关键时刻，开发商正集体涌向哪些城市？

　　转自米宅
　　作者乔妹
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　　前段时间，各大房企陆续发布了上半年业绩。
　　跌幅不小。
　　188家房地产上市公司年中，有125家市值下滑，占比超过66。
　　蓝光发展、阳光城和中天金融亏损最多，上半年预计亏损3546亿元。
　　这可是阳光城从2007年以来首次在上半年净利润亏损啊。
　　而荣盛发展、ST泰禾和中南建设的亏损额也不小，在2024亿元之间。
　　公告显示，亏损的原因主要跟结转项目减少、结转项目毛利率降低、降价促销、减值计提等因素有关。
　　房企手里没钱，很难再去扩张。
　　以至于一些城市直接被狠心放弃！
　　比如阳光城，就做了区域合并，上海大区吞并成渝区域，浙江大区合并陕甘、云贵区域。
　　还没完，之后又继续合并了津冀、山西、北京等区域。
　　就连对市场反应最敏感的万科也喊话：
　　如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号！
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　　开发商撤出，拿地自然就少了。
　　数据显示，今年前7个月，全国百强房企拿地规模同比下降55。6！
　　如果只看上半年，全国50强房企中竟有3成没有拿地！
　　想想前段时间的全国土拍。
　　天津出让30块地，15块停牌，9块流拍，很是惨淡。
　　北京、成都、武汉等热门城市，也有不同比例的流拍。
　　长沙虽然22宗地全部出让，但有19宗都是底价成交。
　　三大共性：溢价率低、供地规模下滑、卖地收入减少。
　　就拿今年22城首批集中供地的结果来说，有16城土地溢价率还不到5。
　　就连不少重点城市的第二批集中供地结果也不甚如意。
　　比如北京第二批供地中，多宗热门地块意外遇冷。
　　还有厦门的第二批供地中，9宗成交地块平均溢价率只有1。4。
　　而最近，厦门刚刚结束的第三批次集中供地，干脆只推出6宗地块。
　　这样的结果，跟房企没钱了有直接关系。
　　尤其是民企，就算还有资金，大多也要留着“偿债”和“保交付”。
　　不过，事情总有例外。
　　在土地市场持续低迷，大部分房企有心无力的时候，一些房企却还在溢价拿地，还在奋力涌向一些城市。
　　对，就是它们！
　　图片来源：克而瑞
　　这些都是拿地平均溢价率高于10的房企。
　　可以看到，平均溢价率最高的是大悦城，超过30！
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　　如果更进一步看，这些房企正在集体涌向哪些城市？
　　很明显，是长三角！
　　数据显示，上半年全国百强房企投资金额在长三角的分布占比超过40。
　　老大哥上海在今年第一批集中供地中，推出了36宗地块，虽然有19宗底价成交，但无一流拍。
　　第二轮供地的34宗地块依旧全部成功出让。
　　招商成最大金主。
　　数据显示，今年前7月，招商的权益拿地金额是381亿元，在上海的权益拿地金额是194亿元。
　　招商这是把一半的投资预算砸向了上海啊！
　　还有杭州的土地市场，也走出了跟其他城市不一样的路。
　　首轮土拍，杭州的竞争就非常激烈。
　　总成交金额全国最高，达到826。76亿元。
　　超过70多家房企竞逐，当地民企参与度最高。
　　拿地金额前10的房企中，民企达6家，杭州本土民企就有5家。
　　光一个滨江的拿地金额就达到158。1亿元，创集中供地以来新高。
　　杭州二轮土拍也是全部成交，无流拍。
　　民企有滨江等积极参与，国企有绿城、招商、华发等积极参与。
　　除了上海和杭州，徐州、南京、苏州、宁波、南通都有万科重仓。
　　南京、苏州和温州有金茂重仓，这3个城市的总土地储备都超过200万方。
　　上海、南京、合肥、杭州、苏州、宁波有保利重仓，其中上海占比最大。
　　滨江在长三角的土地储备货值高达2576亿，占总土储的95。
　　德信在长三角有近1500万方的土地储备，其中超过三分之一都在杭州。
　　剩下的分布在温州、宁波、南京、台州和徐州等，土储建面也都超过100万方。
　　碧桂园在长三角土地储备主要集中在江苏省，权益建面超过1300万平方米，占比59，其次是安徽省和浙江省。
　　下面就是全国TOP10房企布局长三角的土储情况，以及各大房企在长三角的货值梯队划分。
　　图片来源：克而瑞
　　总的来说，还是上海、杭州、苏州、南京这4个核心城市最受关注。
　　剩下的就是一些长三角范围内的三四线城市。
　　但值得注意是，现在三四线需求在快速下滑，市场风险在逐渐加大，大部分城市的房价滞涨甚至微跌。
　　所以，千万不要小瞧重仓三四线的风险！
　　不过好在，一些开发商已经在调整土地储备的结构了。
　　比如说美的，就在逐步退出能级低的城市。
　　还有深耕三四线的碧桂园也在快速调整动作，降低土储总量、优化土储结构，更多的向能级高的城市靠拢。
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　　结合前段时间，全国“十四五”城镇化方案正式发布。
　　方案第二部分要求：
　　重点都市圈建设取得明显进展，轨道上的京津冀、长三角、粤港澳大湾区基本建成。超大特大城市中心城区非核心功能有序疏解，大中城市功能品质进一步提升
　　这些表述已经够直接了。
　　接下来还有更详细的阐述：
　　深入实施京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设等区域重大战略，加快打造世界一流城市群。
　　可见，长三角、粤港澳大湾区、京津冀这三大城市群，是未来发展的重中之重！
　　接下来才是其它。
　　特别是长三角城市群，GDP规模最突出。
　　在全国23个经济规模超万亿的城市中，长三角就独占了8个，远超其它城市群。
　　这里面，上海以3。9万亿的经济规模领跑全国。
　　接下来是苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通，GDP规模也都早早破了万亿。
　　从更重要的人口来看，过去10年，长三角城市群新增常住人口近1807万人，占全国人口总增量的25。
　　其中，杭州、苏州、合肥、上海、宁波、南京、无锡的人口增量都在100万人以上。
　　目前上海、苏州和杭州的常住人口都超过千万，未来还将继续吸引人口持续流入。
　　拥有产业集群人口流入的城市，注定越来越强！
　　作为房企集中涌入、重点布局的区域，房子的保值增值能力也会越来越强！
　　但也要提醒一下各位，城市群很重要，城市是否优质更重要，城市群中可不是每个城市都有价值、都能保值！