人口第一城，房子卖不动了？

　　今年楼市的情况，可能比想象中的还要严峻。
　　01
　　重庆惊现“负首付”
　　开发商已经“杀”疯了！为了买房什么招数都用上了。
　　前段时间，惠州的几个楼盘又开始玩“走钢丝”，再推“0首付”。
　　惠阳淡水的东方铂悦府推出“有史以来最大优惠”零首付，送车位，在售房源折后单价约87009700元平方米。
　　而在此之前，该项目最高备案均价曾高达1。52万元平方米。
　　跌了42，近乎腰斩。
　　这个零首付、送车位的打折办法没活多久就“见光死”，立马被按下去了。
　　5月22日，惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。其中特别提到：
　　惠阳区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响。
　　要对造成不良影响的企业，关停网上交易系统（锁盘），依法追究责任。
　　惠州零首付的事刚被摁下去，重庆来了个更大的、更狠的
　　买房“负首付”！
　　什么叫负首付？
　　买房不仅不用给首付，开发商还倒给你钱。
　　“首付负1万元！没错，不需要首付还能再拿1万元”
　　重庆市巴南区某中介在其朋友圈发布消息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款。
　　而且这个楼盘并不差，项目位于高职城，还是曾经的巴南“榜首红盘”。
　　楼盘精装，交付标准甚至包含软装，冰箱、空调、洗衣机、沙发、电视、餐桌餐椅、电视柜连主卧的床都配了，真正拎包入住。
　　如今连这样的房子都要通过“花式营销”来卖，可见重庆楼市的情况确实不太好。
　　02
　　重庆楼市的压力尤其大
　　负首付在重庆并不是第一次出现。
　　去年北碚有个项目就有类似的操作，买房零首付，开发商倒送一辆车，在当时引起过一阵不小的轰动。
　　今年深圳也玩了一把负首付，深圳市罗湖区一套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。
　　负首付这玩意，一来属于“虚假营销”的手段，羊毛还是出在羊身上。
　　二来，深圳罗湖的那种玩法，风险很高，拉高银行的贷款，性质等同骗贷，有法律风险。
　　再说做高贷款额度，让你多获得贷款，省去首付的费用，表面上虽然降低了上车的首付门槛，本质则是加大了购房者的成本。毕竟贷款越多，利息越多。
　　要不怎么说，现在的房地产真的是至暗时刻，卖急眼了，卖乱套了，零首付这都算小儿科。
　　究其原因，无非一条：房子真卖不动了。
　　重庆目前人口3200多万，比人口第二的上海要多800万，名副其实的中国人口第一城。
　　我们常说房地产是和人口挂钩的，但这条定律在重庆这里就不管用了。
　　2023年重庆的楼市，堪称最难卖的一年。
　　房价下跌，成交量下滑，量价齐跌的程度创下历年之最。
　　3月那会儿，全国普遍出现楼市小阳春，成都、西安、杭州、广州、南京等城市成交量创下高潮。就拿重庆隔壁的成都来说，3月份成都二手房成交量飙至近3万套，不仅领跑全国，甚至还超过去年深圳二手房全年成交量。
　　同期，被称为“中国楼市定海神针”的上海，成交量也就1。9万套而已。虽然经济比不上，但成都的楼市早已“赶沪超深”。
　　这时，重庆的楼市情况又如何呢？
　　3月份重庆中心城区新房成交7213套，成交面积78。34万平方米，相比于2月份不仅没有增加，反倒下降了。
　　4月份，全国楼市整体出现回调，重庆中心城区的成交量跌幅进一步扩大。中心城区商品住宅单月成交5325套，成交面积59。44万方，环比下滑24。同时，4月商品住宅均价15067元平米，环比下跌了1。
　　房子难卖也就算了，现在正在抛售房子的重庆人也创下了历史纪录。
　　整个一季度重庆新增挂牌74604套，累计挂牌量已经高达173512套。
　　但是一季度重庆总共只卖出去28382套房子。
　　意味着按如今的速度，重庆的房子至少要1年半才能卖完，这还不考虑不断新增的挂牌。去化周期长得可怕。
　　对比一下，上海二手房挂牌量也就20万套左右，重庆的房子有多难卖可想而知。
　　越是房子卖不出去，房主降价卖房的意愿就越大。
　　重庆现在的房价压力，恐怕前所未有。
　　03
　　降价卖房能成吗？
　　之前重庆地方层面大搞了一波救市操作，搬出了楼市“核武器”的棚改。
　　要在2023年至2025年：推进棚户区改造8。3万户，通过“留改拆增”并举的方式，进行城市更新。
　　要知道过去3年，重庆的棚改还不到4万户；现在直接翻倍到超8万户，还要纳入区县“KPI考核”，可见重庆这次的棚改力度和决心。
　　但是，消息放出后没引发重庆楼市的一丝波澜，该跌还得跌。
　　于是看着地方层面的办法没用，开发商自己行动起来，想着“以价换量”，才有了我们看到的“负首付”。
　　其实重庆房价下跌是一件很难改变的事，对比成都就知道了。
　　2017年，重庆溉澜溪，单价9000。
　　2017年，成都新川，单价10000。
　　6年过去，重庆溉澜溪附近单价稳定在1万7上下，而成都新川则稳定在3万，甚至3万多，两者的涨幅相差很大。
　　主要原因在于：重庆的楼市供需是失衡的。一是之前每年至少3000万方的天量供应；二是70万套左右的公租房，盘子太大。
　　重庆近92的人有自己的住房，对比深圳的房屋自有率26，注定城市大、楼市小。
　　再有，重庆的发展方向是多重，东西南北全都有，过于“散装”，有相对中心，无绝对中心。不像广州这样的城市，虽然均价才30000多，“宇宙中心”珠江新城能到二三十万。
　　重庆虽然人口多，但面积也大，人口密度其实并不大。3200多万人，有三分之二分布在此外围区和远郊县。
　　综合种种因素来看，重庆不但房价很难涨上去，在楼市下行的周期中几乎没有抗跌能力。
　　但重庆房价下跌，是不是好事？
　　不但是好事，重庆地方甚至应该积极去推动降房价。
　　楼市和股市一样，最怕的是没有流动性。
　　没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作。
　　人为干预太多，楼市会更为畸形，地方工作人员也会疲于奔命。市场自由度和干预程度是成反比的，政策面越是干预，市场面就越没有积极性，最终结果是市场更萧条、从上到下更累、财税也更少了。
　　所以，与其坐以待毙，不如主动出击，积极推动“以价换量”，或还有一线生机。
　　再说，低房价对重庆的未来绝对是一个大利好。
　　2022年重庆成了“中国经济第四城”。能取得这个成绩主要仰赖于产业布局的成功。作为一个内陆城市，重庆竟然能够成功发展起两大支柱产业，汽车产业和电子信息制造业。
　　如今，全球每3台笔记本电脑和每10部手机中，就分别有1个“重庆造”。从玻璃基板、液晶面板、显示模组到终端产品，重庆在运输成本较贵的西部地区成功形成了世界级的电子产业基地。而汽车制造业，过去好几年的产量更是全国第一。
　　这些年来，越来越多的重庆人在家门口找到了工作。
　　如果能够让房地产平稳降落，让重庆成为一座“只要肯奋斗，买房并不遥远”的城市。从而吸引源源不断的全国各地的人才涌向重庆。
　　巨大的人流极有可能和本地越来越丰富的产业形态发生“核聚变”。
　　届时，重庆的未来才真的是无可限量。
　　现在产业的问题，重庆地方上已经解决了。
　　就看房价这个最大问题，能不能下狠手摆平。
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