这么神秘的盘，我们不配看不配买啊？

　　文：千一
　　那个神秘的某某员小区，科城山庄，又神秘地上新了。。。
　　坊间秘闻价格可能大概也许是4万1！！！但是，诸多媒体现场去踩点和打电话，销售却咬死了5万？？？
　　价差这么大，离了个大谱！！到底谁真谁假？听千一给你慢慢盘。
　　今天，科城山庄推出新的C26、30栋，并同步开放诚意登记，一大早地，销售中心门口拿着“爱的号码牌”等咨询的人已经百来号了。。。
　　（图源网络）
　　看这中介的传闻绘声绘色的，现场开放预约3小时，排了150多个号。。。
　　此次科城山庄推货多少呢？只有144套！
　　好了，划重点，144套，很多人排队。
　　本次科城推的C26、30栋，全部都是大户型，包括128、136、141、158、178。
　　如果按照销售说的5万来卖，那总价大约是
　　128方，640万
　　136方，680万
　　141方，705万
　　158方，790万
　　178方，895万。
　　按这个单价看，根本就不便宜啊，5万能买到附近二手的鼎峰品质比科城好，新房大壮区位更好，这个总价，整个黄埔几乎可以横着走，喜欢的话还能勾搭上天河。
　　就现在这种市场，就占不到便宜的价格，能让大家去排队？？
　　那反正千一是不信的。
　　好了，有没有另外一种，坊间的4。1万可能也许大概是真的？？
　　如果按照4万1来算
　　128，总价524万
　　136，总价557万
　　141，总价578万
　　158，总价647万
　　178，总价729万
　　现在科城二手大面积挂牌价都去到了5。66。2万了，假设万一有可能科城这次卖4万1，千一如果能搞到资格，拿着小板凳也要过来排队啊，毕竟有倒挂，买到就是赚到啊。
　　但现场销售说的很清楚，千一没听错，开盘要卖5万
　　说实话，科城卖5万，就一点优势都没有了，毕竟这个总价段，鼎峰不香？？大壮不香？？星樾九年一贯制大社区不香？？罗兰国际最近商圈不香？？正常人都不会执著于这个盘。
　　那科城山庄真的可能卖5万吗？
　　这可不是科城说了算的，得过住建局。
　　一般来说，住建局批备案价的标准参照几条、
　　第一个是上一期售价，第二个是附近街道价格。
　　附近能卖到5万的只有暹岗街道的大壮，科城属于萝岗街道，根本不可能根据暹岗街道来定价，而科城山庄大户型的网签数据，千一查过了，120方以上上一期的网签均价在在3万94万1！！
　　如果按照销售所说的要卖5万，那直接上涨了1万，意味着住建局给科城批了25的上行幅度！！！！！这个数据，到广州都要震惊！！
　　附近的星樾是越秀的，罗兰国际是保利的，这两家都是家大业大的开发商，也被被备案价格压的死死的，特批给科城批25的上升幅度？？？
　　千一觉得可能性极小！！！黄埔住建局绝不可能干这种事情！！！！
　　去年，科城三期开盘限价可是3。74万的低价哟。
　　很多同学连知道的机会都没有就卖完了哟！！
　　根据最新网签数据，科城山庄卖出的120大户型，价格是牢牢框在了3。94万之间。
　　就这样看来，销售开海口的可能性是极大的果然坊间的秘闻价格，扑所迷离不可描述啊
　　那销售为啥要开海口呢？？？
　　我不知道。
　　为啥普通同学和媒体去现场，得到的价格是吹风5万呢？
　　我不知道。
　　那排队的人，他们为之排队的价格是4万呢，还是5万呢？？
　　我不知道。
　　反正千一本来是想找便宜去买的，但是叫价5万，千一觉得性价比不高可能就走了，是被自己气走的，以后他开4万1，那是千一没冻资是千一的问题啊。
　　最后，这次科城推出的大面积产品，值不值得买呢？
　　C26、30栋，是位于整个小区中央，几乎算是楼王单位了，前后有楼栋做遮挡屏蔽，相对安静些，且右侧靠近小山体，视野开阔。
　　C26栋包括128m三房两厅两卫、158m四房两厅三卫户型；
　　C30栋包括136m三房两厅两卫、141m四房两厅两卫、177m四房两厅三卫。
　　这次的产品以三房起步，四房为主。
　　而对标板块在售的几个新盘，科城最大的优势是业主圈层纯粹，单从产品上说，科城山庄不占优势，因为它设计很早，使用率不高，比不过其它几个竞品商品房。
　　比如128户型，仅做三房一卫。星樾TOD的123可以做三房两卫了，大壮120做到四房三卫。
　　但是141以上，作为纯改善大户型，空间感还是很到位的。
　　（大壮140户型）
　　（星樾141）
　　科城按照5万的吹风价，门槛直接拉伸至640万，可选很多，基本上大家都会去选商品房了。
　　项目户型参考总价
　　大壮名城2565房三厅四卫120四房两厅两卫140四房两厅三卫625起
　　保利罗兰国际10831房两厅两卫13541房两厅两卫460万起
　　星樾TOD193四房两厅三卫141三房两厅两卫135四房两厅两卫123三房两厅两卫460860
　　千一认为，5万多半是个幌子，4万可能性还是很大的。既如此，那科城这期的便宜，还是要去占一下的！
　　为什么呢？
　　第一、科学城之前是以刚需产品为主，中小户型产品占比居多，但随着居住需求的升级，科学城进入改善时代，市场对改善户型有需求。
　　第二、一步到位的改善户型越来越受欢迎，既可以满足家庭人多的居住需求，又具有保值属性。
　　第三、区府板块未来没有新增宅地了。现在区府有什么楼盘有什么产品其实已经接近固化了。有区府地段价值的大户型产品对于改善阶层来说，可以自住也可以投资。
　　科城虽然户型被吐槽，但依旧有人执着买单，还在于它也确实扛打：
　　区府地段圈层纯粹低密园林。
　　位置上，科城山庄就位于区府大楼后侧，左右两侧靠山体，周边生态环境不错。居住的群体都是体制内人员居多，同时又是地铁盘，距离21号线、7号线二期换乘站水西站约700米，可以连接天河、番禺大学城、广州南站。
　　再加上区府核心，商业、教育配套都不错。商业有敏捷广场、萝岗和苑商业，万达广场等，学校内部自带幼儿园和公办广州高新区第一小学（大家都在科学城，它要叫高新区）。
　　当然，还有不能掩盖的缺点：北二环的噪音、小区内部商业不足。
　　以上，你觉得科城山庄卖多少钱可能性大呢？
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