论我国的不动产善意取得制度

　　摘要：善意取得制度是我国物权法中的一项重要制度，该制度设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，调整物权人与第三人之间的利益关系。本文通过对不动产善意取得的概念和构成要件的探讨，提出了完善不动产善意取得制度的几点建议。
　　关键词：善意取得；概念；构成要件；完善建议
　　善意取得制度是民法上一项重要制度，对维护财产交易安全具有非常重要的作用。传统的善意取得制度客体局限在动产上，而我国《物权法》将该制度扩大到不动产上，具有十分重要的现实意义。但是，我国《物权法》对不动产善意取得制度的相关规定尚不够细致完善，导致在司法实践中对不动产善意取得制度的运用常出现各种问题。因此，需要在理论研究上及实务中不断探索与完善。
　　一、不动产善意取得的概念
　　我国《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　根据上述法律规定，不动产善意取得的概念可表述为：无权处分人将不动产转让给受让人，如果受让人出于善意、支付了合理的价格，并依照法律规定进行了登记，受让人就可依法取得对该不动产的所有权。受让人在取得该不动产的所有权后，原不动产的所有人不得要求受让人返还该不动产，而只能请求转让人赔偿损失。
　　不动产善意取得制度，是经济发展的必然产物，不动产善意取得制度的内涵是：因为善意第三人对我国不动产登记的信赖，相信不动产登记上的权利人是真正的物权权利人，进而进行不动产交易，支付合理价款，办理了不动产变更登记，根据不动产善意取得制度，善意第三人就获得了该不动产的物权权利。虽然不动产登记上的权利人不是物权的真实权利人，但是依据法律规定，善意第三人已经取得了不动产物权权利，那么真实权利人就不能要求善意第三人返还该不动产，真正权利人可以向无权处分人要求赔偿，也就是说不动产善意取得制度阻碍了真正权利人对不动产的追及权。
　　不动产善意取得制度保护的是善意第三人对我国不动产登记制度的信赖利益，不动产善意制度的适用必须严格依据其构成要件，才能够真正的发挥不动产善意取得制度的现实作用，才能真正的维护交易的安全性和秩序性，才能更好地为我国市场经济的发展服务。
　　二、不动产善意取得的构成要件
　　（一）不动产善意取得的前提是无权处分
　　1。出让人是无权处分人
　　出让人必须是无处分权利人，对其出让的不动产无权处分，这是不动产善意取得适用的前提条件。当处分行为可能引发不动产物权的变动时，如果出让人在法律规定的范围内享有对该不动产完整的处分权，出让人即使是以无偿的方式或者极低的价格将不动产的物权转让给受让人，只要出让人是基于自愿的、真实的意思表示，受让人就可以理所当然的获得该不动产的物权及其相关权利。这与出让人是否拥有处分权没有关系，不必考虑不动产善意取得制度的适用与否。只有出让人没有对标的物予以处分的权利，却进行了法律上的处分行为时，才有可能构成无权处分。
　　2。无权处分人具有合法的权利外观
　　在不动产善意取得中，出让人是无权处分人，但是同时该处分人在处分不动产时必须拥有合法的权利外观。这主要是指以下情况：
　　第一，无权处分人是共同共有人，且不动产物权仅仅登记在一个或者一部分共有人名义之下。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，通常在没有特别约定的情况下，共同共有人对共有的不动产处分时，必须经过全体共同共有人的一致同意，处分权人是全部共同共有人，部分共有人无处分权。因此，如果共同共有人只享有部分所有权和部分处分权却对不动产进行出让，善意第三人获得该不动产的物权时，就有可能适用不动产善意取得制度。
　　第二，不动产瑕疵登记时，不动产的真正所有权人的权利没有在登记簿上显示，而是出让人作为名义权利人显示在登记簿上，实际上出让人是无权处分人。这种情况下，受让人已经到登记机构查询过，因信赖登记而与出让人进行了不动产的交易，而且已经办理了登记过户手续，虽然事实是出让人并无权利处分该不动产，但是基于登记的公示公信力以及善意受让人的信赖利益，就会发生不动产善意取得的效果。
　　由此可見，不动产善意取得的情况下，无权处分人都具有合法的权利外观，致使善意第三人无法察觉其在事实上并无处分权，而基于信赖利益，与其进行不动产的交易。
　　（二）受让人受让不动产时是善意的
　　（1）善意取得的受让人的主观心理状态必须是善意，这是构成善意取得最为重要的条件。这里的善意是指受让人在受让不动产时不知道、也不可能知道让与人无处分权。当然善意也包括作为善意取得标的的物必须是法律允许流通的财产，如果法律禁止或限制流转，则不能认为是善意，不能适用善意取得制度。
　　（2）受让人在受让不动产时为善意，如果受让人在受让不动产之前为恶意，则可推定其取得权利时为恶意；相反，若受让人在取得权利时为善意，在此之后得知转让人为无权处分之人，其善意取得的效力不受影响。如果受让人再转让不动产时，不管再次接受不动产的人是否出于恶意，都不影响已根据善意取得制度所获得的权利。关于确定的时间，应当根据财产种类及转移的不同方式而定，对于不动产，应以不动产变更登记时为判断时点。
　　（3）善意的举证责任及构成要件：关于善意的举证，首先推定受让人为善意，由真正权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。在真正权利人举证后，法官对第三人在交易时是否出于善意的判断，应当结合真正权利人的举证及各方面情况进行综合判断，加以确定。一般说来，确定是否为善意时要考虑如下因素：交易时间是否反常；交易价格是否反常；行为人对交易的了解情况；物品是否有反常特征。此外，法官还可结合生活经验、专业知识等多角度、全方位判断受让人是否为善意。endprint
　　（三）以合理的价格有偿转让
　　受让人在接受无处分权人处分的不动产时必须以合理的价格有偿取得才有适用善意取得制度的可能。可以确定的是，有偿取得不动产是适用善意取得制度的前提，對于不动产交易中如何理解支付对价的合理性应具体情况具体分析。
　　1。确定合理价格主要应包括哪些不动产
　　由于我国诸如经济适用房、房改房以及没有产权的福利房等房屋名头具有多样而复杂的特点，所以只有商品房具有典型的市场化特征，也最容易明确其合理价格。只要交易价格与经济发展程度相适应就应为合理价格。而对于商品房以外的房屋定价，其合理性就应具体问题具体分析了。
　　2。商品房的市场价格只是一个参照标准，并不能成为绝对的标准
　　基于任何房屋合理原因所造成的低于市场价成交的都不应排除其合理性。也就是说，如果房屋因受地理位置、具体格局、朝向等因素的影响而使买受人以低于市场的价格支付了对价也应认定其为合理价格。
　　3。价格的合理性应和交易合同履行期限联系在一起
　　如果合同中无履行期限的规定或履行期限较长，那么该合同在很大程度上可认定为无偿。
　　4。对合理对价的支付应为现实履行支付为标准，而不能仅凭双方当事人的约定
　　就合理对价的表现形式而言，受让人必须实际支付了合理价款才能推定为善意。要求受让人一次性支付对价不太符合社会现实，因为分期付款为房屋交易的常态。但必须对其进行一定的限制，即实际履行应按一定的比例进行，至于具体比例多少应酌情处理。
　　（四）转让的不动产已经完成登记
　　根据我国《物权法》106条的规定，善意取得制度既包括动产善意取得又包括不动产善意取得，动产公示方法是交付，不动产的公示方法是登记。由此可以知道，受让第三人依法将转让的不动产进行了登记是不动产善意取得的又一重要的构成要件。具体有以下几点：
　　（1）不动产善意取得的结果是物权变动。根据我国《物权法》的规定，不动产物权变动采取的是公示要件主义，不动产变更登记是物权变动的必须要件，只有完成了登记，受让人才能取得完整的物权。
　　（2）根据《物权法》的效力区分原则，不动产买卖合同的签订和取得物权完全不同。不动产买卖合同的签订是基于买卖双方真实的意思表示，双方达成合意合同就己经成立，如果要求签订书面合同的，签订书面合同时生效；但是，物权的变动必须以完成物权变更登记时为准。
　　三、完善我国不动产善意取得制度的建议
　　（一）完善对真正权利人的救济措施
　　虽然善意取得制度确立的目的是保护善意第三人的合法权益，但是为了实现社会公平，法律也不应放弃对真正权利人的利益保护。只有二者的利益都得到法律上的妥善解决，社会交易和社会秩序才能得到良性的运行发展和保障。虽然真正权利人可以通过侵权责任救济、不当得利救济以及违约赔偿救济等方式获得利益保护，但是在存在登记错误的情况下，我国对于国家赔偿的机制却不甚完善。我国《物权法》第21条规定，由于登记机关原因造成登记错误的情况下，登记机关应负赔偿责任，但对于该赔偿责任的性质、赔偿范围与金额、赔偿金的出处以及具体赔偿方式和程序都没有明确规定。
　　（二）对第三人之善意应明确严格的标准
　　受让人受让时为善意，是不动产善意取得制度适用的必备条件，然而，善意是一种不显于外部的主观的心理活动状况，对其进行认定具有一定难度。善意釆用主观善意还是客观善意并未明确，在实际操作中难免会导致操作的混乱。仅仅凭借法官的自由裁量权，是不能使不动产善意取得制度尽善尽美的。为了保证对受让人善意判断的公平性和合理性，就需要一个主观或客观的标准来判断受让人是否善意，我国《物权法》中并未对善意的判断标准做出规定。
　　（三）完善不动产登记信息公开制度
　　登记是不动产物权变动的生效要件，因信赖登记以及登记所展示出来的公信力所进行的物权变动才受法律保护，也是判断第三人善意与否的重要标准，也只有具备此条件才可以适用不动产善意取得。登记必须公示才能达到广而告之的效果，才能使公众能够接触到、查阅到，从而信赖其内容。而具体到不动产登记的信息公开，应做到：
　　（1）对象。其对象应是社会全体成员，而不仅仅是当事人、法官、律师等特定群体。应当体现透明化管理、向公众公开的立场；
　　（2）不予公开的后果。明确公众查询不动产登记簿的权利和登记机关公开登记信息的义务，并规定登记机关拒绝公开登记信息应承担的法律责任；
　　（3）内容。信息公开的内容应包括不动产所有资料，只有实而全的信息才能净化不动产市场交易环境，使当事人做出正确的不动产交易决策，从而更好的维护当事人的利益；
　　（4）方式。明确信息公开的方式，可以釆用办公场所前布告栏张贴、权威报纸张贴、咨询服务小组、网上公告等，以方便大众获取全面而真实的信息，满足当事人对不动产登记信息的需求。
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