城光涨价了！我真的是。。

　　文：园长
　　万科城市之光加推了！！
　　收到粉丝爆料，今天加推A7栋92三房，总价496万起，小算一下，竟然，涨价了
　　计价纸
　　这几栋算是城光临近收官的最后几栋了，货量以92方，124方和140方4房为主。92方打首套刚需，140是区域改善。
　　9月广州很多项目都在释放涨价的信息了，毕竟政策一直在推，各种放松的利好，也会反映到楼市里。
　　上次来还有480万的货，这次直接去到496万了，为啥呢？？
　　园长小猜了一下
　　1、万科城光的配建小学，华师附小今天已经开学。F区2、3栋工地已经开放，大概率快交楼了。从现场可以看到，城光的配套正在兑现。
　　2、货量不多了，城光只剩下A区3栋，不到500套货，卖完，就清盘，既然没啥货了，不如卖高货值冲任务，这样老业主也开心。
　　可能就是太红，涨点表示傲娇，毕竟是东部第一流量网红盘，处在强概念区，双地铁，名校华师附开学，有还不错的品质感，相比对手底牌更硬，是不会买错的均衡盘，你去挑其他区，总会有点缺憾，图全保险好像真的跳不过。
　　怎么看城光的价格。
　　老业主开心，毕竟价格越贵，对自己越有优势，想买发现贵了的业主会开骂，结果：就算涨，还是会有人买。
　　为啥呢，因为广州的市场已经从百花齐放变成了流量巨头时代。
　　城光身上铺了多重光环，黄埔网红，万科网红，城光网红，业主网红红黑流量牢牢抢注了第一波客户。
　　首先黄埔是网红。黄埔GDP全广州第二强，生物医药，纳新信息技术，新能源汽车，机器人产业园，大科学装置，通通都是下一代新产业布局的方向。
　　加上广州第二CBD的定位，中科院2个重大科技基础设施项目，10个高水平创新平台，1个成果转化母基金，总共13个重大项目；国家纳米中心、空天院、微电子所、自动化所、沈阳金属所等，8家中科院直属单位均在黄埔区设立了研究院，产业均落户黄埔。
　　产业落地，人口量肯定会增多，根据近日黄埔区发布的关于《黄埔区、广州开发区“十四五”公共交通专项规划》，预计20212025年黄埔将新增人口超28万。
　　说句人话，产业人口赶超其他一线城市的产业希望就在黄埔了。
　　其次，开发商网红万科。精英标签的万科，行业类的风向标，比如昨天的万科中期业绩会就刷爆全网了。why？除了万科在行业内的龙头地位，就是郁亮说了啥，往往能成为行业风向标。会上，万科公布了上半年的成绩单，在上半年一片哀嚎中，万科还是录得营收和净利双增。
　　第三，项目网红。城光这个盘，一开就是席卷全市，一波开盘千套，能对敌的只有自己的西部万科。城光老黄埔核心地段，通勤便利商业配套华师附小名校，黄埔标杆。
　　第三，业主也是网红，折腾起来，有组织有纪律，大写的服。具体就不讲了，为啥能折腾呢，园长也问过一些买了城光的粉丝，好几个是阿里、腾讯上班的，这批城市精英，哪个不是过五关斩六将上来的，要求高，水平也高，治理个小区发表下诉求什么的，小意思啦。
　　重重光环套下来，城光这个流量收割机，就能吸引到城市精英，买个衬得起身份的房子，品牌，邻居，名校，这些都能拉溢价。
　　最开始的城光可能卖的是地段，到后面，里面的附加因素就多了，更多的是精英中产聚集圈层，配套兑现的软性长期价值。
　　我去城光的时候，刚好新开了138新样板间。
　　看户型图，其实蛮常规，标准南北通透户型，入户花园、超宽阳台、步入式衣帽间。。
　　不过，创意样板间就有点感觉了。
　　黄埔的产品，95都很一般，目前在户型上看到让我眼前一亮的项目，只有2，3个。
　　城光的这个140方，做了客餐厨一体式LDK的设计，客厅尺度拉到了7米，而且，大餐厨设计，138的面积硬生生拉出了170产品的空间尺度感！！
　　咋说呢，带着闺蜜来开PARTY，一下子来810个不成问题。2个在大阳台看江，沙发上坐4个聊天，餐厅2个准备下午茶，另外2个去参观衣帽间。
　　大客厅阳台，瞅瞅。
　　6米超宽阳台，可以搞个圆桌小茶室，也可以放个划船机，假设你家有个胖园，可以赶出去在阳台减肥。
　　创意板间打掉了一道墙，打通享受大豪宅范儿，也可以自己做大四房，进可攻退可守，住过几年烦了，就把户型折腾下。
　　城光这种可三房可四房的140方户型占比不多，不到3，相比起原来的140方，就多了多样性，相对还是比较稀缺的。
　　其实现在，很多开发商都开始做4房产品，原因很简单，140左右的4房是中国普通家庭的终极改善。
　　为啥呢。
　　广州一线城区一套体面4房，总价差不多7001000万，再往上折腾，很辛苦，极少数才可以。120方比较紧凑，房子住得越久，家里的物件越多，放不下。140方，另外三间房可以满足两个孩子加书房加储物的功能。
　　城光主要是适配什么人？
　　第一，是老黄埔的置换人群。
　　我翻了一下老黄埔目前的社区楼龄，除了悦时代花园、万科金色悦府等零星几个二手盘是近十年的次新房之外，其余都是十几年超二十年的老小区，这里面就蕴含着强大的置换需求。
　　换房的逻辑肯定是小面积换大面积，不好的地段换好的地段，大部分人还是没有办法折腾去珠城的，会在附近生活方便的城区置换。
　　现在的老黄埔，烟火气本来就比较好，周边旧改也都开始动工了，旧改新城的面貌加上商业的转移，再加上这些新小区业主层次生源的提升，教育也会得到突飞猛进的，老小区有实力就一定会换回到更新更繁华的社区。
　　早年原住民的大量置换需求真的不会少。
　　第二，本地的产业购买力。
　　老黄埔板块已经布局了纳米科技创新研究总部、空天信息研究院，这些产业产值极高，对于员工的素质要求很高。
　　大湾区国家纳米科技创新研究院薪酬，月收入1万到15，000的差不多有14，过1。5万元的人群占比约48，接近一半！
　　图源工易网
　　这些人往哪里选？必然是就近的。跳不过老黄埔，第一流量又被会城光收割。
　　精英标签会有吸粉效应。再加上学校加持，城光算没什么短板牌，二手大家看均好，所以城光还是会是网红。
　　而且万科业主对教育的重视程度是极高的，东荟城活生生把自己的小学读成了名校，城光的业主必然也一样是会鸡娃的（毕竟大家都是教育改命啊）。
　　第三，是天河琶洲外溢。
　　天河琶洲房价高，发展趋势又是向东。黄埔第一产业强，城市面貌好，概念也强，老黄埔的交通优势又明显，五号线黄埔大道直通珠江新城，对通勤有要求的，看好黄埔产业潜力的天河客户，极大概率跳不出老黄埔。
　　看完样板间，我再去看了下城光F区的交付，入住率还蛮高的，另外作为万科近些年的打板项目，嗯，在公区的建设和园林上面确实是花了心思的。
　　很简单，一个细节在公区的园林上面，万科用了不同的植被和灌木。
　　不同的植物植被，对于光照水分温度，湿度要求是不太一样的，这个就对物业的养护要求水平标准很高。
　　专门去看了下被业主称为“汇悦台黄埔分台”的外立面，玻璃幕墙的立面，确实蛮高级
　　万科会带意向的客户去看交付区，现在很多开发商交楼都打折，在群众安全感缺失的现在，昨天万科中期业绩会专门提“高质量交楼”，你不得不说，在撩客追求抓用户的小心思上，万科会得像个渣男。
　　城光处在强区域产业加成大片城更变量的板块，自身有好地段好学校品质产品配套齐全业主精英标签，后续的购买力有本地置换天河海珠黄埔现存购买力区域纳米产业未来新增购买力，算是概念实收于一身，在广州，确实对标的不多，这个大概也是网红，就算涨价也有人选的真正原因。
　　能不能买呢？园长只能说一句
　　现在买肯定不便宜了，谁叫2020年9月让你们买的时候不买呢？不过，长线看，黄埔产业依旧强劲，等待整个老黄埔旧改成型以后就是高的价值变现期。
　　适合边住边等的同学。
　　假如你对万科城光有兴趣，可以扫码咨询。