3人花4200万团下156套公寓后遭停工赔偿条款无效热评聚热

　　原标题：3人合伙花4200余万全款“团”下156套公寓后遭遇停工
　　筹集巨资与人合伙“团”下一整幢楼，当全部房款已支付后，突然遭遇开发商资金链断裂停工，这让业主懵了。
　　“富力湾三期”楼盘施工现场冷清偶尔有工人进出
　　这名男子叫周（化名），重庆人，经商。
　　他所购的房子名为“富力湾三期”，位于重庆市渝北区食品城大道59号。
　　9月27日上午，阴沉的天空飘着绵绵细雨，一辆辆南来北往的车，使劲碾压着“富力湾三期”门前的水坑，溅起一片片水花。
　　接到周禄等人反映后，记者来到现场看到，大门口立着一个柱架，上端写着“广州天力建筑工程有限公司承建重庆富力湾三期项目”字样，下端写着“天力建筑”4个大字，走近一看，楼盘里面十分冷清。
　　门口
　　记者发现，数幢早已封顶的大楼兀秃秃地立在那里，显得有些空旷，楼下堆放着一些小红砖，一辆挖掘机停在楼侧，许久没有移动的迹象。
　　大门一侧值班室里，一名挂着胸牌的男子见门口有人拍照，立即戴上安全帽将先前还敞开着的一扇大门紧紧关上，这时有几名工人相继从闸道处出来。
　　“看嘛，我们支付全款买来的房子现在竟烂尾成这般模样。”现场一名业主气愤地说，“我本想买来做办公室，如今交房延期，我的计划全被打乱。”
　　3人合伙“团”下整幢楼156套公寓
　　周禄称，2021年8月，一名朋友告诉他说，“富力湾三期”正在售卖公寓房，价格适当，环境清幽，交通也相当便宜。
　　“当时我正在四处寻找房源，想买来做康养中心。”周禄说，随后他来到该楼盘考察，看到那里视野开阔，还有一个碧波荡漾的水库，“附近有重庆火车北站，还毗临重庆江北国际机场，对面的渝航大道连通重庆南岸和内环高速。”
　　楼盘附近的水库
　　周禄心动了。
　　他联系了两名志同道合的朋友，打算一起“团购”。
　　后来，他们成立了一家公司，决定以公司名义“团”下一整幢楼，共156套公寓。
　　周禄给记者提供的相关资料显示，他们“团”下的这156套公寓全部是清水房，面积大小不一，单价也各不相同，其中一套建筑面积是每平方米4900余元，这些公寓的价格在17万至40万之间，平均每套单价27万左右，总价4200多万元。
　　支付完4200多万全款遭遇停工
　　周禄对记者介绍说，2021年11月，他看到该房已经封顶，他们东拼西借凑够了4200余万购房款，然后与开发商签订了购房合同。
　　合同约定，该房系预售房，交房时间为2022年9月30日，“如遭遇不可抗力，应在发生之日起30天内书面告知业主，可据实延期交房。”
　　合同还约定称，逾期不超过60天，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向业主支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60天后，业主有权解除合同，解除合同的，开发商应退回业主已付房款。
　　如业主要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向业主支付已交付房价款万分之五的违约金。
　　合同签订后，周禄的公司决定将原定的建康养中心的想法，改为建一家四星级酒店，并将方案设计了出来。
　　然而，正当他们踌躇满志想大干一番时，一个不祥的消息传来：工地停工了。
　　涉事楼盘
　　据悉，“富力湾三期”楼盘的开发商是重庆富力嘉盛房地产开发有限公司（以下简称富力房产公司）。
　　企查查显示，该公司成立于2014年1月，法定代表人姓黄，注册资本2000万元，所属行业为房地产业，大股东是“佳善控股有限公司”，持股比例为100。
　　交房前夕开发商通知称延期9个月
　　2022年9月1日，富力房产公司给业主出具“延期交付通知书”称，受疫情及相关防控措施等不可抗力的长期性影响，该项目正常开发建设受限，特别是2022年3月以来，该项目装饰装修材料、幕墙材料、苗木等受到封控影响，无法按原计划到场，同时部分外地施工班组工人无法按时到场施工，造成了施工进度受到延误，因此客观上已不能在约定的交付时间交付商品房。
　　该通知说，基于这样的原因，业主购买的房屋将延期交付，交付时间暂定为2023年6月30日前，具体交付时间以该公司邮寄的《楼宇交付通知书》为准。
　　同时称，目前他们正在积极加快施工建设，在保证工程质量的前提下力争最大程度缩短交付时间。
　　周禄称，他和其他业主接到该通知书后非常气愤，“富力房产公司以疫情为由推迟整整9个月交房，我们的酒店计划全被打乱了。”
　　这时，有业主发现他们当初与开发商签订的合同中有一个补充协议，其中有一条称“原合同曾约定由开发商承担的违约赔偿责任总金额最高不超过业主已付房价款的1。”
　　周禄等业主质疑说，这意味着不管开发商延期多久交房，其总的赔偿违约金就是“不超过已付房价款的1，如果烂尾5年或10年，抑或更久，我们公司的4200多万资金全部被押，责任该由谁来承担？”
　　对此，有业主告诉记者，疫情不应成为该房产公司延期交房的理由，当初签订合同时，疫情防控已进入常态化管理，开发商当时就已经能够预见工程建设可能会受疫情影响，在这样的情况下，开发商应提早制定相应的应急方案，不能以这样的理由来推迟交房。
　　该业主还称，疫情没有对房屋的建设产生重大、实质性影响，属可控范围，合同签订以来，房屋所处区域及重庆市内并未爆发大面积疫情，即使部分地方有，也不会对建设及交房日期产生实质性影响。
　　他说，当初他与开发商签订合同后，在房屋装修设计、材料订购等方面已做好前期准备，如今开发商违约交房，理应承担合同约定的违约责任和赔偿给他带来的全部经济损失。
　　“我对延期交房的通知不予认可，请积极加快施工进度，在保证工程质量前提下依照我们双方约定的交房时间交房。”该业主称，否则他将采取法律手段起诉开发商，由对方承担相应的违约责任。
　　多次召开协调会要求尽快交房
　　在与富力房产公司积极协商交房时间的同时，业主还向重庆市渝北区住建委反映情况。
　　该委相关人士称，他们接到反映后高度重视，立即派相关工作人员调查核实。
　　9月23日，交房日期临近，该委回复称，富力湾项目占地面积17。29万平方米，计容建筑面积42。58万平方米，土地用途为二类住宅用地、防护绿地、行政办公用地、商业用地、商务用地，该项目共分三期建设。
　　该回复称，“据了解，该项目因资金原因断裂已于2021年12月停工，我委正重点关注并及时处置该项目开发建设情况和存在问题困难，督促开发企业尽快复工复产，保质保量交房。”
　　记者采访获悉，此事引起渝北区住建委和当地宝圣湖街道的高度重视，甚至成立工作专班多次协调处理，并于9月23日对富力房产公司发出通知称，“责令你们切实履行保交楼主体责任，加快项目的建设进度，倒排工期，打表推进，按照你司承诺的时间交房。”
　　当天，富力房产公司贴出交房公告称，该公司承诺，“切实履行保交楼主体责任，加快推进本项目建设交付，确保按以下时间节点交房：批一批次1、2、3、4，交付1301套，交付时间为2023年6月30日。”
　　9月29日，渝北区住建委、区公安分局治安支队、宝圣湖专班、宝圣湖派出所、开发商和业主代表齐聚在当地金石路社区召开协调会，会上开发商称，目前所有的主体结构已经完成，他们正在进一步融资，力争早日交楼。
　　现场
　　富力房产公司相关人士告诉记者，当初停工原因是多方面的，除疫情外，材料供应上也出现问题，比如有些供应商要求先付款再供货，资金断裂也是一个问题，目前工地上已有20多名工人在抹灰，用来做幕墙的铝合金和龙骨也已经安装好。
　　律师说法：
　　合同约定的赔偿条款无效，业主可起诉或报警追责
　　河南泽槿律师事务所主任付建认为，富力房产公司限定赔偿违约金不超过已付房款1的条款无效，对方设定的金额远低于业主的实际损失，免除开发商的赔偿责任，因此该条款是无效的。
　　他说，根据民法典规定，提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，该格式条款无效，开发商延迟交付日期，违反房屋购买合同的约定，应当承担违约责任，返还业主购房款及利息以及违约金。
　　根据民法典规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
　　付建主任告诉记者，通常情况下，合同双方应当在平等自愿基础上，合理划分权利和义务，由于富力房产公司已构成违约，而且双方对违约责任条款存在争议，如果不能达成补充协议，导致合同目的不能实现的，业主可以向法院起诉，要求开发商退款并承担违约责任。如果开发商明知自己没有履行能力，在签订履行合同过程中以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方法骗取对方财物的，涉嫌合同诈骗罪，业主可向公安机关报案，依法追究对方刑事责任。
　　那么，这家公司一下子“团购”156套公寓，是否属于炒房行为？
　　付建主任称，他们根本不是炒房团。
　　他称，所谓的炒房团是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队，它具有民间性、盈利性、自主性特征，其目的是买了卖，卖了买，从中快速盈利，针对对象主要是一般的商品房，而非诸如公寓或店铺之类的商品房。
　　他说，从该公司购买156套公寓的动机看，他们是为了建康养中心或四星级酒店，而不是短期的炒房买卖，其行为不属于炒房。