民宿投资的水有多深

　　在进入民宿投资过程中，对于风险的把握也须积极关注，否则民宿投资也一样是个坑。
　　严跃进
　　易居研究院智库中心研究总监。
　　观察最近两年房地产细分领域的投资，民宿业应该属于波折较大的产业。疫情期间，很多民宿投资都面临巨大亏损，这也使得各个投资者不知所措。不过山重水复疑无路，柳暗花明又一村，随着疫情逐渐控制和文旅市场逐渐复苏，关于民宿投资的讨论又开始增加。
　　文旅复苏带来了投资机会
　　文旅兴则民宿兴，民宿产业的发展，和文旅市场及产业密切相关。在过去几年，尤其是文旅部组建后，民宿产业发展获得较大支持，吸引了很多投资者进入。不过2020年新冠肺炎疫情带来了较大冲击，文旅消费市场几乎进入冰冻期，民宿项目经营压力非常大，可以用一蹶不振来形容。即便是当前文旅市场逐渐复苏的背景下，投资者对于民宿业投资也存有疑虑。
　　民宿投资，需要关注文旅市场复苏情况和趋势。从复苏情况看，有一组数据值得关注。根据铁路12306的数据，4月29日至5月6日为期8天，预计全国铁路发送旅客1。06亿人次，与2019年同比增长0。8。类似数据说明出行人数明显在增加，其中很大一部分就是长途游和短途游。旅游景区人气渐旺，会带动酒店住宿等产业的发展，民宿项目受宠程度自然增加，各类预订量也明显上升。当然文旅市场复苏符合预期，关键问题是，后续是否有足够的复苏空间，这是投资者比较关注的内容。
　　近期海外市场疫情新闻依然较多，防控工作依然需要把控。但利好点在于，全国各地接种疫苗工作有序推进，很多城市市民都已打了两针疫苗，其间并无负面的报道，这说明疫情防控有序有效，文旅市场复苏趋势明显。
　　此时讨论民宿的投资，也和房地产及理财市场的变化等有关。从房地产市场来看，今年个人购房投资面临较大的管控。今年前4个月全国房地产调控政策非常密集，尤其是一些大城市。此类政策管控下，进行住房投资的空间是在减少的。而一些曾经不限购的产品，比如说司法拍卖房等，也纳入了限购的范围中，如上海、成都和长沙等。对于其他物业来说，类似商铺等，由于空置率等原因，投资者可能也还是会比较谨慎。从理财市场看，股票市场波动性大，走势不明朗，都使得投资者对于此类领域的投资依然存有疑虑。
　　所以从投资的角度看，文旅市场复苏反而是一个值得关注的点。此类市场复苏的趋势是比较明显的，而且可以呈现报复性的反弹。这其实都可以促进民宿等业务的健康发展。所以从时机的判断上看，确实可以积极关注民宿产品的投资。今年五一以后，此类产品的投资可能会成为房地产的新热点。
　　需求变化下应优化投资模式
　　明确了投资时机后，投资什么产品成为关键。一方面，一些传统的民宿产品依然是后续可以关注的内容。另一方面，后疫情时代下，消费需求是否会有变化，这也是投资者所需要关注的。只有研究了此类新需求，民宿投资才会更加有的放矢，进而做出民宿界的爆款精品。
　　今年文旅消费势必要关注压抑的消费需求。去年文旅消费市场受到很大影响，同时国外旅游也基本停滞，这使得国内旅游市场需求非常大。而在总量分析的基础上，相关结构也会有各类调整，相关需求的释放，自然是后续民宿产品投资应重点关注的。比如说从学生旅游市场看，去年明显是受抑制的，今年势必是一个积极释放的阶段，尤其是暑假期间。所以积极关注各类学生的需求，包括中小学生和大学生等，其实就可以对产品的投资有很多新启发。积极提供亲子游、毕业游有关概念的民宿项目，具有较大的新颖性和吸引力。
　　另外一种需求也值得关注。疫情后经常听到抱怨，即工作是越来越忙了。换句话说，很多白领即便是有年假休息的时间，其最后也发现根本没时间去休息。所以研究此类群体的工作习惯和旅游偏好，在文旅产品投资方面可以做点创新。比如说，民宿项目应该在硬件上多下功夫，包括提供会议室、直播室、打印机、邮递等。这些都是过去此类白领在办公室会经常用到的办公用品或服务，民宿项目若是可以把此类业务导入进去，估计白领度假的意愿明显会增强。这甚至可以成为有特色的民宿项目，既解决了临时办公的需要，也可以最大限度地实现度假的目的。
　　类似产品其实有很多，即需要研究后疫情时代下民宿消费的新需求、新特征。但是本质上要在放松返璞归真民俗野趣健康等方面做文章，而不是沦为精品酒店的概念。所以在具体进行产品定位的时候，一定要多花点心思研究消费需求。要跳出过去传统做民宿的投资理念，从市场变化中精准定位，这样的民宿产品才能真正走红，进而带来更大的投资回报和可观的回本周期。
　　发现新风险并积极回避
　　对于投资者来说，在进入民宿投资过程中，对于风险的把握也须积极关注，否则民宿投资也一样是个坑。积极研究风险，才能真正了解这个市场和产业。传统投资的风险有很多，包括合伙投资面临的风险、经营不善带来的风险等。类似风险不再一一提示。对于投资者来说，更是需要关注后疫情时代下的新风险。因此，此处针对今年农村市场、房地产、文旅市场、直播等新情况，做几点风险提示，以供相關投资者参考。
　　第一、要真正对乡村振兴的政策摸透，既要抓住市场机会，也要防范越过用房用地的红线。过去几年民宿产业快速发展，有一部分就和乡村振兴下的用地支持有关。不过疫情后出现了一个新情况，即对于耕地保护的提法明显增多。换句话说，如果后续到一些乡村做民宿，要关注所在区域的产粮计划等。如果随意侵占农田做民宿，哪怕是种植花草苗木，那也可能和粮食种植政策相违背，这会使得此类民宿投资面临较大的压力，甚至被界定为用地不合规。
　　第二，要关注一类准民宿项目的住房政策，即短租房。目前类似北京等城市出现了一些短租房，尤其是在一些靠近文旅项目周边的住宅社区。过去对于此类短租房的管控是不多的，而现在政策面逐渐清晰。一些大城市逐渐发现了此类产品的问题，即出现了扰民、治安等情况。所以如果确实后续在一些都市里面做民宿项目，那么需要关注社区的要求。若前期投入很多成本，最后被其他业主或物业公司所举报，则会得不偿失。
　　第三，注意产品的营销。这两年推广平台不断增加，包括抖音等平台，很多民宿投资者也会利用抖音平台推广项目，包括进行农产品和文旅小饰品的营销等。但是需要看到，疫情前后类似推广的外部环境有了很大的变化。4月国家网信办等七部门联合发布《网络直播营销管理办法（试行）》。该政策对各类违规网络直播等进行了监管。对于一些民宿项目来说，在直播推广民宿产品和服务中，需要谨慎进行，即要回避各类虚假营销。