呸，你也配叫TOD，伸脸过来，挨打

　　文：阿信
　　近几年在各类楼盘推广语上面，听到的英文缩写中，TOD的出镜率很高。TOD意思是以公共交通为导向的开发，说人话就是，建设一个以公共交通为主要出行方式的居住区或商业区。
　　TOD能获得关注，一方面是交通通达可以带来生活便利，另一方面交通枢纽能带来大量的人流，一定程度上可以促进区域经济的发展。
　　问题来了，现在广州很多地方都打TOD概念，这些TOD枢纽大多都还在起步的阶段，究竟哪个TOD更能做起来呢？今天我们来盘一盘。
　　先来设定评判标准。
　　1、仅选取热门的TOD枢纽
　　2、大型高铁站、轻轨站等
　　3、原则上选取4条及以上地铁城轨交汇处（参考《广州市轨道交通线网规划（20182025年）》
　　4、本次盘点不包含中心四区。
　　按以上四条规则，我筛选出部分广州热门TOD片区。
　　番禺区：广州南站TOD、番禺广场TOD
　　南沙区：庆盛TOD
　　白云区：嘉禾望岗TOD、白云站TOD
　　黄埔区：镇龙TOD（与增城交界）
　　增城区：新塘TOD
　　广州南站TOD
　　线路：高铁线路通达全国、广州地铁2、7、22号线、广佛2号线。
　　代表项目：越秀星瀚、越秀星寰、城投领南府
　　周边房价：3。54万
　　南站作为广州最大的高铁站，地位那还是很稳定的。连通全国，流量惊人，日最高发送人数为43。5万人，位居全国排行榜首位（历史最高纪录）。
　　地铁线路可以直达广州市的番禺区、海珠区、荔湾区、白云区、南沙区、还有佛山北滘等区域，一个小时内基本可以满足广州市中心的通勤。
　　论通达，南站的通达性还是很强的，对于在西部上班的朋友来说，假如不考虑佛山，南站TOD是个不错的选择。
　　南站的产业规划也还不错。一轴两涌一核五区的规划，未来这里会做港澳的生意，还会有新鸿基商业、花城汇之类的大型高端商场、写字楼。
　　南站最大的问题，是规划较早，站区与周边相对割裂，导致人流无法往商务区疏导。现在，花城汇今年开业，新鸿基也开始动工，解决掉人流疏导的问题后，会逐渐改善。
　　番禺广场TOD
　　线路：广州地铁3、3东延线、18、22、17（规划中）、D13（规划中）号线
　　代表项目：龙湖金地天峯、盛高综合体（未售）
　　周边房价：3。84。5万
　　番禺广场是番禺区府所在，地铁站旁已有番禺永旺、基盛万科里等商业体以及东怡新区等成熟的住宅区。
　　番禺广场站拥有广州最繁忙的地铁线3号线，日后将东延至亚运城，北可至海珠、天河、白云。
　　18、22号线的站点更多作为南沙的“过墙梯”，连接南站、白鹅潭、天河冼村，日后或有机会连接清远、莞深，通达性强。
　　17号线连接佛山及黄埔。
　　在交通通达性方面，番禺广场TOD的表现是很优秀的。
　　但是番禺广场已是成熟的区域，阿信看了一下，番禺的产业规划主要集中在万博、南站和创新城、汽车城，番禺广场所在的市桥板块没有强势产业支撑。
　　所以番禺广场现在已经足够成熟，可居住，TOD概念的倾注更多是锦上添花的作用，使住户出行更便利，但区域变量不大。
　　庆盛TOD
　　线路：广深港高铁、广中珠澳高铁、广州地铁4、22、31、33号线
　　代表项目：招商湾区1872
　　周边房价：2。83。2万
　　庆盛作为高铁站，目前通车了广深港高铁，1站东莞，2站深圳，3站香港，所以庆盛这个地方是要做香港、深圳的生意的。未来通车了广中珠澳高铁，还会做珠海、澳门的生意。
　　地铁方面已通车了4号线，连接黄埔、番禺、南沙。未来将通车22、31、33号线，将连接番禺、南站、白鹅潭甚至佛山、莞深等区域。
　　而产业方面，9月1日港科大开学，3月份南华工贸动工、5月份越秀穗港产学研基地动工1012月也会将有奥飞数据、湾区创新港、合创汽车和自动驾驶示范区共四个项目开建，区域的产业都开始动工起来了。
　　当然，目前庆盛给人们的印象还是一片工地、没有人流，加上目前广深港高铁每天仅有两班班次，班次太少。阿信认为，这是由于目前庆盛仍在建设中的原因，相信在产业的进驻之后，庆盛的前景还是ok的。
　　庆盛TOD对于庆盛片区的意义可以说是至关重要的，因为目前庆盛的产业布局已经明确，港科大开学，产业进入兑现期，只差人流，而庆盛TOD所设线路主要连接珠澳与港深，恰好与其产业相匹配，加上庆盛的国家级站位，未来的发展前景是可以期待的。
　　嘉禾望岗TOD
　　线路：2、3、14号线
　　代表项目：岭南新世界（目前在售新世界云耀组团）
　　周边房价：67万
　　去年有段时间某音很多人去嘉禾望岗打卡，纪念自己逝去的爱情。
　　为什么呢？
　　因为嘉禾望岗拥有3、2、14号线三条地铁站，是2、14号线的终点站。南至广州南站、广州东站、广州站，北至白云机场，都是情侣分别的地方，意味着“分道扬镳“。
　　想当年，阿信也在白云机场哎，过去的事不说了
　　嘉禾望岗拥有地铁线的通达性很强，基本上广州主城区、西部、南部、增城都有分布。
　　嘉禾望岗的作用更多地是作为一个“中转站“，增城的朋友来市区，大概率需要来此转乘，所以每到节假日，嘉禾望岗的人流量堪比天河“地狱西站“，在2021年日均客运量统计中，排名第三名。
　　目前主要承接天河上班的人群，这部分人收入水平较高，承价能力较强。当然，考虑嘉禾望岗的朋友也会看产业和前景。
　　来看看其周边产业情况。嘉禾望岗靠近白云的产业中心区白云新城与设计之都，所以有人把嘉禾望岗类比为“白云版天河公园“，
　　从图上可以看到，产业基本上集中在嘉禾望岗周边，广州设计之都定位为大湾区的设计聚集区以及服务业的聚集地，白云新城打造总部经济聚集区，相当于，白云的GDP主要就是看这里。
　　在前几天，政府公布了嘉禾望岗新的规划方案，方案规划定位为“白云新城嘉禾望岗商务核心区，产城融合的TOD综合开发示范区”，说人话就是，依托嘉禾望岗的TOD属性，更好地发展白云新城的CBD定位，两者一同发展。
　　特别要提的是，规划中，嘉禾望岗片区新增规划人口约3。3万人，未来片区的人口还会有增量。
　　依托通达的交通、增城中转站之一的定位及白云新城设计之都的产业支撑，嘉禾望岗的人流量不低，所以一直都是购房者热捧的区域。
　　目前在售的大盘岭南新世界，已经卖了十几年了，二手挂牌价超7万，挂牌量却较低。一方面是其有华附学校，另一方面嘉禾望岗的素质还是得到购房者的认可的，居住舒适度也不错。
　　加上未来的规划，预计嘉禾望岗TOD的变量依然存在，未来或还有提升的空间。
　　白云站TOD
　　线路：广州8（规划中）、12（规划中）、22（规划中）、24（规划中）、佛山6号线（规划中）
　　代表项目：建发央玺、保利阅云台
　　周边房价：4。55万
　　白云站目前已完成二期站房的基坑建设，预计2023年12月将完工并具备开通条件，也基于白云站多条线路通达，近期白云的风，很大一部分也吹到了这里。
　　可以看到，在地铁方面，广州8、12、22、24、佛山6号线共5条地铁线路都经过此处，线路通达至海珠、荔湾、越秀、大学城、番禺、南沙、花都，甚至北延至清远、西延至佛山、东延至莞深，地铁线路通达。
　　考虑通勤的朋友，半小时内地铁可达白云湖商务区、白云新城、白鹅潭商务区，可满足通勤需求。其他线路更多作为中转的作用，花都、白云的朋友到市区均可到此处进行中转。
　　而铁路方面，白云站的定位为广州铁路枢纽“五主四辅“，项目建成后，主要为承接广州站和广州东站的普速客车，目前已规划了11台24线。
　　而产业方面，白云站更多是承接白云新城与白云湖商务区的产业规划，有中央商务区与数字科技城的支撑。
　　目前白云站还未完工，地铁亦还未通车，目前的周边现状一般。但按此规划来看，未来白云站开始运行、地铁线路完善之后，面貌更新，交通通达，变量较大，选择此处的朋友也需要守得住周期。
　　镇龙TOD
　　线路：广州21、14、27（规划中）号线、新白广城际（在建中）
　　代表项目：星汇城TOD
　　周边房价：3万
　　镇龙TOD位于黄埔知识城与增城中新交界，为增城连接市区的重要交通枢纽站。规划的三条地铁与一条高铁，连接白云、黄埔、天河区，为增城刚需群体通勤的重要线路。
　　产业方面，主要受黄埔知识城的辐射影响。而知识城是黄埔经济发展的重要支撑。
　　其不仅是中新国家级双边合作项目，还是全国目前唯一经国务院批准设立的“知识产权改革试验田”，是我国撬动知识经济蓝海的支点。
　　超高定位下，这里的产业发展如火如荼，全面铺开“三集群两高地”产业版图，年度建设投资突破800亿元，是全市最活跃的区域之一。
　　经过几年的发展，知识城已经累计注册市场主体2。4万家，注册资本近4815亿，集合百济神州、诺诚健华、GE龙沙等产业龙头，新能源汽车新势力小鹏也加入阵营。
　　从区域前景来看，目前镇龙TOD还有1地铁1城规未正式落地，加上知识城的产业支撑，未来区域的仍有上升空间。
　　新塘TOD
　　线路：广州13、16（规划中）、20（规划中）、23（规划中）、28（规划中）、新白广城际（在建中）
　　代表项目：星耀TOD、广州城投禧悦府
　　周边房价：2。8万
　　新塘TOD目前规划了5地铁、3高铁、2城轨的交通路网，整体来说，路线较为通达，半小时内基本可以到达黄埔鱼珠、琶洲、增城、东莞等地，更多作为增城通往市区的中转站，目前各线路仍在建设中。
　　而新塘TOD位于增城人口数量第一名的新塘镇（38。9万人位列增城NO。1数据来源增城区政府），同时更多地承接新塘的产业。
　　目前新塘站周边已设立总部经济区（广州东部CBD）、会展服务区，与增城TOD相辅相成。而在2022年广州市政府工作报告，广州东部CBD，与万博CBD、白云新城CBD、知识城等，共同被定位为广州科技创新中心。
　　从产业布局图中可以看到，目前新塘TOD周边已有四座写字楼建起，而依托增城经济技术开发区的进驻产业，新塘TOD的人口增量和城市面貌发展是可以期待的。
　　综合线路布局与产业布局，增城TOD的前景是可以期待的，但目前其位置不在新塘的区域核心，需要等待一定的价值兑换周期。
　　总结一下，广州目前的TOD项目主要为三类。
　　一类为周边已经很成熟，TOD的倾注更多是锦上添花，如番禺广场；
　　一类是周边很成熟，目前售价也偏高，TOD的存在相当于在这基础上作升级，有一定变量，如嘉禾望岗、白云站；
　　一类为原本很荒芜，TOD的倾注是从无到有的过程，依托此发展，区域的变量和价值或会有较大提升，如庆盛站、南站等。但需要一定的等待周期。
　　以上，篇幅有限，本次仅选取部分热门TOD，你还想了解什么TOD区域呢？评论告诉我，点赞超过50个，我们来详细写写。
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