回顾去年，福州各板块红盘代表是谁？

　　今年的楼市很沉寂，上市数量少，开盘也较冷，面对这样的情况，只能回顾去年楼市，看看去年各板块都有哪个项目可以作为红盘代表，下面聊聊，仅仅个人选择。
　　01
　　东二环
　　去年东二环开盘了不少项目，其中以安商房为主，最热的项目选择：建发养云一期，项目精装均价4。3W，定位纯改善项目。
　　从拿地到上市再到如今，项目一直以来都是楼市的热点，至于最后的交付效果能否符合这样的热度可以观察。
　　对于建发养云，给予房企的可能没有太多资金回报，但是对于建发在福州的品牌效应，却是用金钱都无法衡量的效果。
　　靠着项目出圈，目前闽系全面躺平后，改善看建发，成了目前的市场主流看法。
　　02
　　五四北
　　去年板块热度一般，泉头、战坂不少项目滞销，虽然也有榕发夏荷郡这样的高配比安商房做到了高去化，不过最热的项目选择：绿城海棠映月，项目均价2。7W，定位地铁口洋房。
　　2020年底，绿城在119家房企摇号里面，幸运拿下五四北地铁口的低容积率纯商，在当时就注定了项目的性价比。
　　不同于去年大部分热盘，出现了额外加价等情况，项目在备案价没有溢价的背景下，仅仅是提高首付比例，短时间就做到了清盘。
　　对于房企而言，入榕这几年，虽然有红盘加身，但是被市场主要记住的还是那个泉头的滞销盘，后来也不再参与土拍。
　　03
　　东区
　　今年东区楼市异常低迷，不过去年情况不算非常糟糕，由于当时在售项目并不算多，其中代表就是绿城桂语映月，不过最热的项目选择：融侨望云，项目精装均价3。62W。
　　项目高层住宅仅四栋，其中一栋还是公租房，除了地铁优势外，项目西侧噪音明显，同时还额外精装溢价，在这样的背景下，去化做到了79，虽然热度比不了其他项目，但是放在板块已经是难得。
　　融侨作为福州房企的代表，去年大部分项目去化都非常成功，但是今年依然难挡暴雷的局面，可以说这波躺平潮来得有点凶猛。
　　04
　　塔头
　　作为高配比安商房扎堆的区域，去年靠着楼市回暖，板块的不少高比例安商房，都出现了加价捆绑车位，比如蓝光玖榕台、正荣世茂棠悦山南等，不过最热的项目选择：榕发悦乐郡，均价3。37W。
　　本土国企，近年也在持续供应热盘，主打优势都是价格，2019年的祥浦苑，2020年的榕发观湖郡，2021年底开盘的悦乐郡。
　　项目开盘南区地块，纯商地铁的定位，即使下半年楼市已经遇冷，但是依然做到高去化。
　　对于本土国企，目前还没有太多项目上市，但是从去年底开始，土拍遇冷之后，频繁兜底，后续楼市将会有不少项目被它们占据，至于能否保持住所谓的良心价，届时可以拭目以待。
　　05
　　南二环
　　去年楼市回暖最大的受益区，代表项目很多，比如融创福州府、融信海纳新潮，不过最热的项目选择：融侨星誉，均价2。67W。
　　项目定位简单且精准，小地块纯商，主打刚需户型，出行依靠地铁1号线，同时融侨操盘。
　　在南二环新盘扎堆的背景下，项目2020年8月拿地，2021年4月开盘，可以说是快进快出的典型案例。
　　06
　　三叉街
　　板块项目不多，主要是中骏世界城璟悦、融侨则徐道壹号，虽然则徐道壹号看上去更多人看好，不过最热的项目选择：中骏世界城璟悦，精装均价3。3W。
　　作为中骏入榕的首个项目，给出F1滨海快线TOD定位，当然这个tod是否真的方便，市场也是疑问。
　　项目主打连廊小高层，备案均价一路走高，同时还捆绑车位，比如：买一套95平的连廊中户三房，要花费340W左右（310W房源30W车位）。
　　在这样的价格承托下，则徐道壹号A区纯改善定位，均价3。3W，看上去好像更有优势，不过最终去化情况，依靠商圈、地铁、纯商等优势的中骏卖的更好。
　　07
　　帝封江
　　三线交汇的新板块，世茂、恒大两个超级大盘，最热的项目选择：恒大滨江左岸，精装均价1。9W。
　　对于板块两个项目，虽然世茂提前开盘，价格也不低，看江的大平层，更是备案均价突破4W，一套总价高达千万，靠着分销房企营销，项目做到了较好去化。
　　拿地交钱延迟的恒大，虽然开盘晚，但是开盘就拉低板块下限。虽然当时房企已经出现债务危机，不过依然短时间内热销，顶着各种质疑，备案的楼栋已经接近清盘。
　　目前两个项目依然有不少楼栋没有备案上市，不过在目前债务危机的背景下，板块未来到底会如何发展，也值得关注。
　　08
　　三江口
　　板块项目不少，有靠着清华附中的滨江正荣府、也有靠着地铁加持的龙湖景粼天著，不过最热的项目选择：榕城江上图，均价2。6W。
　　去年上半年，在清华附中还没正式划片前，正荣府已经开始板上钉钉的宣传，随后靠着划片确定，价格也是一路走高，捆绑车位更是不止一个。
　　对比而言，榕城江上图略显低调，项目并没有紧邻清华附中，不过靠着地铁嘉里商业中心，以及门口的金沙公园，在配套上的优势最强，随后也正式划入一部，可以说是额外收获。
　　目前三江口板块，面临新盘扎堆，滞销严重，今年已经多次发出板块的规划和利好预期，未来到底是鬼城还是陆家嘴？
　　09
　　金山
　　去年板块重点在绿轴，龙湖天序、名城紫金九号，虽然价格也是一路走高，不过最热的项目选择：建发和玺，均价3。2W。
　　项目定位纯商小地块，依靠一路之隔的金山公园做主打，加上建发操盘的改善产品。
　　跟天序对比，项目是纯商，跟紫金九号对比，房企口碑差距较大，同时两个项目价格还都不低。
　　在周边很好地承托对比下，虽然项目区位已经偏外围，还是改善定位，但是依然首开做到了97的去化率。
　　10
　　鼓楼
　　虽然给出的范围是整个鼓楼区，但是去年区域新盘依然不多，其中主要还是小地块安商房，最热的项目选择：保利天悦二期，精装均价4。5W。
　　对于项目而言，位于二环外，定位改善项目，虽然去化不差，不过目前依然有余房在售，主要优势在于鼓楼区接近断供，纯商更是少见。
　　去年鼓楼区新盘基本都是溢价上市，白马映书台加价1。5W平，汇成永安里、融侨花满庭，备案均价3。98W，实际售价5。5W。
　　虽然看上去一个个都有点杀猪，不过每个项目可售房源都不多，最后都有人买单。至于未来鼓楼区能否改善土地供应，目前看来依然很难。
　　11
　　盘点总结
　　回顾去年各板块的热盘，其中大部分也是因为自身的优势强于周边新盘，比如纯商、房企口碑、价格、配套加持等。
　　从选择的项目里面看，融侨和建发，各自拿下两个项目，可以说两个房企也代表了福州目前的现状。
　　当闽系民企逐一倒下之后，目前的福州市场，随着这次土拍结束，后续的改善盘基本被厦门建发厦门国贸垄断。
　　这样的格局，关注度一下子就来到了本土国企。
　　这几轮土拍，已经拿下不少地块，未来能否在这轮房企变革潮里面，抓住时代的机遇，摆脱所谓“只会建安置房”的帽子。