学区房再遭致命一击？

　　“学区房再遭致命一击”，是最近几天一些自媒体的标题，我借来做本文章的题目，加了个问号。
　　事情是这样的：最近几天，北京宣布义务教育阶段校长、老师的轮岗即将进入第三阶段，也就是全市推广阶段。
　　2021年4月，政治局会议曾提出“防止以学区房等名义炒作房价”。正是在这个背景下，北京、深圳等城市纷纷采取措施，推出了两个大招。
　　大招一：多校划片；
　　大招二：小学、初中阶段校长、老师全面轮岗。
　　北京和深圳的路径不太一样。北京直接干，深圳先立法。
　　北京早在几年前就搞了多校划片。所以，去年8月“教育新政”的核心主要是轮岗。
　　2021年8月，北京宣布：将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗；东城区、密云区为第一批两个试点区。
　　2022年4月进入第二阶段：西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6个区也加入其中。
　　最近几天宣布：从9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。
　　轮岗的细节是：
　　1、轮岗在行政区内进行，一般不跨越行政区。比如：教育质量最高的西城区的老师、校长，只在西城区内轮岗，肥水并不流到“外人田”。
　　2、凡距离退休时间超过5年的（男55、女50周岁以下），且在同一所法人学校连续工作满6年的义务教育阶段在编在岗专任教师都纳入交流轮岗范畴。教师轮岗周期原则为3年。
　　3、为减轻教师负担，北京全市大部分义务教育学校通过AB岗、交替轮岗等方式，积极探索教师弹性上下班制度，各区对中小学教师的督查检查评比考核事项减少了50以上。
　　就在北京宣布上述消息的前几天，深圳的“经济特区社会建设条例”也正式落地，将从今年8月1日起试行。
　　这个条例把“大学区制”、“义务教育阶段校长、教师定期轮岗”等内容，通过地方立法的方式确定下来，这在全国还是第一次。
　　此前，深圳还宣布：将把全市的义务教育阶段学校，统统纳入80几个公办教育集团。这意味着，深圳几乎所有的中小学都将有一次“拆盲盒”、“提升档次”的机会。
　　在上海、在广州，中小学校长、教师的轮岗也都在搞，并将常态化。
　　在“大学区制校长教师轮岗”双轮驱动下，学区房是否遭到了致命一击？未来学区房的概念是否将在中国彻底被淡化？
　　从大学区制在北京、深圳的实践看，的确起到了“射人先射马，擒贼先擒王”的作用。
　　过去1年多来，北京、深圳的顶级学区房，出现了20到30左右的跌幅。
　　最近有媒体报道，在北京最顶级的学区“金德月”片区，大学区制就明显起到了对超高房价的遏制作用。
　　“金德月”，北京是西城区金融街、德胜、月坛学区的简称，这里的学区堪称北京乃至全国的塔尖。以育翔小学对口学区房为例，动辄在每平米19万到20万元左右。
　　前一段时间，西城区2022年幼升小录取结果出炉，“731”（2020年7月31日）多校划片之后购买顶级学区房的家长，梦想再次破灭，尤其是德胜学区，“731”之后的孩子全部出区，月坛学区的孩子也与重点小学无缘。
　　“多校划片”政策为例显现，北京顶级学区房的价格出现了明显松动。
　　在深圳，百花片区的顶级学区房价格，也比最高的时候下降了30左右。
　　与此同时，多校划片给周边原来没有机会上名校的小区带来了机会，导致这些小区房价上涨。
　　说白了：多校划片后，家长的社保时间长短、学生的户籍所在地等因素上升，住房权重下降。顶级学区房的红利，被周边普通小区分享，后者房价出现了显著上涨。
　　多校划片并不能消灭名校、消灭学区房，它只是把一些小区垄断名校的特权打破了，让周边小区分享了入读名校的机会。于是房价出现了结构性变化，原来“垄断者”的房价大跌，新的“分享者”房价大涨。
　　炒房客仍然存在，因为市场机会仍在。
　　那么，校长、老师的轮岗，是否可以彻底消灭名校，实现义务教育资源的均等分配，让学区房的概念彻底消失？
　　我的看法是：如果把教师轮岗，以及教育经费均等分配做到极致，可以消灭公立名校。
　　在这方面，最经典的案例是日本，韩国在这方面做得也非常不错。
　　但在中国，想彻底消灭名校几乎是不可能的。
　　为什么？
　　因为各地仍然把优质义务教育资源，视作是推动发展城市的手段，政府调控的工具。
　　举个例子：深圳要发展深汕合作区，这个区域距离深圳本土非常远，大家不太愿意过去。怎么办？除了修更多的轨道交通、高速公路之外，就是导入优质教育资源和医疗资源。
　　深圳首先把南山外国语学校导入深汕合作区，随后又在深汕合作区建立高中城，由深圳中学办学。这些举措，都是为了把深汕合作区早日发展起来。
　　其他城市也是一样。广州发展南沙，也在导入优质教育资源上下了大力气，还把香港科技大学广州校区放在南沙，以营造氛围。
　　如果中小学没有了名校，不仅不利于提高全市的教育水平，也意味着政府失去了一个重要的经济、社会调控手段。
　　改革开放以来，我们的增长模式是地方政府间的“经济锦标赛”。“经济锦标赛”必然导致教育的模式是“教育锦标赛”。中国家长对孩子教育的重视程度，对学校排序、升学率比较等，都近乎变态地热心。
　　“教育锦标赛”的模式，也是很难打破的，甚至无法打破的。
　　楼市的基本面也发生了巨大的变化，“防止以学区房等名义炒作房价”已经不是当前楼市的首要任务。当前楼市的首要任务是让猝死、冰冷的楼市回暖。
　　今年4月1日，教育部在官网发布了一份重要文件，宣布了北上广深的模式只能是特例，而不是范例。
　　这份《关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》明确了以下几条：
　　1、义务教育阶段，要实行“学校划片招生、生源就近入学”；
　　2、教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片，并将热点学校分散划入相应片区，推进片区间优质教育资源大体均衡。
　　3、已经实行划片免试就近入学的地方，片区划定后应保持相对稳定，对出现学校布局调整、学龄人口变化较大等情况的，各地可在科学评估、广泛征求意见的基础上适当调整片区范围，提前向社会公布，并深入细致做好宣传解释工作。
　　4、各地要按照义务教育免试就近入学总体要求，分别明确小学、初中学生录取的具体方式和规则，切实保障入学机会公平。
　　很显然，国家要求义务教育阶段要“免试就近入学”。这就是学区房产生的关键因素，如果考试入学，则不存在学区房。
　　之所以坚持“免试就近入学”，是不想增加孩子们的负担，同时降低远距离上学带来的时间浪费、交通拥堵和其他风险。
　　“教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片”。中国的基础教育发展了几十年，哪些城市才会不均衡？
　　当然是人口增量比较显著的城市，比如一线城市和强二线。未来有显著人口增量的城市将越来越少，所以多校划片不可能在大多数城市推行，单校划片才是主流。
　　教育部还要求，“片区划定后应保持相对稳定”，“合理稳定就学预期”。如果要变，则需要“提前向社会公布，并深入细致做好宣传解释工作”。
　　对于老百姓来说，学区划分是重大利益调整，可能涉及到家庭资产的剧烈波动，教育部门慎重一点是必须的。
　　聪明的地方政府，不是剥夺已经拥有优质学区的群体的利益，而是增加优质学区的供应量，让大家都好起来。
　　从教育部最新文件，以及当前楼市的情况看，目前仍然有必要打压学区房的城市，最多是4个一线城市而已。其他二线城市，最多适当遏制一下就可以了。
　　在天津，过去2年还出台了强化学区房地位的政策，比如你如果想让孩子在和平区读小学，需要提前3年购买学区房并在孩子入读之后一直持有。这意味着，和平区的房子每9年才产生一个小学学位。和平区的学区房将变得更加稀缺。
　　另外需要告诉大家的是：义务教育阶段老师、校长的轮岗，早在20年前就在各地搞过，但基本上都是浅尝辄止。如果轮岗不彻底，不长期坚持，效果也不会显著。
　　对于一所好学校来说，最重要的因素有三个：校长、老师和生源。
　　生源也是非常重要的因素，而生源跟片区的产业密切相关。比如金融街，住的多是金融企业高管，海淀住的多是科技企业高管，他们的孩子天生有很多优势。而生源是不会流动的，这也是名校很难消失的重要因素。
　　随着楼市趋冷，地方政府要求公务员推销房产，或者带头买房，各地打压学区房的意愿又能有多强烈？又能坚持多久？
　　最后总结一下：
　　多校划片、教师校长轮岗，的确可以给学区房带来巨大的不确定性。北京、深圳的顶级学区房（尤其是一对一的），的确在过去1年多出现了显著下跌。但政府的目标不是取消学区房，而是打破过于一致的市场预期，促进利益再分配。
　　未来有必要多校划片，或者搞校长、老师制度化、全面轮岗的城市，并不多。楼市低迷的城市，更是没有积极性来打压学区房。很多城市把学区房视作带动楼市向上的宝贵力量。
　　优质教育资源，更是地方政府带动新片区发展的重要调控手段。
　　看懂了这些，你就会明白：经济锦标赛的模式，决定了教育一定也是“锦标赛”的模式。名校会长期存在，学区房也会长期存在。