房间爆满转让费飙升，扎堆开民宿能赚钱吗？

　　深燃（shenrancaijing）原创
　　作者邹帅
　　编辑唐亚华
　　旅游业回温，民宿人也苏醒了。
　　最近出去旅游过的人应该很有体会，热门城市的民宿和酒店全都供不应求。有大理的民宿主表示，春节期间民宿爆满不说，半夜提着行李叩门找房的游客也不在少数。涨价的涨价，创业的创业，机会就在眼前，谁都不想放过。
　　创业者观察到，一家民宿刚放出转让消息，就紧跟上几个准备接手的新人，转让费不再如前几年一样低迷，从几万块飙升到如今的几十万。有人租房，有人买房，也有前民宿从业者看到了复苏迹象，准备再试一次。
　　民宿是红极一时的创业项目。不局限于把一间空房收拾收拾租给游客，以院落、洋房等形态展现的网红民宿精品民宿等也曾经炙手可热。旅游业遭受重创，去年爱彼迎退出大陆市场，很多人感慨，民宿行业的热潮退去，这门生意真的不好做。
　　眼下，民宿行业似乎看见了一丝曙光。重整旗鼓的老玩家，踌躇满志的新玩家，共同来到了新阶段。前期重投入，中期重运营，后期重品牌，民宿这行的底层逻辑似乎没变。同时，固化的产品形态需要创新，近几年产生的新市场亟待开垦，民宿还更需要像一个人一样，讲出自己的故事。
　　无序竞争和至暗时刻已经过去，民宿需要发展，也需要回归。旅游行业复苏，我决定辞职开民宿
　　去年11月底，盼安来到大理旅居。从深圳快节奏的生活抽离出来，盼安原本只把大理当作一个短暂喘息的落脚处，没想到，进入2023年，她的身份从裸辞的财会人变成了预备民宿主。1月，盼安从当地人手里租下一个小院，开始了民宿的筹备工作。
　　这是一栋云南白族特色建筑，两层，共6间房。盼安自己住一间，剩下5间将统一装修向外出租。找院子的时候我最主要的标准就是采光。这家正好是院子和房间里都能晒到太阳，所以就租下了。从这个房子的硬性条件来看，租金在大理不算贵。盼安算过，保证50入住率，月租价格稳定在1500元2500元之间，一年就能收回房租成本。房间少，所以她还是很乐观的。
　　打动盼安的是这扇古朴的小红门受访者供图
　　疫情政策放开之后，旅游回暖，相关的从业者都嗅到了复苏的气息。盼安表示，大理民宿面向游客的价格也在涨，疫情前月租1000块钱左右，低的还有几百块的，现在不少都要2000块钱往上。调查市场的时候，盼安看到大理有不少民宿在转让，同时也有新人在询价选址。她租下的是一间刚刚盖好的新房。古城附近的村子里一直有还在建的小院，有可能会做民宿。
　　常青也是在看到旅游业回暖迹象之后，准备重新开始做民宿。她在哈尔滨有一家二层loft，以前和平台合作做过民宿，后来转为长期出租，现在她感到民宿的好时机可能又要到了，决定再试试。常青告诉深燃，她的邻居也在做民宿，特意买了房，在装修上也没少投入。常青看到这些，甚至有点没反应过来，怎么大家都开始做民宿了？
　　Nia今年27岁，她也是在疫情政策放开这个节点前后创业的民宿主，她形容自己的慕山民宿是大理古城里面成百上千个民宿中很普通的一个。和盼安的故事相似，Nia去年9月底从自媒体行业离开，来到大理旅游。待的时间久了，闲不下来，又热爱尝试新事物的Nia和朋友一起从别人手里接下了现在这个有7间客房的小院。因为算是成品，Nia只调整了一些软装，前期投入了16万元，房间价格定在每晚128238元之间。
　　刚接手民宿的时候，防疫政策还没有调整。Nia说，直到今年年初，她才发现她是在最好的时机入局的。现在很多民宿转手的费用变高了，可能也是受到市场回暖的影响。
　　转让民宿涨价且抢手，做民宿的也感受到了滚滚热度。基本从开业到现在每天都是满房。本身房间也不多，再一个是开业不久就遇到了旺季，房间需求量很大。这个春节大理民宿爆满，还有很多人是提着行李深夜过来敲门找房的。Nia表示。
　　Nia的民宿刚开业的那天，她并不兴奋。刚开始成为商人，刚进入一个新的行业，那时候疫情政策还不甚明朗，一切都是未知的。然而，旅游业从沉睡到苏醒似乎就发生在一夜之间，像Nia一样的新民宿主，都在感叹自己是幸运的。
　　2023年1月1日，新疆禾木，桂锦的山海归宿开业了。辞旧迎新，他觉得这是个好日子。从筹备到开业，经历了差不多一年时间。去年2月开始筹备，6月开始装修，8月疫情爆发就停了，一直到12月底。放开之后，我们才把装修的收尾工作做完。本以为去年8月底就能开业，不过经历了这么多，在2023年第一天开业也挺有纪念意义的。桂锦告诉深燃，从开业一直到2月5日，8间客房基本都是满的，春节期间更是很早就预定满了。从咨询量来看，2月5日之后的客流应该也没问题。
　　Nia算了一笔账，按最低的128元房费来算，扣除房租、水电、网络、布草及清洁用品的成本，一间房一晚能挣35块钱，利润率大概30。7间房全满的话，一晚上的利润有245元。
　　深燃在和创业者交流时发现，比起上一批入局者，现在的民宿主更为原教旨主义，也更为谨慎和理性。他们深知在现阶段，模式趋同、跟风淘金的时代已经过去，现在要做民宿，拼的就是产品。另外，网红是把双刃剑，民宿很难像酒店一样在平台上获得持续不断的曝光和订单，它的个性与风格需要借助社交平台体现。民宿主的思路也在转变，首先成为网红，让民宿拥有灵魂，再慢慢摸索自己的生财之道。只求不亏，民宿依然没那么好做
　　一直以来，民宿这门生意都充满了矛盾。
　　说入局门槛，有人觉得只要有房就能开，日租的收益又高，稍微装点一番，就能轻轻松松赚到钱；有人却重视民和宿的结合，装潢、服务、风格，还有民宿主与房客的沟通交流，这些都需要时间、精力和金钱。说发展前景，民宿的A面是，只要有出行，就有生意，这些年来游客对于住房质量的要求在提升，给了民宿很大关注度，综艺节目也带火了不少网红民宿。但B面是，过去三年，倒闭、亏损的民宿数不胜数，去年民宿平台爱彼迎也退出了大陆市场，大家感受到了这一行的举步维艰。
　　开一家民宿，前期要选址、租房、装修，必要的话还需要提前雇佣人手。实际运营中，还有日常的水电、网络、布草清洗、硬件修缮等支出。业内人士表示，民宿基本都是三年一小修，五年一大修，这部分支出也要放在计划内。除基本日租和长租收入外，拥有十几间客房的大民宿尚可以用餐食、酒水、活动等创收，小民宿的收益来源就相对单薄了。
　　前期投入不小，决定了这门生意无论如何都谈不上好做。业内的经验是，民宿的黄金期是35年，这段时间如果不能回本或者盈利，后期就更难了。在深燃与新一批入局者的交谈中，比起赚钱，他们的目标是不亏，保证长期经营。
　　桂锦的山海归宿受访者供图
　　前期筹备的时候，禾木的从业者就建议桂锦，受限于禾木经营季节短、运营成本高等特殊性，不用装修得太好，因为一定会亏本的。我的房租一年40万，装修投入了340万。按5年来均摊，每年成本110万。运营成本我预估每年70万，包括水电人工，还有提供给房客的服务。所以一年的成本就至少有180万。桂锦表示，现在光是民宿的运营成本就占了营收的40。
　　他说，民宿平时的价格是2200元一晚，旺季2500元，禾木的淡旺季差距很大，淡季的时候可以说是一个游客都没有。他的民宿预估全年做90天生意，实际上禾木的经营季节有180天。桂锦粗略计算，180天里他做90天，全年入住率达到50就能保本，但如果我们做得足够好，做到了100天、120天甚至150天，说不定就能快点回本或盈利。
　　辞职之前，Nia的月薪是2。5万。现在一个月到我手里也就几千块钱，不够之前的零头。Nia笑言，喜欢穿搭的她现在都不买新衣服了。
　　民宿到底赚不赚钱？即便是现在还在摸索期的新创业者们，也已经见识到了，旅游业回暖之后，民宿爆火，有经验的经营者迅速调整价格，翻倍加价的现象。旺季涨价，在行业内也是常规操作，但涨价的手够不够狠，直接关系到能赚多少钱。曾有热门旅游城市的民宿老板向媒体表示，亏了三年，但放开后一个月的利润差不多就能抹平此前的亏损。
　　Nia也说，和她同等级的民宿，过年期间的价格都提到五六百元了。但她没有涨价到这个程度，我觉得我的民宿的价格要和品质相匹配，再者过年也属于我们的试营业阶段，价格不是我们唯一关心的点，我们还是想在这段时间得到房客的真实感受和评价。
　　每个人都有自己的生财之道。在他们眼里，盆满钵满，一飞冲天的故事不是没有，但这严重依赖民宿的溢价空间，以及一些机遇和运气。所以，这一行里更多的普通从业者还是只能用时间慢慢磨出自己的路子。
　　盼安的二三小院计划只做月租，完工期预计在3月，她要等那时候看看市场再决定租金。不过，她很确定的是，一是尽量不做日租，减少投入和损耗，二是不能只靠民宿吃饭。盼安已经在找会计的工作了，虽然工资可能只有五六千，比起在深圳的时候近乎腰斩，但她算了算，加上民宿的预估收益，能回到以前的收入水平她就满足了。
　　有观点认为，城市民宿没有多少运营技巧，降价和增加销售渠道是相对踏实的方式。此外，有从业者表示，自己关注过民宿代运营的模式，能协助节省民宿经营者日常成本，开源不好说，但一定能节流。
　　以上都是过来人的术，而回归民宿的道，还是风格与服务。民宿这个概念里面包含着民，区别于酒店、青旅、客栈，原教旨民宿更强调经营者与房客的沟通交流，其中服务当然是重要性靠前的一项。做民宿，急需回到产品至上的时代
　　过去三年，每个行业都经历过洗牌，冰火两重天的故事每天都在上演。重投入、依赖旅游业、淡旺季差距明显，民宿这个小众的行业也未能幸免。天眼查数据显示，2020年2022年，全国新增民宿相关企业数量分别为2。8万、3。3万、3。4万家，同时期吊销及注销企业数量为3555家、5610家、3890家，2019年该数据为2772家。可以看到2019年2021年，退场的从业者持续增多，2022年暂有放缓趋势。
　　2016年2019年，可以说是民宿行业风生水起的时期。倒闭、亏损的剧情，是从疫情爆发后愈演愈烈的。黯然离场的过来人没少留下失败的教训，民宿撑不下去的原因无非就是，出行减少，没有收入，投入太多，可能都还没回本，却还要在鲜有人入住的情况下，继续支出房租。
　　实际经营中也是一地鸡毛。有多年民宿经营经验的从业者曾向媒体表示，除了要时时刻刻和金钱打交道，还要处理很多琐碎的事务，查空房、算库存、整合平台的消息，客人入住也要接待。民宿要做的工作跟酒店并无二异，但民宿的人手更少，产品很难标准化。有人戏称，做民宿最快乐的就是两天：开业那天和转让出去那天。就连刚刚入局不久的桂锦都经历过类似的至暗时刻，装修拖到10月的时候，基本没钱了，每天早上睁眼就是想，我今天上哪儿才能搞到钱？
　　眼下，进入新阶段，摆在民宿经营者面前的还有新课题。几位从业者在思考的问题是，民宿应该与OTA平台产生强捆绑吗？具有个性化风格的民宿，能在平台上跟具有标准化、规模化优势的酒店产生竞争吗？常青经过实践，对平台的效果存疑。半年就租出去三次，只赚了三四百块钱。不过她也承认，作为一个风格化不明显的民宿，很难形成竞争优势，入住率低也有情可原。
　　而且，现在真正适合民宿气质的平台并不多。有开民宿计划的人士表示，让她望而却步的第一点就是，爱彼迎可能很难回到大陆了。如果没有平台的流量，民宿主势必就要承担起拓客的重任。
　　Nia在她的小红书账号霓霓斯lee上记录自己开民宿的日常受访者供图
　　现在在美团、携程订房间的人也很多，但是越来越多的老板都开始做自己的账号了，因为竞争越来越激烈，同质化越来越严重，大家都想以一个新的方式把自己的民宿展现给目标受众。曾有民宿主提出了相似的观点：如果民宿没有故事，那就不是完整的民宿。
　　桂锦的客源全部来自社交平台，没上OTA平台。他说，从装修到开业，网友见证了其民宿的从无到有的过程，也就积累起了彼此的信任。他计划还是继续分享相关内容，让大众更全面地了解民宿，包括这件事的快乐和心酸。
　　另一个难题是，江浙沪、西南、三亚等地的民宿业竞争日趋激烈，新入局者要更用心打造自己的故事，才能脱颖而出。对于未来的扩张计划，Nia持观望态度。在保证我们目前民宿服务质量的基础上，可以适当增加一些房间。
　　离开热门市场，到尚未开垦的新市场找机会，也并不是易事。禾木位于新疆阿勒泰地区布尔津县，是个美丽且商业气息不浓的山村。新疆旅游越来越流行，从业者感到这里有市场，但也意味着这里的一切还处于早期。
　　桂锦向深燃举例，民宿的洗手台盆设计成台下盆，当地的施工队做不了。他只好在佛山买了洗手盆，寄到福建做大理石台面的工厂，把洗手盆装进台面之后整件打包发到乌鲁木齐，再驱车拉到11小时车程外的禾木。装修、进货，甚至布草的洗涤，都要大量的时间和金钱，有时候运费都比货贵。
　　但桂锦也觉得，在其他地方筹备一家民宿相对简单，供应链、物流都相对成熟，那也是从业者一步步趟出来的。在新疆禾木做一家高品质民宿很难，但这些事总归要有人开始去做，做的人多了，也许就不那么难了。
　　行业内也有乐观的声音。疫情淘汰了一批急功近利，噱头至上的民宿主，市场交还给了留下来的，和准备以良好心态加入的从业者。未来，运营一家民宿不只是挂上平台就坐等客人上门那么简单，打磨产品，把民宿当作一个有血有肉的人来运营，是以后的趋势，同样也是一种回归。
　　题图来源于视觉中国。应受访者要求，文中常青为化名。