长城资产拉上国资“解套”起底AMC

　　编者按：地产触底，缓慢恢复，AMC跑步进场。乐居财经特别推出《起底地产AMC》系列，追踪、洞悉AMC纾困地产的模式与前景。本期推出系列之长城资产拉上国资“解套”。
　　文乐居财经吕秀伦
　　经历过两次年报延期的长城资产，终于在别家AMC披露2022年中报之际发布了自家去年年报。
　　一旦年报难产，往往被外界认为是业绩不佳的征兆。果不其然，根据8月底长城资产发布的2021年报数据显示，去年其营收227。39亿元，而上期金额则是354。01亿元，缩水近127亿元。
　　不仅是营收下降，就连其归母净利润也由盈转亏，从2020年的盈利20。61亿元，到2021年的亏损85。62亿元。这是自它2014年公布业绩8年以来首次巨额亏损。长城资产解释业绩下滑原因时，将锅甩给了“房地产企业债务危机陆续爆发”。
　　不过，即便业绩因地产亏损，但长城资产依然跑步进入房地产进行纾困。4月，佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议。这也是今年以来，在公开信息中长城仅有的一次纾困地产落实案例。
　　与其他三家全国AMC相比，长城资产更倾向于默默无闻。
　　今年上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。
　　在纾困地产路径上，长城资产也学聪明了，拉上国央企一起，形成“AMC国央企房企”的模式。
　　百亿“弹药”
　　随着近一年行业回归常态，行业里暴雷声阵阵、风声鹤唳，不少出险房企如履薄冰，稍有不慎，便是满盘皆输的形势。
　　显然，地产“失火”，殃及多个层面，业主、债权人、供应商、投资者等一众人群被率先累及。当保交楼、纾困地产愈发受到重视的当下，长城资产正在跑步入场，对地产进行“救火”。
　　3月中旬，继中国东方之后，长城资产也获批在全国银行间债券市场发行100亿元金融债，主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，通过在公开市场获取低成本资金的方式，集齐“弹药”参与房企资产处置、项目并购。
　　备好“弹药”，长城资产就开始快速行动起来。3月16日，有消息称，华夏幸福正在与两家左右的不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务。而此前，长城资产曾以骨折价购入华夏幸福的债券；另外，长城资产还与与阳光城就包括资产收购在内的合作进行了初步接触。
　　另一边，4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。同时，各方还约定推动存量商住开发、商业综合体，以及文旅、邮轮等层面的合作。
　　外界指出，该协议仍是属于项目层面的合作，核心在于盘活佳兆业的城市更新项目。另有接近招商蛇口的知情人士向媒体透露，目前各方跟进洽谈的是数个大湾区项目，按照协议，合作以“成熟一个、合作一个”为原则。
　　4个月后，首个项目落地，招商蛇口接手“深圳龙岗区五和枢纽片区城更项目”，该地块研究范围涉及240公顷土地，拟拆除范围约42公顷，拟更新方向为：居住、商业、产业等功能，佳兆业于一年前获得。
　　除了深圳龙岗城更项目，目前尚无法得知其他合作涉及哪些具体项目。而去年佳兆业曾披露的资产处置清单涉及高达25个项目，其中就包含10个深圳旧改。另据知情人士透露，目前佳兆业与招商蛇口、长城资产的合作在顺利推进中，合作项目有望近期实现落地。
　　虽然在公开资料中，长城资产纾困房企的资料并不多，但实际上它确是默默无闻的。据其官网披露，上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。
　　目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。
　　不过，12家重点受困房企具体是谁，长城资产并未展开阐释。此前市场消息称，长城资产已经参与了华夏幸福、光耀集团、卓达地产、阳光美基、信德地产、金东海、亿城地产等企业的重组。
　　拉上国央企
　　当然，AMC机构既是在帮助房企纾困，也是在让自己尽快的解套。早前，作为泰禾最大债权方长城资产曾试图“挽救”债务危机中的泰禾，双方达成了债务重组协议。
　　2020年12月，泰禾集团的全资子公司深圳泰禾房地产、深圳中维菁山房地产作为共同还款人与中国长城深圳市分公司签署了《债务重组协议》，债务重组本金为120。03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
　　深圳泰禾、深圳中维菁山与长城资管深圳市分公司就债务重组达成协议，展期至2023年12月18日，泰禾同意为该展期协议中所涉及的负债和义务继续提供连带责任保证担保，担保额度为不超过160亿元。
　　到了去年3月，包括长城资产在内的四大AMC与万科发起成立了泰禾纾困基金平台，提供盘活泰禾在建项目的增量资金，涉及启动金额将达上百亿。
　　当泰禾危机爆发初期，作为这家闽系房企的最大债主，长城资产想拉他一把，期冀以此度过难关。但是目前看来，泰禾仍深陷债务泥潭，并未出现向好态势。
　　其实，并不仅仅是泰禾，当下房企暴雷后，虽然大部分在通过卖资产等方式寻求资金回笼，来偿还欠下的债，但目前地产局势并不明朗，很少有白衣骑士去接盘他们，也就说资产难变现。另一方面，也有不少出险房企直接“摆烂”，甚至地产老板直接玩起了失联。
　　显然，这也并非长城资产想要看到的。也因此，它在纾困地产的策略也有了新的变化，从原来给时间债务重组到如今具体到某个项目上纾困。而在今年的地产纾困项目上，它更为谨慎，甚至拉上来国央企，一起参与“救火”地产，形成“AMC国央企房企”的模式。
　　例如，长城资产在纾困佳兆业中，拉上了招商蛇口。根据佳兆业披露公告显示，按照分工，未来不排除佳兆业和招商蛇口负责开发运营，长城资产则发挥资产管理配置优势。
　　7月，长城资产还在官网中透露，长城资产拟分类制定风险化解措施，一是引入央国企头部稳健型房企实施并购重组，二是有效隔离风险推动后续开发与保交房，三是开展类共益债模式盘活底层资产，四是着力探索轻资产盘活模式。
　　另据长城资产广西分公司相关负责人介绍，长城资产重点联合央企国企背景的标杆房企、系统内的长城国富置业，针对国家列出的纾困房企“白名单”开展并购重组，盘活问题资产。
　　地产棋子
　　此前长城资产财报就陷入“难产”状态。直到8月底，在别家AMC陆续披露今年半年报之际，它才将去年业绩披露。
　　在大力纾困地产的背后，是长城资产业绩的承压。其在年报中坦言，受国内经济形势下行、疫情持续反复、房地产企业债务危机陆续爆发等因素影响，经营业绩出现较大幅度下滑。数据显示，2021年，长城资产营业收入227。39亿元，而上期金额则是约354。01亿元，缩水近127亿元。
　　不仅是营收下降，就连其归母净利也由盈转亏。去年，长城资产归属于母公司股东的净利润亏损约85。62亿元，2020年这一金额则是20。61亿元，处于盈利状态。
　　或受延迟披露、业绩亏损、房地产下行压力等因素影响，评级机构也对长城资产动了手。
　　8月20日，标普全球评级宣布，将长城资产的评级展望从“稳定”调整为“负面”；不久前，穆迪报告称，已将长城资产的长期本币外币发行人评级从“A3”下调至“Baa1”，并将其基础信用评估从“ba3”下调至“b1”。
　　除了纾困地产外，长城资产也有自己的地产生意。
　　乐居财经不完全统计，长城资产对外投资子公司高达168家，所涉房地产业仅8家，包括海南基础（持股0。91）、上实发展（持股1。72）、外高桥（持股1。16）、深圳特发（28。8674）、长城国富置业（持股100）等。
　　值得关注的是，海南基础、上实发展、外高桥实力不凡，均是A股上市企业。不过，长城资产也“踩雷”了一些问题房企。例如，如皋金茂置业就被法院列为失信被执行人，长城资产持有该企业22。5806股份。
　　再如，长城资产还是海南天邑国际大厦的二股东，持股40。目前，该企业两度被法院列为被执行人，历史被执行人信息更是高达110条；同时，它还被法院8次列为失信被执行人，失信总金额2312。93万元。此外，海南天邑国际大厦欠税余额总金额60。08万。
　　另一边，长城资产也在转让一些地产公司的债权。6月，长城资产将旗下位于天津、沈阳、抚顺三地沈阳佳建置业开发、沈阳天益同禄房地产开发、抚顺天宇永久房地产等合计4宗公司资产摆上了“货架”，涉及债权总额达20。67亿元。
　　同月，长城资管转让北京空港富视国际房地产投资、北京百顺达房地产等等4家公司债权，底价约24亿。
　　即便自身业绩处于亏损状态，长城仍在大力纾困地产，这与它自身基因传承密不可分。早些年，为应对金融风暴，中国政府于1999年分别设立了包括长城资产在内的四大资产管理公司，剥离处理银行不良资产是他们最初的使命。
　　目前，长城资产有五位股东，分别为全国社会保障基金理事会、中国财产再保险、中国大地财产保险、财政部和中国人寿保险，各持股18。9656、3。6447、2。8637、73。5260和1。
　　而在早期剥离的不良资产中，有很多抵押物是土地、在建工程、烂尾楼、投资性房产等，包括信达在内的四大AMC除了转让、出租以及通过其他金融化手段处置上述抵押物以外，在处置这些资产过程中，自然而然涉足进了房地产领域。
　　其中，长城国富置业则是长城资产旗下最重要的地产运营平台。该企业成立于1995年7月，注册资本10亿元，由长城资产全资持股。
　　目前，长城国富置业仅剩7家子公司处于存续状态，包括上海长华万城企业管理合伙企业（有限合伙）、长生人寿保险、上海新金穗实业（集团）股份、长城国富置业（北京）、上海长城京枫置业、芜湖长影投资中心和吉林国昌建设工程，并间接持股93家企业。
　　伴随着长城资产纾困地产，未来长城国富置业也将成为“主力军”，再次被推上发展高潮。
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