取消“公摊”，这里将先行一步。。

　　困扰中国楼市的超级难题，有三个：
　　第一，房地产税要不要搞、怎么搞、何时搞？
　　第二，什么时候取消商品房预售制度？
　　第三，“公摊面积制度”何时废止？
　　房地产税，目前已经有两个城市在试点重庆和上海，虽然试点远谈不上成功，但毕竟破冰了。
　　全面取消“预售”推行“现房销售”，海南走在了前面。2020年3月7日海南宣布，“自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。但目前只有海南一个省搞了现房销售，其他仍然是期房销售为主。
　　只有取消“公摊”，仍然没有突破。
　　不过，近日传来一个大消息：内蒙古住建厅在答复自治区政协委员王凤华提案的时候表态：
　　我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。
　　上述表态传递了一个重要信号：内蒙古自治区有决心成为全国第一个废除公摊面积的“省级区域”。
　　操作流程是：先把修订法规的意图上报住建部，住建部批准之后修订自治区相关法规；法规修改完成之后，做好宣传解释工作，设置过渡期，最终实现政策落地。
　　内地的房地产制度，是改革开放之后照搬香港的。所以，无论是土地出让制度、预售（楼花）制度、公摊面积、按揭制度，都来自香港。
　　“公摊面积制度”的发明人是霍英东，时间是1950年代，第一个楼盘据说是香槟大厦。
　　1954年，霍英东从何东家族手中以113万港币购入尖沙咀一块地皮，修建了这栋楼高8层的商住大厦，大厦于1957年落成。（下图）
　　1950年代中期之前的香港房地产制度是：一栋楼一本证、现房销售。
　　有能力买下整栋大厦的人很少。所以当时虽然香港人多房少，市场需求旺盛，但僵硬的制度锁死了需求，房地产市场发展非常缓慢。
　　霍英东找到了问题的症结，在香港首创了住房分层、分套销售，以及卖楼花制度，获得了港府的认可；其他开发商纷纷跟进，由此开启了香港房地产大爆发的时代。
　　把一栋房子分为单层出售，或者多套出售，当时叫“分契”，大大降低了“上车”的门槛，深受中产阶层的欢迎。由此也带来一个问题公共面积需要分摊到每家每户的头上。
　　上图的香槟大厦，就是“公摊面积”的诞生地。当时这栋楼，在片区内可谓鹤立鸡群，它楼高8层，周边基本上都是3层建筑。分套销售推出后，每个单位售价约3万至5万港元。
　　上图是在香港中原地产网站查到的，香槟大厦二手房的最新叫价，一套使用面积在95平方米（1026平方英尺）的房子，叫价1600万港币，大约1408万人民币。大概是每平方米（使用面积）14。8万元人民币。
　　从5万港币到1600万港币，这套楼龄65年的房子账面涨了近320倍。折算为年化收益率，按照复利模式达到了每年9。3的收益率，可见大城市、中心区的房产升值能力是非常强大的。
　　现在网上很多人骂霍英东或者李嘉诚，因为香港房地产的很多惯常做法，大多是霍英东发明、李嘉诚发扬光大的。有些人把房子烂尾、管理费多交等问题的产生，推到霍英东或者李嘉诚身上，认为“商人心黑”。
　　其实出让土地使用权、卖楼花、设置公摊面积等做法，虽然有其缺陷，但监管才是关键。在内地普遍出现的烂尾，以及公摊面积扯不清楚，在香港很少见，也不成为一个重要的问题。
　　目前，香港已经废弃了“公摊面积”的做法，住房是按照使用面积销售的。
　　那么，如果内地也全面废止公摊面积的做法，居民可以少交物业费或者采暖费吗？
　　对此，内蒙古住建厅的回答是：并不能！
　　还是在上面提到的、对政协委员提案的答复里，对于物业费是否可以减少，内蒙古住建厅的回答是：
　　目前，我区商品住宅物业管理实施市场调节价，由物业服务企业与业主签订物业服务合同，按照合同约定内容提供物业服务，业主根据产权面积，缴纳相应的物业服务费用。在整个服务过程中，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后就产生了我们通常说的物业费。由此可以看出，每户业主所缴纳的物业费与采取哪种计算面积方式没有关系，与每户业主在小区总面积中占的比例有关系。计算公摊面积后，并没有重复缴纳物业费，只是降低了单位面积的物业费，不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。
　　对于是否会少交采暖费，住建厅的回答是：
　　《内蒙古自治区城镇供热价格管理暂行办法》第十条：“供热价格由供热成本、税金和利润组成。（一）供热成本是指价格主管部门经过成本监审核定的供热定价成本，包括供热过程中的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理费、工资以及其他应当计入供热成本的直接费用和组织管理供热生产经营所发生的营业费用、管理费用和财务费用等供热期间费用。第十六条：“制定、调整供热价格，应当履行价格调查、成本监审或成本调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定和调整价格的决定等程序。依法开展成本监审、专家论证、价格听证、风险评估等程序。供热价格和燃料、电费、水费等息息相关，针对供热企业为同一地区供热，在输出的供热热量相同的情况下，所需供热总价并不会变化，如按套内面积收费，那么供热单价就会提高，并不能降低居民承担的费用。
　　我不太同意内蒙古住建厅的答复。
　　使用套内面积缴纳物管费、采暖费后，可以让每户缴费情况更透明，避免有人“上下其手”。
　　住建厅说的不会降低物管费、采暖费，是有一个假设的，这就是：公摊面积在分配到各户的时候，没有被人为操纵；有关部门收取管理费、采暖费的时候没有对上、对下“打埋伏”。这其实是很难“打包票”的。
　　目前绝大地区的新房预售合同中，都注明了建筑面积、公摊面积和套内面积，甚至注明了按照套内面积计算的实际单价。
　　在新版不动产证中，也清楚列明了建筑面积和套内面积，只是销售时的“第一标价”没有按照套内面积标注而已。
　　国家之所以还在犹豫、观察，是因为“第一标价”如果采用套内面积计算的话，房价会一下子跳升很多，将给全社会传递更多的焦虑情绪和通胀预期。
　　所以取消公摊面积，虽然是大势所趋，但不会选在当前形势下全面推进。
　　选类似内蒙古这样人口不多、房价不高的区域试点，倒是有可能的。
　　不过套内面积是多少，也不是你自己可以拿着尺子量出来的，还是需要专业部门专业测量。如果你以为按照套内面积标价，就真正实现了全透明，还是想简单了。
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