一年召开4次金融支持经济相关的座谈会，在历史上较为罕见。与此前内容相比，此次会议在稳楼市方面也有了不少新提法。
　　严跃进表示，此次座谈会的召开，使得今年11月、12月以及明年上半年的信贷工作投放思路更加清晰。
　　“信贷投放要站在更好的位置去看，即从稳经济大盘的角度入手，尤其是从拉动消费投资、保民生等角度入手。这是商业银行和房企等所需要把握的大方向和总基调。”严跃进称。
　　招联金融首席研究员董希淼预计，接下来金融管理部门和金融机构仍将采取多方面措施，继续推动贷款利率稳中有降，进一步降低实体经济融资成本，激发有效信贷需求，更好地助力稳增长、扩内需。
　　稳楼市重在稳预期
　　楼市回暖的关键究竟是什么？据21世纪经济报道记者采访的多名业内专家表示，稳楼市要从供需两侧发力，供给端要畅通房企尤其是民营房企的融资渠道，资金链不断裂才能“保交楼”，需求端则要提振居民对楼市、对未来的收入的积极预期，这两点是提高居民入市意愿的关键。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，房地产“金融16条”和央行“第二支箭”旨在推动房地产融资环境正常化，重点要加大对民营房企的融资支持，这对恢复和稳定房地产全链条各项融资、保障开发和竣工所需资金到位至关重要。另一方面，阶段性下调房贷利率下限、调整部分热点城市的限购限贷政策、降低首付比例等相关举措都有利于刺激居民的购房需求，但至关重要的一点是，老百姓对未来收入和工作前景的积极预期迫切需要恢复，这是房地产需求端回暖的关键一环。一位资深地产人士也对记者表示，当下楼市面临的问题已经不仅仅是房地产行业问题，更多是居民对经济收入的预期问题。10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，居民对当期收入的感受以及对未来收入的信心均有所下滑，居民收入感受指数降至2020年二季度水平，未来收入信心指数降至2020年一季度水平。对未来不确定性的担忧使居民倾向于增加储蓄，消费和投资的倾向下降。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者指出，今年以来，房地产市场深度调整，购房者、房企市场预期均偏弱，供需两端表现均不及预期。一方面，我国中长期住房需求释放动力减弱，房地产行业正在告别高速增长的时代。另一方面，短期多个因素亦制约着行业恢复，一是宏观经济下行压力下，居民收入预期降低，购房意愿下降；二是多地疫情反复，在客观上对楼市交易产生不利影响；三是在市场下行阶段，部分城市出现房价下跌预期，加重购房者观望情绪；四是购房者对期房烂尾的担忧并未完全消失；五是部分城市政策存在放松预期，购房者观望情绪较重。陈文静认为，尽管当前楼市氛围仍显沉重，但政策传导到需求端的积极效用会逐步显现。11月以来多个监管部门接连释放重磅利好，为房企、购房者提供更多资金支持，对修复供需两端市场信心将起到积极作用。短期来看，市场回暖的关键仍在于需求端置业信心和预期的恢复，而需求端预期好转仍依赖于宏观经济的修复、防疫形势的变化等方面。