假如楼市现房销售。。。。。。

　　作者杨依依
　　编辑曹蓓
　　几天前，福建永泰县推出一幅住宅地块，拍地要求中明确：“现房销售”。
　　在是否取消预售制被讨论得沸沸扬扬的时候，此举引来了格外的关注，有人戏称，这是“打出了取消预售制的第一枪”。
　　然而并不是。
　　现房销售并不是创举式尝试，过去的很多年里，深圳、苏州、杭州都曾有过试点，但最终都不了了之。这些零星的“火种”，没有演变成燎原之势。
　　这次永泰县的尝试，如果真要找出与以往的不同之处，那便是：时机。它出现在停贷风波未定之时，舆论充斥着对盛行多年的商品预售制的种种反思。
　　著名经济学校任泽平和国是金融改革研究院院长刘胜军，扛起了“取消预售”的大旗，称“是该取消商品房预售制了”、“预售制非改不可”。
　　永泰县会成为终结预售制的开始吗？如果真的实施现房销售，开发商的成本将大大增加，全国近10万家房地产开发企业，谁能扛住？
　　7月21日的国信办发布会上，银保监会在回应媒体是否该取消期房预售时称：“关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。”
　　这是一个留下种种想象空间的回答。
　　时机
　　“用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。”
　　几天前，任泽平的公开表态戳中了公众脆弱的内心。
　　目前的商品房预售制度，是中国商品房市场化改革的重要设计之一，当初楼市面临住房短缺时，预售制拓宽了开发商资金来源，对推动房地产市场发展发挥了积极作用。
　　但另一面是，预售制没办法做到“一手交钱、一手交货”，从银行放贷的那一刻，资金风险便从开发商转嫁至普通购房者，一旦发生烂尾，背后影响的是一个个家庭。“时代的一粒灰，落在个人身上就是一座山”。
　　以任泽平为代表的“取消派”，主要是基于纵向的历史观，他们认为预售制是特殊历史时期的产物，不应成为常态。
　　“1989年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计。现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。”任泽平说。
　　“中国房地产市场早已从短缺时代转为过剩时代。预售制的历史使命早已完成。如今继续预售制只有害处而无益处。”刘胜军认为，如果这一制度继续下去，一方面仍将刺激开发商“债务滚雪球”；另一方面，一旦开发商资金链断裂，很容易引发社会问题。
　　横向来看，取消预售制也有它的现实参考。
　　刘胜军介绍，现房销售是全球主流的销售模式，虽然很多国家也允许预售制，但占据主导地位的都是现房销售。
　　但多位不愿具名的房地产业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，取消预售制，当前并不是最佳时机。
　　“预售停掉不行，现在成本太高了。一般开发周期34年，假设平均八个点的融资成本，48就是32，就算不做精装少一年，3年是21。这样的成本，谁承担得起？目前的情况下取消预售，至少要死90的房企。”一家TOP10房企郑州区域的员工对《凤凰WEEKLY地产》表示。
　　郑州是这波停贷潮中涉及项目最多的城市，上述郑州员工透露，目前郑州当地没有向开发商传达取消预售的意思：“郑州不能再折腾了，救还来不及。”
　　另一家总部在上海的国企开发商中层持类似观点：“不是90要死，是99。”
　　他对《凤凰WEEKLY地产》介绍，目前民企的融资成本大概可以分成四个等级：4、48、812、1218，国企基本都在46。
　　上述只是粗略结算，实际操作中，大多数开发商的地产项目会交给建筑商总包，总包的资金成本比开发商更高，一般都在12以上。“不过央企会很低，保持在4。如果现房销售，按照通常的模式，还会殃及建筑商。”上述国企中层说。
　　机构也做过压力测试，如果取消预售，会造成什么局面？
　　亿翰智库在最新的研究报告中称：融资紧，销售堵，监管严，现房销售，四重压力将加速行业硬着陆。“房企已多处于资金链紧绷状态，危险将发未发，一触即发。如果再叠加现房销售制度，企业赖以发展存续的最根本的资金来源也被卡断，房企大概率更快速倒下，影响将是全局性的。”
　　“房地产开发门槛提高，小企业肯定会被吃掉，行业加速洗牌。”上述TOP10房企员工说。
　　上述上海国企中层预测：“如果取消，最后大概率只会剩两类企业，第一类私人老板，不算资金成本的；第二类，大型建筑商，被要求托市的本地国企。”
　　但即使是施工企业，也不一定扛得住。
　　中建八局的一名项目经理对《凤凰WEEKLY地产》称：“现售对成本影响较大，具体盈亏我现在预测不了，但个人觉得主要看销售，销售回暖不了，基本都扛不住。”
　　“当前的烂尾楼已经形成了一个三角债：建筑商不收开发商的商票、建筑商再传导到建材商。贸然取消预售只会降低资金使用效率，增加全社会成本，最终老百姓可能会为更高的房价、地价差买单。”一名研究房地产的卖方分析师对《凤凰WEEKLY地产》说。
　　试点为何屡试屡败？
　　仔细研究此前试点过现房销售的几个城市，会发现它们都曾遇到过同样的问题：新房限价。
　　2016年6月，深圳出让首宗商品房现售试点地块。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。这幅地块被金茂、电建联合体以83亿拿下，折合楼面价5。68万元平方米，即后来的深圳金茂府。
　　深圳金茂府直到2019年11月24日推售，备案均价10。3万元平米，中间经历了3年半的时间。一名曾经参与这个项目的知情人士对《凤凰WEEKLY地产》透露：“拿地之后，深圳就开始对新房限价，后来经过百般争取，对这个项目取消了7090政策，才算得过账。”
　　此后，深圳再也没有推出过现售的住宅地块。
　　2019年5月，苏州楼市火爆引发升级调控，当地要求土地价格一旦超过市场指导价5的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策。之后苏州楼市走入下行期，因为新房限价，有开发商因为算不过账，便开始操作“精装变毛坯”、“强推装修包”等“擦边球”动作。
　　到了2020年2月，苏州一纸新政“取消现房销售、取消封顶销售”，试点由此作罢。
　　去年8月，杭州发布当年度第二批集中供地公告，首次提出希望试水10宗“竞品质”现房销售地块，结果是这10宗地块全部流拍，没有一家开发商愿意参与拿地。
　　预售房制度问题多多，为何难以终结？
　　网络大V沣京资本的基金经理吴悦风在2018年提出过一个观点：房地产并不是货币的蓄水池，而是经济的发动机，尤其是快周转模式下，而预售制给高周转提供了前提。
　　循序渐进
　　虽然困难重重，但解决当前预售制的顽疾仍有路可走。
　　多位业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称，路径至少有两个关键点：健全完善预售制度和资金监管使用制度。
　　“我们要考虑的是深层次资金监管和资金去向。”上述上海国企开发商的中层说。
　　IPG中国区首席经济学家柏文喜也认为，预售制改为现房销售必须是个渐进过程，或者学习中国香港地区和其他国家的预售制，将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后，让房企主要依靠向银行贷款去完成开发建设，这样也就不会出现大规模的项目烂尾，且因此引发的行业规模收缩也会相对缓和和有限，对涉及房地产行业的冲击和对土地财政的冲击也会更小一些。
　　“二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。”任泽平说，“如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。”
　　刘胜军认为，当前的确不是取消预售制的好时机，未来几年一旦出现机会窗口，应该当机立断、果断出手。
　　这个时机是什么时候？
　　亿翰智库认为，当行业回归到正常秩序，行业出清完成，现房销售或可有序推出。
　　“先从热点城市试点开始，”亿翰智库报告称，待经验成熟后再逐步扩大范围并复制，相应的土地端政策（土地改革、土拍规则调整等）、金融端政策也需同步跟进。
　　不过，中国城市经济研究院副院长宋丁认为，销售制度的改革不应从单个城市开始。“制度改革不是一件简单的事，还得从国家层面直接管，因为这里涉及到国家法治化建设升级，一个城市的能力没有那么大。”他对《凤凰WEELY地产》说。