中央9字定调楼市，9月起该不该买房，房价涨还是跌？都有结论了

　　8月24日，国务院召开常务会议，主要针对当前的经济、楼市、旱灾等问题提出了解决办法，我数了一下，关于稳增长一共19条方案。
　　其中关于房地产只有一条表述：允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。加上标点符号，一共35个字符。
　　俗话说得好，字越少，事越大。中央最新定调楼市，到底释放了哪些积极信号？
　　在分析之前，我们先看看当前的房地产市场，到底处于何种状态。换言之，国常会是在何种语境下，对房地产作出了何种指导。
　　如果用四个字总结当前的楼市，个人认为寒气逼人再合适不过。实际上，这还是今年17月份，全国220城市，出台近600次调控政策后的结果。
　　接下来我们就从房价涨跌、贷款新增、房地产开发投资、房企销售额、土地出让金收入等几个维度，加以验证：
　　房价涨跌：统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新房下跌的城市有40个，二手房下跌的城市有51个，环比上月分别增加2个和3个，占比分别为57。1和72。9。这意味着当前时期，全国主要城市中的绝大多数房价都在下跌。尤其是真正反映市场行情的二手房，更是近乎于全线下跌。
　　贷款新增：央行数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，居民户中长期贷款新增1486亿元，环比少增2680亿元，非金融企业中长期贷款新增3459亿元，环比少增1。1万亿。信号很明确，7月份居民和企业部门信贷扩张意愿都严重不足。尤其是老百姓购房的意愿降至历史最低水平。
　　另外，从今年二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款1105亿元，可以看出，当下大家不仅不愿意贷款买房，相反，还都在扎堆提前还房贷。
　　大家不愿意贷款购房，是因为市场上的资金不充裕吗？恰恰相反，7月的M1M2增速剪刀差回升至5。3，前值为5。6，代表市场资金活期化。换句话说，当下市场流动性仍相对宽裕。
　　房地产开发投资：17月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6。4。17月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25。4。定金及预收款28575亿元，下降37。1；个人按揭贷款14169亿元，下降25。2。
　　房企销售额：17月份，商品房销售额75763亿元，下降28。8，其中住宅销售额下降31。4。其中百强房企的销售额下滑得更厉害，前7个月百强房企销售额均值为418。9亿元，同比下降47。3，近乎腰斩。这是什么概念？今年前7个月百强开发商只卖了，去年同期业绩的一半多一点。
　　值得一提的是，截止到7月末，今年已经有31家百强房企，因为无法偿付到期债务而暴雷。
　　销售市场密切影响土地市场，17月份销售、投资、贷款等指标均大幅萎靡，土地出让金收入也好不到哪去。今年17月全国土地出让金收入28279亿元，同比去年同期的41407亿元，降幅31。7。专业人士指出，考虑到大量的地块由当地政府的城投平台公司由底价竞得以托市，实际上，今年前7个月，地方的卖地收入降幅可能超过50。
　　了解完当下楼市各指标的基本情况，再来看824国常会关于房地产的定调，我们也就能明白事出有因这个道理了允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
　　乍一看，很多人可能会觉得，这次的定调也毫无新意，因为这和之前的定调并未区别。以前说的是因城施策，现在是一城一策，这不是一样的吗？
　　当然不一样，这次对楼市的定调重点其实在灵活运用信贷等政策这9个字上面。众所周知，信贷是调控楼市的最惯用也是最好用的手段，因为房地产说白了是资金密集型产业，它对信贷的依赖，就如同鱼儿对水的依赖。去年底以来，暴雷的开发商，基本上都是资金流出现了问题，究其根本是信贷不畅。
　　虽然没有明说，但其实潜台词就是：房地产复苏，牵涉重大，事关百业兴衰，稳楼市各城市可以继续加大力度。说白了就是，可以继续添柴加火，放开手脚。
　　那么除了信贷之外，还能用什么工具？这涉及的面就多了，发放购房补贴、减负降税、提高公积金贷款额度、支持商转公、一二线城市可以适当放开限购、棚改发房票、现房现售等。
　　有人可能会说，这些政策今年前7个月，基本上该出的都出了。事实也证明，这些措施作用不大。在我们看来，这就是典型的认知谬误。上半年很多城市确实尝试性推出了很多有创新的政策。但之所以不管用，主要是两方面原因：第一，这些措施没有和其他措施，形成合力。比如珠海，全国首创一人购房全家公积金帮政策。这个政策其实是非常高明的，之所以施展不开，是因为不具有普适性，且力度偏小。如果珠海把其他措施与之形成合力，结果肯定不一样；
　　第二，绝大多数城市在调控楼市时，仍然是老思想，既要又要还要既不想房价下降，又想要保住土地财政，还想大家都踊跃买房，这不是典型的异想天开吗？
　　比如云南昭通发布的《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中提出，稳定房价促销售，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。
　　不准开发商降价卖房，出发点是好的，稳定楼市，但这种做法显然是不可取的。开发商不降价，房子就卖不掉，房子卖不掉，债务问题就无法解决，房企可能连活下去都很艰难。这样做，到头来对卖地，还是没有好处。正常的做法是，地方应该联合开发商，研究制定更好的、更稳妥的降价方案，以地方牵头，来让利于民。而不是直接设置房价跌停板。站在老百姓的角度，这类政策出台的越多，市场的观望情绪会越浓厚，越不利于稳定楼市。
　　央行最新9字定调楼市，其实释放的信号总结就是一句话：楼市复苏责任重大，毕竟房地产仍然是经济的压舱石，所以为了大局着想，9月起，各地仍然要加大力度稳楼市。说白了就是，楼市行情差的地方，可以继续出台政策救市。病未痊愈之前，不能停止用药。
　　9月起房价涨还是跌，该不该买房？个人认为都有结论了：
　　首先，不管是一二线城市还是三四线城市，在成交量未恢复之前，房价很难再上涨。也就是说，在买房人的信心没提振之前，楼市很难在短期迎来复苏。事实上，从各大城市的库存去化周期来看，房价短期也很难上涨。以青岛为例，7月底新房库存全国前3，库存去化周期超过20个月，典型的供大于求。而且按照上半年的流速，去化周期可能高达30个月以上。这种情况下，下半年房价上涨的底气在哪里呢？
　　再比如深圳，7月份二手房住宅成交量2036套，同比下跌20。37。仍处于历史性低位，冰冻期依旧在。7月末新房住宅去化周期也接近12个月，处于历史性高位。所以短期内，即便是深圳这样的一线大城市，房价仍然有下跌的压力。
　　一二线城市尚且如此，更何况全国数百个新房严重过剩，人口大量流失，购买力接近枯竭的三四五线城市。8月15日，统计局高层总结，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段，释放的信号再明确不过，房价尚未见底。房产专家解读，9月起，整体而言，房价仍然会继续下跌。
　　其次，该不该买房，个人认为要因城而异。一二线城市，现在几乎是大范围放松了购房门槛，而且在公积金贷款、首套房利率、购房补贴等层面，也做到了应出尽出，算是利好不断。尤其是相较于2020年，很多城市的房价也下降了不少。综合下来，现在买房比前两年，要节省不少成本。更重要的是，对于购房者而言，现在的市场上买方说了算，这等于买房人有了充分的话语权，可以和卖家充分讨价议价。所以，对于真正的刚需而言，现在确实是看房、选房的好时机。
　　不过对于全国为数众多的三四五线城市，个人认为现在进场无异于高位接盘。尤其是很多出台限跌令的城市，买房更不是好时机。这些城市之所以会出手托市，本质上就是需求严重不足、库存严重积压，且房价无法支撑。大家不妨再等等看，至少等到年底，一方面11、12月份，开发商有冲业绩的需求，降价促销欲望很强烈，能实打实降低购房成本；另一方面，接下来两个月很关键，尤其是顶不住的城市，大概率会加大救市力度，这有利于买房人做出最有利的选择。