注意，楼市捡漏潮来了

　　文子木
　　谎言永远比真相，更受人类欢迎。
　　1hr昨天有一个读者私信我，发来一篇长长的帖子，想听我的建议。
　　文中讲到全国各地房价下跌，土地流拍，房企倒闭，银行拒贷，地方自救
　　一系列的现象证明，中国楼市不行了。
　　我看了一眼留言板，评论者极多，然后默默地关闭文章跟她说：
　　您还是别关注我了。
　　每次行情下行，市面上必有一大堆标题党举着旗子大喊房地产崩溃论，后面有不计其数的信徒，双手合十，虔诚仰望，将其奉若神明。
　　道理很简单，人总是相信，满足自己利益的言论。
　　不能怪他们对楼市的认知不够，而是跳脱不出人性罢了。
　　当下楼市的一切现象，背后的原理可以用一句话解释：
　　为了振兴实体经济的一次强制出清。
　　强制出清我们喊了好几十年了，今年的决心最大，但也因为中毒太深，治的时候必须得刮骨。
　　想当年华佗揪着关二爷胳膊，开肉刮骨，悉悉有声，而二爷呢，边喝酒边下棋，谈笑风生，好像胳膊不是他的。
　　但楼市这些人可没那耐力，中介喊完疼，开发商喊，开发喊完地方政府喊，一连串哭爹喊娘。
　　刀子没刮几下，都彻底躺平不干了。
　　第二轮集中供地，全国重点一二线城市，暴露了一个惊人的真相，人们以为肥头大耳的开发商们，真的好穷啊！
　　尤其民营开发商，一个个连价格牌都不敢举，集体在沙滩上裸泳。
　　其实说句实话，今年的三线四档土地限购，威力实在巨大。
　　一个地产职工说，自己辛辛苦苦为老板打拼了十年，十年赚的钱全部放进理财，支持公司业务，以表忠心，没想到老板狠起心来，连自己人都割，青春加财富，一波带走。
　　这就是传说中的工资回收计划。
　　按照这种状态推演下去，中国起码13的开发商会被出清，剩下只会选择鸵鸟心态，把头钻进沙子里，土地市场，只能越来越冷。
　　于是有人着急了，眼珠子一个比一个瞪得大，央行开始逐步有序支持放款，地方决心在第三轮集中供地，进行扭转。
　　2hr据消息，全国各地年内第三轮集中供地陆续上线了，主题只有一个词：
　　安抚。
　　广州最过分，俨然一饥渴商人。
　　没钱买地？好说，兄弟你先买，咱们分期付款，半年够不够？
　　没利润？好说，咱们下调地价，新房不限价了，但你也得卖我个面子，我先把黄埔和南沙放开，其他区咱们再等等。
　　其次是杭州、苏州、南京，长三角一派，如阁中姑娘，含羞掩目。
　　之前最苛刻的杭州，豪言壮语，为消费者干一杯，要求开发商竞品质，而现在，改成了定品质。
　　话说在这个比烂的时代，能还原样板房已是行业天花板，谈竞品质，岂不是何不食肉糜？
　　苏州把土地保证金从50下调至30，而南京之前拒绝合伙拿地，现在念起了兄弟情，欢迎大家互帮互助，而且把热点地区的限价上调了不少。
　　说实话，南京最近楼市挺惨的。
　　上半年风风火火，千人抢盘，下令把刚需首付比例提到了8成，全国最狂，俨然一副想买就买，不买拉倒的架势。
　　而现在，首付比例纷纷下调到，很多楼盘可以5成甚至3成首付上车，新盘到处打折没人买。
　　他应该明白，安徽人的钱也是有限的。
　　最后是以北京为首的保守派。
　　北京，顾及到自己是楼市老大哥，不能有失身份，但又不想寒了兄弟的心，现在把压箱底的好货一连串都放出来了。
　　尤其是太阳宫、广渠路片区的新地，那可是朝阳人民居住的珠穆朗玛峰峰顶。我估计，这地段的新房争破脑袋都抢不到了。
　　第三次集中供地，我们看到，政府对市场做出了实实在在的让步。
　　政府下调地价、上限房价，开发商有利润，不会瞎造烂房子，消费者不用维权。
　　大量的限价好地块上线，意味着消费者明年优质新房的可选择性更多了，而且价格倒挂的新盘也会不少，有一定的捡漏空间。
　　但同时告诉我们一个无奈的道理：
　　纵使刮骨疗伤，胳膊还是胳膊，腿还是腿，它的底层逻辑依旧无法改变，政府需要在土地财政收入、开发商、购房者之间找到平衡点，不能一棒子挥死。
　　3hr第三轮集中供地政策开始宽松，是为了让楼市正常运转，并不意味对开发商的监管放松。
　　接下来地产行业依旧最难的。
　　开发商们被逼到了墙角，裤兜里连个子儿都掏不出来，再加上全国行情下行，买房人观望不前，恰逢年底淡季，只能拼命回款。
　　不出意外，年前，全国会出现历史级的自救潮。
　　开发商们以价换量，甚至0利润也要抢收，同时议价空间也是近两年来最大的。
　　毕竟活过明天，才能撑到明年。
　　为了不让开发商降价引发房价踩踏，全国各地展开博弈。
　　从8月份湖南岳阳首发开始，限跌令如洪水般席卷而来。
　　桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、株洲、江阴、张家口、安庆、镇江扬中市、惠州、徐州（新沂、贾汪）、南通、鄂州、孝感
　　10月份又增加了很多城市，无论是南方还是北方，中部还是沿海，尤其三四线城市，基本无差别攻击。
　　那么到底限价令能限住吗？
　　资深地产老炮老李跟我说：
　　你知道地球上有一种叫做鬣狗的动物吗？我们就是，官方说，低于备案价85，不予以网签，那架不住我们送啊。
　　你送彩电，我送车，你送物业费，我送车位我们还可以做双合同去规避，房子往高卖不容易，往下甩还不简单吗。
　　没人买房，地产才是内卷之王。
　　这波自救潮，限跌令是很难阻挡的，是开发商对于今年困境的最后的一根稻草。
　　4hr接下来，趁着元旦营销季打开，聪明人的捡漏时机正式到来。
　　但子木还要郑重提醒你，这个时机买房，属于高风险高回报的抄底操作，如何降低风险呢？
　　谨记住两件事：
　　1、城市甄别2、选对开发商。
　　首先是城市。
　　自救潮来袭，是不分城市能级的，但对于长期价值，城市能级很重要。
　　当下限跌令主要集中在三四线城市，而一二线城市基本很少出现。
　　这是因为前者极度不自信，怕跌，而后者，心里有谱，有预期跌幅。
　　所以在买房上，三四线要保守，有特别好的盘可以捡漏，没好盘也不用着急，今年跌了，明年大概率进一步阴跌，机会还有。
　　而一二线城市，要主动积极，一旦明年信贷放开，预期修复，价格弹回来，再想捡漏就很难了。
　　比如郑州，最近信贷放松，市场在逆势回暖，我提过很多次，利空出尽就是利好。
　　3年的回调外加今年遭遇涝疫，把房价打到了地板上，再不上必然会错过底部空间。
　　还有风向标深圳，连续半年多的二手房冻结，市场惨不忍睹。
　　但你会发现，只有学区房和郊区房在下跌，市区回调幅度有限，这意味着，博弈半年，深圳刚需和刚改占绝大多数，对房价的预期比较坚韧，撑住了压力。
　　接下来深会进入静默期，逐渐向好的方向扭转。
　　2、选对开发商。
　　接下来是开发商的自救高峰期。全国各地省市，比如北京、杭州、青岛、重庆、南宁等城市纷纷出台预售金监管新政，防止烂尾风险。
　　即使这样，在买房之前，也一定要充分背调开发商。
　　现在地头蛇要比玩规模的强龙更靠谱，央企比民营更靠谱。
　　小开发商尽量不要碰，有的就是捞一笔跑路，有些疯狂降价抛盘，结果还是自挂东南枝，那么跟着上车的朋友，自然也得挂上去。
　　如果当地有已开发的楼盘，找时间去转一转，跟业主聊一聊房屋质量和小区运转情况。
　　开发商拼命自救，个人房东也不好过。
　　行情下行，刚需观望，会导致大量的换房需求停滞积压，供过于求。
　　着急换房的业主会主动让利，进一步拉低市场报价，二手房的捡漏时机也会大量出现。
　　多淘笋，多砍价，多留意房源，相信我，低流动性低预期下的市场，才会有惊喜。