破防！广州楼市，人设颠覆了

　　作者：子非鱼
　　01广州流拍25
　　10月10日上午，广州第三轮土拍结束，然而最终的结果却让广州的人设，彻底颠覆。
　　原本推出的20宗地，有2宗终止挂牌。其余18宗，13宗底价成交，2宗溢价成交，3宗流拍。揽金479亿元。
　　最大的亮点有二：
　　第一，无一家民营房企拿地。央企保利发展、华润、中铁建、中信中船各竞得1宗，其余多为地方国企竞得。
　　这个结果，多少还是可以预料的，毕竟包括深圳在内的当下大多数城市，现在推出的地块都是，民企都成了看客，捧个人气而已。
　　数据显示，2022上半年拿地金额中地方国企央企拿地金额占比达到新高71。大部分民企都是重在参与。
　　第二，是流拍率（含终止挂牌）高达25。这与9月27日完成第三轮集中供地的商行，35宗地无一流拍，形成了巨大落差。
　　此次推出的20宗地，分布在除越秀之外的10个区。其中最热的两块溢价成交地块，均位于海珠区。
　　一宗是广州大道南地块，经过15轮叫价，最终被保利收入囊中。另一种是洛西桥西侧地块，最终被中铁建收入囊中。
　　提前终止挂牌的地块，花都、海珠各1宗终止出让。3宗流拍的地块，白云2宗，番禺1宗。
　　可以看到，流拍地块集中在次外围区。
　　土地拍卖市场的冷暖，其实是房产成交市场的映射。广州第三轮集中供地如此表现，其实多少可以从广州房产成交市场角度预见。
　　当下的广州楼市，寒气逼人。
　　02寒气逼人的广州楼市
　　广州楼市目前面临的局面是，房子卖不动，外围区与次外围区降价不断，二手房挂牌量高企。
　　房子卖不动方面：
　　克而瑞数据显示，广州9月份新房成交面积环比下跌7，同比下跌14，前三季度累计成交面积较去年同期下跌了29。
　　目前，广州最难卖动的还是外围区与次外围区。
　　外围区的南沙、增城与从化的去化周期都在20个月以上。次外围区的花都也在20个月以上，白云、番禺的去化周期也超过12个月安全警戒线。
　　房子太多，房子卖不动，是花都、番禺出现土地流拍的重要因素。
　　在这种背景下，广州目前外围区与次外围区房企打折力度空前。
　　刚结束的十一黄金周，广州有超30个楼盘有营销动作，以项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”、“购房赠送物业费”、“首付分期”、“一口价特惠单位”等营销活动。
　　然而，即便如此打折，收效也没有达到预期。网签套数较去年同期下跌了21，是近五年黄金周成交最差的一年。
　　不光广州，整个市场在黄金周期间，都没有亮色。十月份楼市开门已经哑火。
　　持续低迷的成交量，让广州的房价也走上了持续下跌的通道。
　　国家统计局披露的数据显示，广州目前的新房和二手房价格都在下跌。特别是外围区。增城、从化很多人已经在亏本卖了。
　　9月20日，中国新闻周刊披露广州增城一位业主，以半价方式卖出房产，一度被同小区的业主围攻，讨要说法。
　　这位业主以亏本价格卖掉了增城4套房子，预计亏损200万左右。
　　在当下没有预期，购买力迟迟无法恢复的当下，最难受的当然是高位站岗者。
　　他们一部分人是在上一轮牛市中入局，已经赚到了，然而当下的局面让他们回吐了不少，此时不离场，之前的所赚所得很可能会继续缩水。
　　另一部分是2021上半年入场的高位站岗者，这部分人一入场就遭遇了房价下跌，持续亏损。它们只有两种选择，要么继续承受亏损，期盼穿越周期；要么割肉离场。
　　在之前的文章中，我已经说过，当下整个世界都充斥着不确定性，谁也没法预测楼市何时复苏，要是有人胆敢预测，那绝对是忽悠。
　　在不确定的当下，很多炒房客正在挂牌离场。从各城市的二手房挂牌量激增就可以一目了然。
　　当下有13个中心城市的二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、武汉超20万套。
　　从增量来看，过去半年重庆增加了8。82万套，武汉增加了7。56万套。
　　广州的二手房挂牌量突破了12万套。广州二手房挂牌量去年7月份时才8万套，今年3月份突破了10万套，现在逼近12万套。一年多的时间，增加了50。
　　数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
　　03广州楼市揭示了什么
　　当楼市转向的时候，首当其冲的便是不抗跌的地方。
　　从大范围来看，目前三四线城市比一二线城市跌得厉害。
　　从小范围来看，三四线城市中，跌得最凶的是人口流失较为严重、产业薄弱、经济疲软的地方。二线城市中，跌得最凶的是库存量较大的地方。一线城市中，广州跌幅最大。
　　从城市内部来看，以核心城市为例，外围区跌幅最大。比如南京的江宁、高淳、六合与溧水。杭州的临安、富阳、淳安县、桐庐县、建德市；青岛的西海岸新区、莱西市、平度市等。武汉的黄陂区、经开区、新洲区、蔡甸区等。
　　不抗跌的地区，逻辑都是一样的，麻绳专挑细处断。
　　北上广深四大一线城市中，目前深圳、广州房价都在跌，其中广州跌幅更大。上海目前大概是全国房价最坚挺的城市，北京方面外围区和核心区的房价也在调整当中。
　　一线城市中，广州为何跌幅最大？
　　一方面，在过去十年当中，广州的奔跑速度明显不如北上深，在2017年GDP被深圳超越之后，两者之间的差距不断扩大。
　　目前京沪的GDP都是4万亿级别，深圳的GDP是3万亿级别，广州的GDP是2万亿级别。
　　数据：各城市统计局
　　从产业强度来看，北上深处在全国顶级。广州的金融、科技、工业实力当然也相当强悍，但相比于北上深还是有一定差距。
　　以金融实力、科创实力和工业实力来说。
　　金融实力方面，在9月22日发布的全球金融中心排名中，香港位居世界第四，上海第六，北京第八，深圳第九。资金总量方面，各城市统计局数据显示，到8月末北京21。75万亿，上海19。12万亿，深圳12。03万亿，广州7。85万亿。
　　科创实力方面，7月份发布的全球科技创新中心城市排名中，北京位列全球第五，上海第八，香港第十一，深圳第十三，广州第三十四。
　　在工业实力方面，上海、深圳2021年工业增加值都在万亿之上，是全国仅有的两个工业增加值超万亿的城市。
　　广州去年的工业增加值为5722。52亿元，虽然也是工业十强城市，但与沪深的段位明显不在一个级别。
　　数据：各城市统计局
　　以上，或许便是广州为何在一线城市中跌幅最大，楼市遭遇的困境最大的原因。