贝壳：在不确定性中，寻找确定性

　　正值中期财报季，外界都在密切关注各家表现。
　　如何在新冠反复和行业调整下，寻找新的增长点，是全行业关注的问题。
　　当行业走到关键时刻，该如何破局？
　　虽然每家企业选择的路径不同，但归根结底，每一个成功破局者，都需要一个正确的方向指引。
　　01
　　两翼：家装家居
　　“擒贼先擒王”，这句话就生动刻画了首领的领导作用。
　　若是没有了首领，那么就会瞬间溃不成军。
　　为何将领的地位如此重要？
　　一个很关键的因素是，在战场上，将军是战略的制定者。
　　一个好的战略，不是意味着每一场战役都要全胜，而是具备全局思维，能带领友军挺过枪林弹雨，最终登陆诺曼底，为反攻打下基础。
　　现代战争对战略的倚重，同样对企业发展有着重要启示。
　　商场如战争，中国企业不乏有调整企业战略，从而渡过行业寒冬，迎来新一轮爆发的例子。
　　很多信号显示，“一体两翼”是贝壳的能找到第二增长曲线的底层密码。
　　其中，“一体”是基本盘，指的是房产交易业务；
　　“两翼”是动力轮，指的是家装家居和租赁业务。
　　从贝壳Q2财报来看，家装家居业务实现逆市上涨，已初显爆发力。
　　根据中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示，第二季度头部家装企业产值同比下降21。
　　二季度，贝壳家装家居业务估计实现13。7亿元收入，逆市同比增长超过10，完成签约合同额接近17亿元。
　　押注家装家居行业，并非一时兴起，而是分析行业规模和痛点，并基于自身优势，而做出的全局考虑。
　　家装行业空间广阔，对应万亿级市场。
　　根据中国装饰协会数据，2020年家装市场规模达到2。6万亿元。
　　根据艾瑞咨询测算，在上游地产建设和销售端韧性的支撑下，存量盖章需求稳步释放与标准化运营模式加速渗透，2025年家装行业规模有望达到3。8万亿元。
　　装修过的人都知道，这是一笔糊涂账，处处有坑、步步惊心。
　　家装行业归根结底比拼的是服务，满足业主截然不同的装修需求。
　　因而在此之前，很少有企业把规模做大。
　　因为他们很难将非标准化的服务，进行系统性管理和运营。
　　所以，想要在家装行业做大做强，对企业的文化价值观运营提出了极高要求。
　　发力万亿级市场，不是好高骛远，而是基于房产的自然延伸。
　　“一体”业务的自然延伸，有两大利好。
　　一是，流量入口优势。
　　我们什么时候有装修需求？
　　买房入住的时候！
　　70的装修需求发生在房屋交易过程中，客源是与房产交易高度绑定。
　　好不夸张的说，这是在自家的优势战场上作战。
　　贝壳“一体”业务为家装业务贡献约25以上的合同额。
　　二是，移植管理运营服务。
　　家装和房产本质上都是服务的比拼。
　　装修为何是一水的差评？本质上是服务模式导致的。
　　市场上为了获客，往往以免费或者低价的设计来哄诱顾客签单，签完单后，就立马显出原形。
　　因此，引荐服务的人很重要。对于讲究口碑的贝壳经纪人，更愿意给客户推荐靠谱的装修服务。
　　房产交易和装修是上下游，而装修和家居是上下游。
　　如此紧密联系的上下游，意味着“家装先行，家居其后”的方针，最合适不过。
　　以装修为切入点，获得流量入口，在进而向家居业务延伸，将家装和家居串联起来，形成新的模式壁垒。
　　02
　　两翼：租赁业务
　　每一个打工人，出社会的第一步，都要面临租房问题。
　　需要注意的是，租房需求群体在不断扩大。
　　据《2021中国城市租住生活蓝皮书》指出，我国城镇化率年平均2的增速，在2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿，行业进入发展的“黄金十年”。
　　人口结构性流入和楼市分化，必然导致越来越多的人选择租房。
　　在这一点上，国家已经提出了“租购并举”的顶层设计。
　　在“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套。
　　海量的住房需求是明摆着的，各家如何吃下这块蛋糕，只能是各凭本事。
　　八仙过海，各显神通了。
　　制约租房业务发展的，有两大因素，一是房源问题，二是服务问题。
　　截至2022年7月，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务和在管房源超35000套。
　　其中，省心租在成都市场发展迅猛，在管房源超过12000套。
　　说实在的，真正赚钱的是包租公、包租婆，而租房业务是微利行业，是涓涓细流，终汇成滔滔江河。
　　租房最怕什么？
　　随意涨租、虚假房源、押金没保障、租后不省心。。。。。。
　　而“省心租”则是为租户解决问题，而量身打造的服务。
　　如何在微利业务，保持优质服务？
　　我觉得，这不是技巧问题，而是智慧问题。
　　为何这几年长租公寓频频暴露？
　　不是因为服务不行，而是心太黑。
　　拿着租户和房东的钱，去放贷、去投资、去玩杠杠。。。。。。
　　投机取巧只会害人害己，终将被市场淘汰。
　　贝壳，能通过上一轮暴雷潮中，本身就是做好的佐证，无需多言。
　　03
　　一体：房产交易业务
　　今年以来，无论是从政策面、市场面还是居民购房信心层面，均出现了巨大波动状态。
　　行业动荡之际，贝壳整体优于市场水平。
　　第二季度全国二手市场GTV同比下降约45。
　　而贝壳存量房交易GTV为3，935亿元，同比下降40，二手房交易GTV同比下降约41。
　　整体优于大市，凸显个体在行业调整中的韧性。
　　行业调整之下，没有任何一家企业可以幸免。
　　纠结个体短暂数据，对未来并无多少参考意义。
　　在我看来，最为核心的是，需要读懂房地产行业本身的走势。
　　中央对房地产的定位、政策才是行业的晴雨表。
　　值得注意的是，央行对房地产的定位，发生巨大转变。
　　今年4月，央行重磅发声：房地产是实体经济。
　　房地产行业，从类金融转向实体经济的定性，背后折射的是央行巨大态度转变，金融政策转向。
　　理解了中央对房地产的定性，才能读懂后续一揽子松绑，才能明白房地产行业是周期性调整。
　　今年以来，央妈第三次降息，贷款买房利率降至4。3，创历史新低。
　　无论是政策端，还是金融端，中央的意思已经很明显，地方要对房地产行业松绑。
　　事实也的确如此，中央提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”。
　　后续各地的松绑，如同雨后春笋般涌现。
　　干旱已久的土地，终迎来雨季。
　　苏州：缩短二手房限售年限，放开购房资格，提高公积金贷款金额；
　　惠州：降低了首套房首付比例，最低可至20。
　　成都：首套房首付比例由30下调至20，鼓励银行下调贷款利率；
　　东莞：放松限购区域，降低首付比例；
　　。。。。。。
　　据不完全统计，7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措，包括放松限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等。
　　种种信号都已表明，目前只是行业周期调整，政策已然触底，从严调转向松绑。
　　04
　　结语
　　需要明确的是，房地产行业是阶段性波动，绝非衰退。
　　在这一点上，中央已明确表态：支持房地产市场平稳健康发展。
　　变局之下，企业如何挺过周期？
　　优秀的战略布局，是企业的穿越周期的诺亚方舟。
　　与其计较一城一池的得失，还不如把眼光放长远点。
　　“一体两翼”正是一次史无前例的调整，正处价值重估之时。