卖房人死亡房屋买卖合同是否可以继续履行

　　郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
　　一、遗产的范围
　　《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；第二十六条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。根据上述法律规定，房屋属于遗产的范围。如果房产是多人共有，则共有人的份额不属于遗产的范围。
　　二、继承的方式
　　《继承法》第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。继承分为法定继承和遗嘱继承，此外还有遗赠（遗赠分为纯获利益的遗赠和以扶养被继承人为对价的遗赠）。其中，法定继承一般是由第一顺位的继承人继承【《继承法》第十条规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。】
　　三、买房人权利的保护
　　1、继承的情形
　　《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。继承人（不论是法定继承还是遗嘱继承）应当在继承遗产的范围内替被继承人履行债务。卖房人对买房人的债务即是过户、交房等，这些债务应当由继承人替被继承人继续履行。
　　2、遗赠的情形
　　《继承法》第三十四条规定：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。接受遗赠的人也应当在接受遗赠财产的范围内替被继承人履行债务，具体到房屋买卖合同中即继续履行房屋买卖合同（过户和交房）。这里面需要注意的是，通过遗赠扶养协议接受遗赠的人是履行了自己的协议义务了的，其权利不能被侵害，因此在其履行了过户和交房等义务后，依法应当获得房屋的对价房款。
　　四、诉讼程序上的问题
　　在诉讼程序上，应当把未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人或者受遗赠人列为被告（放弃继承的继承人除外），在起诉前和诉讼中可能会遇到两个问题：
　　1、被继承人身份的确定
　　买房人起诉的时候如果不清楚遗赠的具体情况，可以不用考虑遗赠的可能，直接起诉未死亡的卖房人和已经死亡的卖房人的继承人（按顺位，有第一顺位继承人的不得起诉第二顺位的继承人），而已死亡的卖房人的第一顺位继承人包括其配偶、子女、父母，起诉的时候需要有这些继承人的身份信息。如果被继承人死亡时年龄很大，其父母一般也早就已经死亡，而且由于时间久远、人口迁徙等因素，其死亡信息或者身份信息很难调取，和被继承人的身份关系也很难调取。有些法院要求比较宽松，可以顺利立案，审理的时候只要其他继承人都表示被继承人的父母先于被继承人死亡即可；但是有些法院要求非常严格，这就给立案和举证带来很大的困难。
　　2、因遗产纠纷导致诉讼中止
　　如果遗产纠纷只是份额多少之争，对于房屋买卖合同继续履行的诉讼没有影响，因为不管份额多少，继承人都会被列为被告，都要承担继续履行的义务。但是，如果遗产纠纷涉及到某个或者某些人是否有权继承（包括接受遗赠）则涉及到房屋买卖合同纠纷中被告是否适格的问题，房屋买卖合同纠纷可能会因为另案的诉讼而中止【《民事诉讼法》第一百五十条规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；】
　　综上，卖房人死亡，房屋买卖合同可以继续履行。
　　附：葛某某与叶某乙、叶丙等房屋买卖合同纠纷案
　　案情简介：2013年9月27日，原告（甲方）与被告叶某乙、案外人叶某甲（乙方）签订一份《动迁房屋售房协议书》，约定由原告向被告叶某乙、案外人叶某甲购买系争房屋，建筑面积约90平方米；转让价款为98万元，原告于2013年9月27日支付定金2万元，于2013年10月20日前支付房款18万元，于2013年11月30日前支付房款30万元，于2014年1月31日前支付房款40万元，于该房屋过户当天支付最后的房款8万元。合同还作了其他约定。合同签订当日，原告即向叶某乙、叶某甲支付现金2万元作为定金，叶某乙、叶某甲出具收据。后原告分别于2013年10月16日、2013年11月16日通过上海浦东发展银行安亭支行向叶某乙、叶某甲转账18万元和30万元，均由叶某甲出具收据确认。随后，叶某乙、叶某甲即将系争房屋交付原告，原告入住至今。2014年1月22日，原告通过上海XX发展银行安亭支行分两笔向叶某乙、叶某甲转账40万元。至此，原告已累计向叶某乙、叶某甲支付房款90万元。2016年2月1日，案外人叶某甲死亡，致系争房屋无法过户，双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，1、被告叶某乙与叶某甲是夫妻，被告叶丙、叶丁、叶某A系叶某乙与叶某甲之子；2、被告叶某乙、案外人叶某甲于2014年7月15日取得系争房屋的《上海市房地产权证》，该房屋为动迁安置房；3、案外人上海国际汽车城发展有限公司与案外人叶某甲、被告叶某乙、被告叶某A于2011年1月6日签订一份《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，约定将系争房屋及另一套和亭佳苑XXX号XXX室房屋安置给叶某甲、叶某乙、叶某A；4、系争房屋的开发商上海新申房产建设有限公司于2013年1月10日取得该房屋的房地产权证（大产证）。审理中，原告与被告叶某乙、叶丙、叶丁均表示同意将余款8万元在本案中一并处理，在过户时由原告支付四被告。以上事实，有《动迁房屋售房协议书》、银行转账凭证、收据、《上海市房地产权证》、《居民死亡推断书》、《人民公社户口登记表》、上海市房地产登记簿、上海市房地产登记信息、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
　　裁判原文节选【案号：上海市嘉定区人民法院（2016）沪0114民初3844号】本院认为，原告与被告叶某乙及案外人叶某甲签订的《动迁房屋售房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属有效。虽合同相对方叶某甲死亡，但基于维护市场交易秩序和保障交易安全考虑，该合同效力不受影响。案外人叶某甲死亡后，被告叶某乙、叶丙、叶丁、叶某A作为系争房屋的继承人应在遗产范围内承担相应民事责任，继续履行合同义务。系争房屋虽为拆迁安置房，但因叶某甲、叶某乙、叶某A于2011年1月6日与动迁单位签订了《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，并于2013年1月10日由房地产开发企业取得了系争房屋的房地产权证（大产证），故系争房屋转让过户的条件已成就，且原告按约支付房款90万元，并入住至今，四被告有义务协助原告办理产权过户手续。在过户后尾款8万元由原告一并支付四被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告叶某乙、叶丙、叶丁、叶某A应于本判决生效之日起十日内协助原告葛某某将位于上海市嘉定区安亭镇震川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告葛某某名下；二、原告葛某某应于本判决生效之日起十日内给付被告叶某乙、叶丙、叶丁、叶某A剩余房款人民币8万元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5，000元，合计诉讼费5，040元，均由被告叶某乙、叶丙、叶丁、叶某A负担（四被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。