社会保障房法律规制探析

　　摘要：保障性住房建设如火如荼，本文通过明晰社会保障房的性质，分析当前立法存在的问题，找准社会保障房发展的阻障。从法学的视角明确出台和完善住房保障法律法规的深远意义和终极价值，尝试性的建构我国住房保障的法规框架，以期为住房保障的法律规制提供一定的帮助。
　　关键词：社会保障房；居住权；法治
　　一、保障性住房的价值
　　1。住房具有优先性
　　衣食住行是每个人生存、繁衍的基础，居住权作为人最基本的需求之一，是人权的基本内容，具有原则上的优先性。〔1〕尤其是保障性住房，它与普通商品房不一样，它更多地满足最基本的住房需求，淡化了投资等职能。确立公民居住权的优先性，是对每个公民基本生存权利的肯定与重视，关系到千家万户的和谐圆满和社会的文明进步。
　　2。住房具有民生性
　　随着住房商品化、市场化发展，住房逐渐变为投资的对象，挤兑了相当大一部分的正常住房需求，为了保障民生、维护社会和谐稳定，要对这部分群体实施住房保障，实现居者有其屋。不断颁布的国家住房新政，无论是2010年的国十条还是2011年的新国八条，都体现出了国家对于保障性住房建设对于促经济、保民生的期待。
　　二、保障性住房立法存在的问题
　　社会保障房建设如火如荼，体现了政府对民生的关切，公民的居住权利得到进一步重视，但随之也伴生出保障性住房规划设计草率，建设资金短缺，监督问责机制不完善等问题。问题丛生的关键是缺乏具有统一性、权威性、协调性的住房保障法律体系。〔2〕
　　1。现行立法层级低
　　我国没有建立起完整的保障性住房法律体系，缺乏一部像《住宅法》、《住房保障法》等具有统筹性的专门法。目前大多数的住房法律形式都是以国务院住建部等各部委的部门规章、国务院办公厅的文件和一些地方性法规、政策为主。这些法规层级较低，缺乏上位法的支撑，权威性不足。没有建立起一个至上而下、完整的保障房法律框架，极大消解了法律对于规范保障性住房市场的刚性作用。
　　2。法规制定内容模糊，操作性不强
　　现行法规虽然对保障性住房的保障对象、资金筹集、建设标准、土地供应、运营管理和退出机制等环节均有所涵盖，但很多情况下点到为止，缺乏深入细致的明确规定，这会使人们操作困难，没有体现出法律应有的价值。并且，由于缺乏相关的配套措施，像听证制度、公示制度、收入认证、状况评估系统等，使得已有的法规不能成行。
　　3。执行力不足，缺乏有力的法律监督和执法机制
　　我国当前的很多有关住房保障的法律机制都是借鉴发达国家或地区的经验的，像分配机制和退出机制等，这些法律规定如不严格执行，无异于一纸空文。对于像政府方面出现的囤地、捂盘，从中赚取大量不应得利益的行为，购房申请人虚假申报、隐瞒实情、条件改善仍拒不退出保障房福利的行为，均需要严格的法律监督机制、问责机制予以规制。否则，再好的法律也落为空谈。〔3〕
　　三、建立完善住房保障立法体系框架的具体建议
　　1。我国住房保障立法的基本原则
　　坚持政府主导、市场运作的原则。明晰保障性住房的公益性质，强化政府在住房保障建设中具体规划设计、建造分配、监督管理等环节的协调职能。同时，充分发挥市场调动各社会主体参与社会保障房工作的力量，吸收社会资金、加强社会监督，通过市场运作提高社会性保障房的效率和质量。坚持保基本、广覆盖、分层次的原则。〔4〕保基本是将保障性住房作为一项民生工程，应满足居民的最基本住房需求，而不得成为投机赚钱的工具；广覆盖要求受益的人群具有多样性，将低收入家庭、棚户区居民、城市夹心层、新入职人群、农民工群体等均纳入受保障范畴；分层次要求对于不同支付能力的居民要实施不同的优惠政策，提供不同水平的保障方式。
　　2。法律层面应解决的问题
　　我国目前的保障住房立法缺乏法律层面的指引，有必要颁布《住宅法》和《住房保障法》。
　　《住宅法》是规范住房制度的基础法律，对于保障性住房的基本性质、功能、规划设计、建设、分配管理、准入退出等方面均进行具体的规定，首先要明确保障性住房的公益性质，确保其公共性和民生性，将保障性住房市场与商品房市场划分开来；其次要明确政府在保障性住房市场上的责任和义务，政府要全权负责起这项民生工程，清晰划定上下级政府间的职能和相关部门的权限。
　　《住房保障法》属于专门法范畴。它的主要内容要涵盖以下几方面：一是要明确规定居住权是公民权利的重要组成部分，从而不仅为建立住房保障体制和相关政策实施提供法律依据，而且也对居民享受相关住房保障待遇以及由此形成的其他权利给予法律保障和支持。〔5〕二是要明确保障房供应的房源种类、清晰划分保障对象、规定房屋建设资金筹措来源、制定相关质量标准和质量评估方式、理顺房源的分配流程、退出机制、完善监督管理制度以及对骗取保障行为的具体罚则等。三是要设置专门的住房保障主管机关，下设研究中心、组织组、建设组和不动产组，使之全权负责保障房规划设计到退出的全过程，进行集约化运作。四是要明确规定政府对于保障房的政策支持，包括税费、金融政策、土地供应、价格政策等。
　　同时修订《城市房地产管理法》和《土地管理法》与《住房保障法》的内容相衔接。
　　3。其他相关配套措施
　　保障房建设除了直接的住房保障法规外，离不开财政、税收、金融等的支持。在住房公积金、建设供应、土地供应、价格、金融等方面均要下發相关的管理办法，像《保障住房土地供应管理办法》、《保障住房分配使用管理办法》等，通过政策性金融支持助推保障性住房制度的建设。〔6〕此外，要加强保障性住房小区市政基础设施和公共服务设施的配套建设。明确小区的道路交通、供水供热、电力通信、垃圾污水处理等配套设施建设的具体标准，推进周边商业、教育、医疗点的配套建立。
　　只有加强法律法规建设，从法制层面来规制，关切现实，回应法治需求，才能使社会保障房建设走上规范化、合理化、科学化、制度化的道路。
　　参考文献：
　　〔1〕曹晋。汤米。对社会保障房的一些思考〔J〕。建筑设计管理，2011（10）：3537。
　　〔2〕仲崇喆。社会保障视野下的保障房制度的法律构建〔J〕。经济研究导刊，2012（8）：1718。
　　〔3〕李俊夫，李玮。新加坡保障性住房政策研究及借鉴〔J〕。国际城市规划，2012（4）：32
　　〔4〕邝国泉。中国的保障房建设是乌托邦？〔N〕。21世纪经济报道，2012130。
　　〔5〕高军。法治视域中保障房建设探析〔J〕。光明日报，2012（6）：4243。
　　〔6〕庞元。李国华。中外住房保障法规比较研究〔R〕。上海：上海社会科学院，2011：8486。